美國次債危機對我國房地產(chǎn)信貸市場的啟示

王曉虹

一、美國次債危機過程

次債危機源于美國次級貸款以及由其衍生的證券化市場,其爆發(fā)的原因可以歸結(jié)為以下幾個方面:

(一)美國政府經(jīng)濟政策原因

2001-2004年美國新經(jīng)濟泡沫破裂后,美聯(lián)儲為刺激經(jīng)濟增長采取低利率政策,利率甚至降至歷史最低水平1%;同時,美聯(lián)儲采用寬松的房貸政策,鼓勵消費者買房,這些都刺激了次級抵押貸款市場的繁榮。而2004年6月開始,美聯(lián)儲為抑制流動性危機,又反向加息,將聯(lián)邦儲備利率由1%增加到2007年8月的6.25%,利率不斷上升,導致房地產(chǎn)價格持續(xù)下跌同時次級貸款者的還貸違約率明顯增加,房地產(chǎn)市場于是出現(xiàn)危機。

(二)資產(chǎn)證券化原因

次級貸款機構(gòu)為更快回流資金,將手中的抵押貸款交由投資銀行打包發(fā)行證券回籠資金,而打包發(fā)行的證券進行過金融創(chuàng)新,風險得到進一步放大。這些金融創(chuàng)新產(chǎn)品不僅美國投資機構(gòu)購買,世界各地投資機構(gòu)也購買這種衍生證券,于是風險就進入全球證券市場。當美國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)危機時,風險就呈倍數(shù)在全球釋放。

(三)信息不對稱原因

由于抵押貸款證券化過程相當復雜,投資者對產(chǎn)品缺乏相應了解,完全聽信信用評級機構(gòu)的評級標準;然而信用評級機構(gòu)為能夠承攬更多業(yè)務,有時候放松行業(yè)標準提高信用評級來討好客戶,這就意味著評級機構(gòu)主觀上提高證券的信用評級,這也造成投資者的不理性行為即購買金融創(chuàng)新產(chǎn)品。

(四)監(jiān)管力度不夠原因

盡管美國具有多層次的金融監(jiān)管體系,但對次級抵押貸款支持債券監(jiān)管力度不夠,沒能及時糾正市場的錯誤行為,使得風險逐步積累,最終引發(fā)金融危機。監(jiān)管力度跟不上產(chǎn)品的創(chuàng)新程度也成為美國次債危機爆發(fā)的原因之一。

(五)次級貸款原因

美國房地產(chǎn)貸款市場分為三類:優(yōu)質(zhì)貸款市場、次優(yōu)級貸款市場和次級貸款市場。其中次級貸款市場面向信用分數(shù)少于620分、收入證明缺失和負債較重客戶,利率比一般抵押貸款高2%～3%。

由于美國房地產(chǎn)貸款金融機構(gòu)受房地產(chǎn)市場買賣火熱的影響,向信用等級低的客戶發(fā)放次級貸款。即便次級貸款者發(fā)生違約行為,也可以將房產(chǎn)回收變賣獲取現(xiàn)金,對自己造成不了危害。此外次級貸款市場的利率比一般的貸款利率高,具有豐厚的回報。房地產(chǎn)貸款機構(gòu)何樂而不為呢?這為以后金融危機的爆發(fā)埋下伏筆。

正是由于政府經(jīng)濟政策原因、資產(chǎn)證券化原因、監(jiān)管力度不夠原因、次級貸款原因和信心不對稱原因?qū)е麓蝹C演變成全球性金融危機。而2007年我國的房地產(chǎn)市場和次債危機爆發(fā)前的美國房地產(chǎn)市場具有一定的相似性,所以次級債危機爆發(fā)給我國房地產(chǎn)市場如何降低風險帶來啟示。

二、我國房地產(chǎn)信貸市場現(xiàn)狀

我國房地產(chǎn)抵押貸款起步于20世紀90年代初,近些年取得迅猛的發(fā)展。但是我國房貸市場仍然存在很多問題,主要表現(xiàn)在以下方面:

(一)征信系統(tǒng)剛剛建立

由于我國征信系統(tǒng)建立不久,沒有較為完善的個人信用記錄和較為嚴格的個人信用評價體系,在實際貸款過程中,借款人的信用不能完全得到保證。國內(nèi)居民或者住房投資者想要辦理住房貸款時,還是以提供自己工資證明為主來獲取銀行的住房按揭貸款。這樣一來,不少資信較差的借款人可能會弄虛作假,憑借虛假資信證明從銀行騙取大量貸款。一些不良房地產(chǎn)開發(fā)商、房產(chǎn)中介、評估機構(gòu)等相關(guān)利益者甚至串謀,高估房價、虛構(gòu)交易,套取、騙取銀行房貸資金。銀監(jiān)會最近的調(diào)查也顯示,國內(nèi)部分省市的房貸不良率連續(xù)3年呈現(xiàn)上升趨勢,“假房貸”、“假按揭”案件層出不窮。

