加州物業稅的教訓

邢海洋

美國物業稅屬于地方稅種,取之周邊,用之社區,從來都不是平抑房價的工具。

經濟危機中,美國最富裕也是最大的州加利福尼亞行將破產,可謂天下奇聞。危機的根源是州政府自2006年以來稅收持續下滑,支出卻未能同步削減。截至本財政年度,加州面臨240億美元預算赤字。

諾貝爾獎得主克魯格曼把加州的危機歸咎于30多年前埋下的種子,與物業稅有關。當時民眾以壓倒性多數票通過第13號提案,提案規定物業稅的年增幅上限為2%,只有倒手后才能重新評估房產價值。13號提案給加州稅收戴上了緊箍咒,州政府不得不更倚重于所得稅,而經濟危機下,居民收入銳減,稅收持續下滑。

由此可見,物業稅的制度設計絕非易事。當我們希翼用物業稅調控房地產時,加州的教訓值得探討。

尋根溯源,物業稅是財產稅的一種,是對財產征稅最為簡單、直接的征稅方法,古已有之。如果一定要在現代社會給物業稅找到歷史沿革,就要追溯至17世紀后期。此前,藏匿財產的行為一直困擾著征稅者,這個時期的英國和部分大陸國家開始出現“壁爐稅”——征稅官根據房屋中壁爐的數量確定房屋的價值。農民的房子里往往只有一兩個壁爐,而有錢人則有幾十間取暖的房間,正可借此區分財富的多寡。這一時期正值清教徒遷徙新大陸,教徒們出于興建教堂和宗教教育的需要,很快開始了稅收實踐。波士頓仍保留有當時的稅收記錄:“1691年,當地人口5996人,財產價值2萬鎊,征稅200鎊。”稅務記錄中分門別類地區分了房產、土地和牲畜的價值,而現在,當地稅額已經達到了11億美元。

美國先民征稅主要用于社區建設,這一點和殖民地政府征收印花稅和茶葉稅用于殖民地安全保障截然不同。獨立戰爭后,財產稅的這一特征沿襲下來,物業稅仍屬于地方稅種。美國各州對物業稅等各種地方稅有獨立的立法權,但在對不動產征稅上,各州卻驚人地一致,都對不動產征收物業稅。在不動產、動產構成的物業稅收入中,不動產是物業稅的主要成分。2005年美國住宅物業稅收占總物業稅收收入的65%。

物業稅屬于地方稅的范疇,征稅的權力一般被授予縣、市、鎮、學區和特區等眾多地方政府和地方性機構。正因為如此,美國住宅物業稅的第一大用途,是對本區內學校、圖書館、社區公園等公共設施進行改建和綠化。如果該區域物業稅高,學校就能建得更好,聘請到更優秀的老師,人們為了讓子女接受更好的教育,往往愿意搬家到物業稅較高的鎮里。因為物業稅取之周邊、用之社區的特色,物業稅與房價往往能形成良性循環——高物業稅提升房價和租金。據此,美國的物業稅與受益稅很相似(事先明確規定使用范圍和方向,稅款的繳納與受益更直接地聯系在一起)。

盡管物業稅是許多家庭繳納的數額最大的稅種,但其自發自治的特征決定了政府在稅率制定上不占主導權,居民通過投票的方式決定當地財產稅的稅率。因此,美國各區縣的物業稅率差異很大,這使得地產與居民之間形成了競爭性的互動關系——各縣、市、區政府為經濟持續發展計,都希望人們來其管轄的區域內買房建房,購房者也希望自己的生活環境改善,私有財產升值。博弈之中,居民形成自治,社區品質得以提升。稅收的本意正在于加大公共投入,改善公民生活質量。美國憲法從來沒有賦予聯邦政府以征收物業稅的權力,深意恐怕正在于此。

既然物業稅不是為增加保有成本而設,從來不是平抑房價的工具,也就很難把物業稅和美國的房地產政策聯系起來。而我國,熱議中的物業稅卻是為增加炒房成本而設,意義就完全不同了。