城市開發區土地市場均衡和集約利用研究

劉聞欣

[摘要]土地市場是一種要素市場，其市場結構或組織形態取決于土地作為資源的稀缺狀況以及社會對土地資源的占有形式。從我國土地的資源屬性及其察賦看，土地是極為稀缺的經濟資源，城市土地更是如此。這就決定了我國是社會或國家對土地的占有方式，以使稀缺的土地資源在全社會范圍內得到合理地利用和配置。因此，我國土地要素市場具有壟斷競爭市場的結構特征。對城市開發區土地市場均衡和土地集約利用進行研究。

[關鍵詞]土地市場開發區集約利用

中圖分類號：TU98文獻標識碼：A文章編號：1671—7597(2009)0620111－01

土地從資源含義進入市場到可實現的土地需求或土地消費是一個逐級市場化、商品化的過程，每級市場都與土地開發程度及其商品屬性相對應，并使市場壟斷趨于競爭。一般意義上講，我國土地市場是壟斷市場。但嚴格地說。壟斷市場是特指土地的一級市場，即土地批租市場。而在二、三級土地商品市場中，土地的商品屬性則較完全地替代了土地的資源屬性。其流通功能不斷加強，并具有供求規律的顯著特征。因此，它們的市場結構就轉化為壟斷競爭市場或局部的完全競爭市場。因此，本文將對我國開發區土地市場進行細分，分別研究開發區土地一級和二級市場上，不同的市場均衡狀態下，市場機制的作用效率與土地集約利用的程度。

一、一圾市場

供給是土地市場中的限制變量。因此，將從土地市場供給變動入手，嘗試構建土地一級市場均衡模型，以探究其內在的市場機制運行特征與土地利用集約程度。與我國經濟體制相適應，我國的土地所有制是城市土地的國家所有與農村土地的集體所有并存。依據目前我國的有關法律，對于城鎮國有土地實行使用權出讓、轉讓制度(地下資源、埋藏物和市政公用設施除外)。而農村土地是不能直接入市的，必須經過國家征用。變更土地所有權，方可進行土地使用權的出讓。

作為開發區來說，土地供給主要來自農地征用、土地非農化后的土地增量供給。因此，本研究將從開發區土地一級市場供給角度，通過不斷嚴格假設條件，模擬土地一級市場從競爭市場結構向壟斷競爭、完全壟斷市場結構的轉變過程，使構建的理論模型不斷逼近現實，以較深入地探討我國開發區土地一級市場的不同均衡狀態下，市場機制的作用方式及其土地利用的集約程度。

當經濟發展等客觀條件變化引致土地需求增加時，由于土地供給量不變，土地一級市場只能在高價位下實現均衡。一級市場出讓地價高昂，符合價值規律。即高地價反映了土地的稀缺程度較高，增加了用地者之間的競爭程度，也顯化了土地價值。而對于用地者來說，由于地價高昂，其取得土地的實際成本較大，也迫使其節約集約利用土地，從而在整體上實現了土地資源的優化配置和集約利用。

研究表明在開發區土地一級市場上，在完全競爭、壟斷競爭和完全壟斷的不同市場結構中，由于市場的發育完善程度不同，市場機制的作用方式和作用效率以及政府對開發區土地市場的干預程度也存在一定的差異，繼而導致土地利用的集約度不同。發育越完善的土地市場，市場機制越充分，土地資源配置和利用的集約度越高；而發育越不完善，政府干預越過度的土地市場中，資源的配置和利用效率則較低。而我國目前的開發區土地一級市場則由于市場發育尚不成熟，政府對土地市場的運行也有過度的干預而導致開發區土地資源的配置和利用效率低下。

二、二級市場

土地二級市場，指的是土地使用權轉讓市場，較之于土地一級市場，它無法滿足土地供給彈性為零的假設。這是因為，在二級土地市場上，供給主體是多元的，流通渠道也較為暢通。土地的商品屬性逐漸顯現，其流通功能不斷增強，市場機制的配置作用也較為明顯。

開發區的用地類型多樣，二級土地市場也由于用地類型的不同，其市場運行機制和均衡狀態也是不一樣的，并產生不同的土地資源配置和利用效率。據此，本研究將開發區用地細分為經營性用地和工業用地兩大類分別進行土地二級市場的均衡分析。

1開發區經營性用地二級市場均衡與土地集約利用。開發區經營性用地主要是指一些商業服務業用地和房地產開發用地，這部分用地在開發區總用地量中的比例是較小的，但由于行業的經營性質，其市場發育是較為完善的。經營性用地二級市場的供給主體多元化，流通渠道暢通，市場活躍。土地交易價格能隨著市場供求關系的變化而變化，市場交易體現了等價交換的原則。土地的商品屬性完全替代了其資源屬性。開發區經營性用地二級市場的相對完善，創造了有利的市場環境來促進經營性用地的流轉和交易，有效的促進了土地資源的優化配置，提高了開發區經營性用地的集約利用程度。同時，對于一些房地產開發用地，由于用地者過于追求單位用地的投入產出效率，而導致部分用地的過度集約利用，忽略了生態和環境效益，因此，政府也應當通過規劃等行政干預手段來控制部分經營性用地過度利用土地的行為，使單位用地實現經濟、生態和社會效益的綜合最優。

2開發區工業用地二級市場均衡與土地集約利用。開發區工業用地二級市場的土地供給主要來自于開發區已出讓土地中的閑置、空閑、低效利用的土地以及一些撒資企業退還的土地：需求方則是一些中小投資企業，由于其投資標準達不到開發區的單獨供地門檻，無法單獨取得用地，只能依靠租賃開發區其他企業空閑用地或開發區標準廠房的方式來解決用地問題。因此，本研究將這一類用地者視為開發區工業用地二級市場的需求方。在開發區工業用地二級市場上，供求雙方是很難達到均衡狀態的。主要是因為開發區工業用地二級市場的發育是不完善的，突出表現為市場體系不夠健全，缺乏流通渠道，無配套制度，信息不暢，中介組織也是較為匾乏的。

因此，開發區工業用地中的空閑、閑置和低效利用的土地并不能通過市場機制自發實現流轉、交易。目前，主要是政府采取措施以提高閑置和空閑用地的利用效率。如政府對閑置、空閑一定年限的土地收取閑置費，以敦促用地者節約集約利用，提高用地效率：對超過一定年限仍未利用的土地實行無償收回，政府將其重新投放市場。而對于低效利用的土地，一些地區開發區政府則采取產業置換的政策，將用地效率低的企業置換出來，而重新引入用地效率較高的企業，以提高存量土地的利用效率。但上述做法還是以政府為主導力量推動的，由于政府掌握土地利用動態變化的信息有限，并不能充分、及時的了解用地狀況，因而政策的實施力度和效果還存在較大的局限，開發區土地閑置、空閑、低效利用的現象還普遍存在。更完善的提高開發區存量土地利用效率的辦法應是積極培育開發區工業用地的二級市場，創造存量用地流轉、交易的自主機制，通過制度完善、政策創新積極培育中介組織，活躍和完善開發區工業用地二級市場，從而提高存量土地的利用效率，促進其集約利用。