買房不能抵御通貨膨脹

易憲容

“買房子能夠抵御通貨膨脹”，這是最近房地產開發商號召民眾購房的一個理由。在房地產開發商看來，今年各商業銀行向市場提供了大量的流動性，從而使得金融市場流動性泛濫，自然就會引起通貨膨脹。通貨膨脹使居民手上的人民幣越來越不值錢，此時，居民就得找一種保證手里的錢不貶值的資產。在房地產開發商看來，這種資產就是住房。因為，從早幾年來看，只要買了房子的居民，其手中的錢不僅沒有貶值，反而是大賺了一筆。在筆者看來，這一邏輯并不成立。

房地產開發商認為，市場對通脹上升的預期，理由是上半年信貸投放過多，金融市場流動性過大。如果從弗里德曼的貨幣主義來看，通脹是一個貨幣現象，貨幣發行過多，通貨膨脹自然而來。但目前流動性過多是否會引起通貨膨脹還相當不確定。因為在中國當前的情況下，盡管信貸政策很寬松，大量貨幣流向金融市場，由于中國仍然處于通縮狀態和當前通貨膨脹形成機理發生巨大變化，通脹在短期內不會發生，只不過這些大量的貨幣會流向資產，推高資產的價格。所以，短期內（或許一年），房地產開發商所指的通脹上升的市場預期不會發生。

從中國上一輪經濟增長的情況來看，如果通脹出現，那么資產價格泡沫就快要破滅了，無論股市還是樓市都如此。中國通脹在2008年2月—4月是最高點，但國內股市在2007年10月就開始下跌。樓市的調整也因城市不同而各異，在深圳，2008年2月—4月是價格調整最深的幾個月。如果購買住房是為了保值，那么等通脹出現時，從經驗來看，結果只能是適得其反。

再回到住房本身。住房是一種兩棲產品，既是消費品，也是投資品。最近，美國國民經濟研究局有一名經濟學家寫了一篇論文，題目是《住房不是財富》。在他看來，住房的價格是由基本價值與投機泡沫組成。對住房的基本價值來說，它的變動只會引起財富轉移，而不會產生財富效應。對于住房的泡沫部分來說，住房價格上漲，通過居民按揭貸款的方式有助于家庭消費信貸，從而把未來消費能力轉化為現期的實際消費。因此，“住房不是財富”。

也就是說，當住房作為耐用消費品時，如果住房價格上漲但沒有進行交易，其使用價值不發生變化，也不因為房價變動而產生財富效應。比如說，一戶居民購買的住房是50萬元，現在由于其房價的變動上漲到100萬元，但使用價值并沒有增加。如果住房進行交易，只會涉及到擁有房產的家庭和未擁有房產的家庭之間的財富轉移。后者基本是城市新居民及低收入家庭。這時，不僅會導致城市財富差距越來越大，而且會導致社會總消費需求下降的反向財富效應，整個經濟物價水平出現收縮。

如果住房作為一種完全的投資品，購買住房能否抵御通脹就得關注：購買住房時的價格水平和住房市場的預期變化。因為，住房是投資品，它的定價完全是由投資者的市場預期來決定。如果購買者在高于住房價值水平時進入市場，那么投資者就是購買了一個住房泡沫。這時，購房不僅不能達到抵御通脹的目的，反之可能面對住房泡沫破滅而嚴重虧損。1994年左右進入深圳房地產市場的不少居民，他們不僅沒有達到增值的目的，反而被套牢近１０年。當前，國內不少地方的房價已經上漲到一個十分高的水平，住房價格是否高于住房價值，還相當不確定。因此，購房是否能抵御通脹也相當不確定。

況且，對于住房市場的預期變化，在中國尤其不確定。中國的住房市場，基本是一個政策市，市場預期變化很大程度上取決于政府的政策。不過，投資者應該知道，當前國內最緊迫的經濟問題，是大量的信貸資金涌入房地產市場、投資者利用銀行金融杠桿推高房價。這種情況，可能成為阻礙中國經濟下半年甚至明年經濟復蘇及穩定增長的巨大障礙。政府會密切關注房地產市場的價格變化，適時采取適當方式不讓房地產泡沫吹大。面臨房地產政策如此突出的不確定性，想購房抵御通脹根本不可能。

總之，筆者同意上述美國經濟學家的觀點，住房不是財富，因此它并沒有抵御通脹的功能。投資者所能觀察到的僅是住房市場過去是一個好的投資市場，至于未來如何，還非常不確定。投資者只能密切關注。中國股市是最好的參照。▲（作者是中國社會科學院金融研究所研究員。）