2008年初我們就撤離了“上海島”島主詳解迪拜幻影

文/李伊琳

2008年初我們就撤離了“上海島”島主詳解迪拜幻影

文/李伊琳

房地產生意曾讓迪拜陷入狂歡。這里的人工小島還只是圖紙時，就被賣給了中東油王、貝克漢姆和好萊塢明星們。

成也熱錢，敗也熱錢。

全球金融危機后，迪拜房地產價格原本從2007年的最高值下跌了近五成，近期難得出現復蘇苗頭。然而，迪拜主權債務危機爆發預示著危機在進一步深化，這股苗頭被迅速遏制。

迪拜“上海島”島主—上海中州集團董事長胡賓因之前以2800萬美元購買迪拜“上海島”項目，被外界稱為“被套”的典型版本。不過事實似乎并非如此。“土地款分3年支付。2008年初見勢頭不對，我們就撤了。”胡賓笑言。

他向媒體講述了上海島項目的運作真相。這正是迪拜市場在危機前后，外資大規模出逃，使金融地產泡沫迅速破裂的一個縮影。

堆砌幻影

一邊是沙漠，一邊是大海，七星帆船酒店更是成為全球奢靡的制高點。

而迪拜最大房地產開發商Nakheel集團的“世界島”項目，曾被稱作用金錢堆砌的地球奇跡。Nakheel集團用砂石在波斯灣海域堆積了300多個人工島，均以國家或國際性著名城市命名，連線，便形同一張世界地圖。胡賓接盤的“上海島”是其中一個。

Nakheel集團每年會送出50封印有“擁有整個世界”字樣的請帖給他們認為的潛在購買者。比如大企業、明星以及皇室成員，邀請他們到迪拜進行體驗之旅。2007年7月，胡賓也被拉進這個洽談投資的隊伍。

新聞提示

11月25日，迪拜酋長國宣布，將重組其最大的國有企業迪拜世界，這個公司的600億美元欠債至少將延期6個月償還。此前數十年間，迪拜之路令世界稱奇：以石油美元撬動全球資本，在沙漠之中建造令人嘆為觀止的建筑群，引全球富人消費超級奢華地產。完美鏈條卻被金融危機突然打斷，一時泡沫紛飛，連累全球經濟打個冷顫。

在蔚藍海洋和沙漠夕照的致命誘惑下，胡賓迅速被打動了。僅僅3個月，他就與Nakheel集團達成“上海島”2800萬美元的購買協議。境內外媒體對胡賓大肆報道，將其快速的投資方式稱作“中國速度”。

其實，胡賓的投資“狂熱”只是當時迪拜市場上全球資本投資熱潮的一個縮影。

旅游業和房地產業是迪拜經濟繁榮的兩大支撐點。尤其是房地產業，根據“全球物業指南網站”之前公布的數據，迪拜別墅的價格2003年到2007年平均增長了226%；公寓價格平均增長了100%以上。迪拜房產的投資價值，還在于高額的租金收入。公開的資料顯示，迪拜130萬人口中，有三分之二來自世界各地。此前，政府對房屋租金價格不設限，每年增幅在25%～40%之間。

尤其在2006年，迪拜政府允許外國人在指定地區購買可永久保有的不動產之后，迪拜更成了熱錢的天堂。雖然沒有確切的統計數據，不過曾有媒體報道，這一年進入市場的熱錢總額達到8000億美元。

浙商資金是涌進迪拜的主力軍團。在繼胡賓出手“上海島”后不到1個月，兩位溫州籍地產開發商在阿聯酋與當地政府草簽預購協議，得到約80萬平方米的土地用于房產開發。而且，之后在亞洲商務衛視的促成下，當月又有10名華人攜資本進入迪拜。

“10位都是溫州商人，其中7人做房地產生意，2人做制造業生意，1人做科技產品生意。”亞洲商務衛視董事長王偉勝回憶，單月總投資額達到了70億人民幣。

泡沫源自“樓花”

對于海外投資者而言，迪拜房地產市場的誘惑還在于交易方式上。“相當于中國早期的房地產市場，可以賣‘樓花’。”胡賓介紹，迪拜房地產市場房產買賣不需要取得預售許可證。如此操作起來非常簡便，也節省了開發商到個人投資者之間的資金成本。

這是因為在迪拜開發房地產，前期投入的資金占比甚少。知情人士稱，胡賓當時購入“上海島”其實只支付了15%的資金，原本協議規定是3個月后再支付15%，但之后胡并未兌現。胡賓也承認2800萬美元當時的確沒全額支付，但不愿透露具體付了多少。

另一名買下迪拜“丹娜島”的投資商張進云，則透露了其間“動人”的運作細節。

張進云說，買下丹娜島，他的總投資是50億元人民幣，按阿聯酋當地政府的運作模式，他只要付2%，即1億元就可動工；接著，再付3%，即1.5億元就可以賣樓花；再付5%即總付10%就可以實現銷售。也就是說，他只要投3億～5億元人民幣，就可算完成投資了。

這是開發環節上的“樓花”運作。樓花到了與其對接的個人投資客環節上，一般首付總購房款的15%，3個月或者半年后，再付5%～10%的購房款。

由于當時熱錢不斷涌進迪拜，這種方式不斷地推高房地產市場，如此運作，個人投資者往往不到半年，就可盈利100%。

熱錢推手

由于賣“樓花”的暢通無阻，項目開發商拿著設計圖紙就可以對外實行房產推銷。

胡賓的中州集團在簽訂了協議后，迅速制定了一個上海島的奢華藍圖，預計用兩年時間建成，建設總投資需12億元人民幣左右。在這個被命名為“海上皇宮”的藍圖上，規劃的豪宅有游艇庫，直升飛機降落坪等。

“當時都搶著要，怕買不到。”胡賓如此形容當時人們對圖紙上的住宅的狂熱程度，“現在我這里還有很多預訂的支票，但都沒去兌現。”

胡賓透露，其實當地政府對這種“樓花”的買賣資金也實行管制。比如，在開發商與項目出讓方簽訂了購買合同后，雙方要在迪拜當地的銀行開設“共管資金賬戶”。這主要是為了交易雙方便于監管。根據當地的政策，項目轉讓費和出賣樓花所得的利潤，都要歸入這個指定的銀行賬戶，項目完成1年后，雙方才可以動用賬戶內的資金。

然而，有開發商認為，“這種監管形同虛設”。在市場一致被看好的時期，開發商和個人投資者均可以簽訂意向交易協議。而且，這些豪宅的客戶來自全球范圍。迪拜對外匯進出是“零管制”，根據阿聯酋金融政策，任何金額、任何種類之外幣以及金、銀、珠寶等均可自由攜進、攜出。在機場、飯店、銀行、交易市場均可兌換外幣。

當時，中州集團在簽訂了上海島的購買協議后，就開始向全球推銷。曾經在2007年12月第二十二屆上海房地產展示交易會上“邂逅”過海上皇宮項目的張逸倩女士至今還記憶猶深，“上海島”的別墅宣傳資料當時觀者很多，“每平方米1萬美元，在迪拜世界島落戶”的提法也曾令她心動不已。

“大批量快進快出的資金，一般被稱為‘熱錢’。如果實行外匯零管制，一旦有風吹草動，熱錢就容易令市場大起大落。”浙江外匯管理局相關人士分析認為。迪拜經濟基本依靠外資支撐，“在這樣的制度下，熱錢來去的便捷性同樣會令產業快速復蘇”。

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