房價高的根本原因是發展不均

劉 戈

和很多人一樣，一直以來我都認為中國城市房價居高不下的主要原因之一是對耕地的嚴格保護制度，直到今年夏天我去了一趟俄羅斯遠東城市符拉迪沃斯托克（海參崴）。

符拉迪沃斯托克是一個有80多萬人口的城市，在國內只相當于一個普通的地級市。符拉迪沃斯托克是濱海邊疆區的首府，也是俄羅斯遠東地區最大的城市。從綏芬河出境到符拉迪沃斯托克幾個小時的車程里，公路兩旁幾乎都是一望無際水草豐美的大草原，也就是說，在俄羅斯根本不存在若干億畝耕地紅線的問題。所以當有著經濟學本科學歷的導游告訴我，符拉迪沃斯托克的房價要3000-4000美元一平方米的時候，我吃了一驚。當地人工薪階層的月收入也就是2000-3000人民幣。

土地很多，但房子很貴，是什么催高了房價呢？和導游探討后，我們得出結論：是人們愿意到這里定居的愿望和這種愿望支撐的預期，因為大家都認為別人和自己一樣希望到這里定居因此也都認定這里的房價還會上漲，所以大家把所有能夠動用的積蓄都來做一件事——買房。

符拉迪沃斯托克不但風景美麗、交通便利、市政設施齊全、生活方式時尚，而且就業機會也更多。相對而言，該地區的其他中小城市和農村無論是基礎設施還是生活方便程度都要差得多，人口向這里集中是一個必然趨勢。

現在的俄羅斯有幾點和中國非常相似：高速增長的經濟（現在受金融危機影響要差一些）、巨大的城鄉差別和地區差別（比中國要好一些）和強勢的地方政府。這幾個因素導致的共同結果是：大家進入經濟發達、條件優越的大城市的愿望非常強烈，人口流動完全是單向的。而外來人口和本地年輕人買房子買的并不只是一幢建筑的一部分，而是這個城市整個市政建設、風景氣候、文化內涵、時尚生活、工作機會一部分，而房價升高的部分，是后來者向原來擁有住房的人支付的補償，地方政府當然要強烈的代替他們收取這份補償，蓋房子的各種稅費自然就加了上來。

我們可以設想，即使中國的大城市免除所有的土地拍賣費用和其他稅費，房價能降下來嗎？不能。結果只能是房地產商獲得更高的利潤，因為有太多的人要拼他們的所能進入大城市。目前大城市房地產的價格和成本基本無關，而和供求及預期密切相關。

北京的官方統計給出的北京最新的人均GDP已達到9000美元，有人據此測算，在北京買一套像樣的房子要27年。所以推論，北京的房價貴得太離譜了。其實這種算法毫無意義，真要想算清楚你必須了解另外一組數據：全中國有多少人愿意在北京擁有一套住房，他們的支付能力是多少。當然這是一個統計局無法給出的數據。

所以你也就明白了，為什么印度孟買的房子比北京還貴好幾倍，這完全不決定于印度的人均GDP，而決定于印度的富人有多少。而在美國這樣的發達國家，人口的流動是多向的，地區差距要小得多，所以除了紐約這樣的世界都市，大部分城市的房價并不高。

這樣看來，大城市房價高，從根本上說不是土地供應量的問題，不是房地產商黑心的問題，也不是地方政府太多依賴土地財政的問題，而是中國的發展不均衡問題。解決大城市和發達地區城市房價高的問題是一個社會資源的平均問題。只有當中西部地區和沿海發達地區、大城市和小城市的居民享受到差不多的醫療、教育、城市基礎設施，這樣小城市便捷、安靜、低生活成本的優勢才能得以體現，人們傾其所有進入大城市和發達地區的愿望才能降低，房價也才能真正降下來。莫斯科的房價最近跌了60%，但那是全民收入普遍下跌的結果。這樣的房地產價格下跌我們寧可不要。

在中國的所有中高收入者都在攢錢買房的前提下，中國消費市場如何啟動，產能過剩的問題無藥可解。而讓房價趨于合理的唯一可能性在于收入差距、地區差距、城鄉差距的縮短。發達國家走過的路程完全可以證明這一點，不同的是，我們不想等那么多年，而且也不應該等那么多年。▲（作者是北京媒體評論人。）