(二)融資方式單一

我國房地產(chǎn)市場融資以銀行間接融資為主,在我國眾多房地產(chǎn)開發(fā)公司中,絕大多數(shù)的資金都是來源于商業(yè)銀行貸款。《2004年中國房地產(chǎn)金融報告》指出,我國房地產(chǎn)開發(fā)商通過各種渠道獲得的銀行資金占其資產(chǎn)的比例為70%以上,并且個人通過按揭貸款買房的人,占全部購房總數(shù)的比例高達90%。由于房地產(chǎn)貸款占比較高,在當前國內(nèi)資產(chǎn)證券化等金融產(chǎn)品缺乏的情況下,這就意味著房地產(chǎn)市場波動的風險高度集中于銀行體系,從而增大了不良資產(chǎn)率上升的壓力。

(三)銀行信貸業(yè)務存在缺陷

住房按揭貸款在我國一直被各家商業(yè)銀行視為低風險優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)業(yè)務,因此,各大銀行為了爭奪此項業(yè)務而展開惡性競爭,不斷降低門檻,放寬個人住房按揭貸款者市場進入的條件,目的是刺激個人房貸消費,以搶占市場份額。一方面銀行為吸引更多客戶開展“低首付”業(yè)務;另一方面銀行在審查業(yè)務時,流于形式,隨意簡化手續(xù),對資料的真假不嚴格把關(guān),對存在疑點的資料不進行調(diào)查和審核,從而為不良個貸增長埋下隱患。

(四)法律障礙

2004年10月26日發(fā)布了《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財產(chǎn)的規(guī)定》,其中第六條是“對執(zhí)行人及其所撫養(yǎng)家屬生活所必需的居住房,人民法院可以查封,但不得拍賣、變賣或者抵債”;然而到了2005年,這一情況又發(fā)生了變化,“抵押房屋可以拍賣、變賣或者抵債,但作為惟一居住類房屋,申請執(zhí)行人必須為被執(zhí)行人及家屬提供臨時性住房,對已經(jīng)產(chǎn)生的租金,從房屋拍賣或者變賣價款中優(yōu)先扣除。”這意味著銀行不僅要面對多套房屋投資者的違約風險,更要面對第一套房屋購買者因支付能力不足而形成的違約風險及抵押物的損失風險。顯而易見,商業(yè)銀行的潛在風險進一步加大了。

(五)房地產(chǎn)價格暴漲

中國的房地產(chǎn)市場部分區(qū)域過熱,房價漲幅過高。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,2007年8月份全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲8.2%,5、6、7、月房價的增幅分別為6.4%、7.1%、7.5%,房價漲幅速度加快。尤其是深圳、北京、廣州、上海和一些省會城市的增幅令人吃驚。而房

價的快速上漲往往會掩蓋大量的信用風險和操作風險,加大了房地產(chǎn)抵押貸款的價值風險。

三、美國次債危機對我國房地產(chǎn)信貸市場的啟示

美國次債危機爆發(fā)前,我國經(jīng)濟周期處在一個加息時期,加息過程和美國不謀而合;另外我國房地產(chǎn)的價格持續(xù)走高和次債危機爆發(fā)前美國房地產(chǎn)市場雷同,而我國房地產(chǎn)價格的上漲源于消費者需求增加和投機者刻意的炒作,其中投機者炒作是導致房價增長的主要原因;房地產(chǎn)價格虛增、利率不斷提高和美國次債危機爆發(fā)前的情況類似。因此,美國次債危機爆發(fā)給我國房地產(chǎn)信貸市場帶來以下啟示:

(一)完善銀行信貸條件

商業(yè)銀行發(fā)放貸款追求盈利,應該將風險防范作為前提。各銀行在貸款過程中,首先應注重借款人的信用狀況和實際還款能力,而不能僅僅依賴抵押的房產(chǎn)等第二還款來源,所以必須采取嚴格的信貸審核制度。這就要求各銀行必須嚴格審查貸款人的信用記錄、收入證明和身份證明等原始的資料;審批過程中應追蹤貸款、追蹤資金用途,不斷規(guī)范借貸行為;還必須加強對已發(fā)放貸款的監(jiān)督管理,增強風險防范能力。同時,我國應考慮建立以個稅、社保和住房公積金為核心指標的還貸能力指標,防止人為造假帶來的風險。

(二)拓寬融資渠道

由于中國住房抵押貸款證券化進程緩慢,長期以來發(fā)放住房抵押貸款的資金來源主要靠銀行存款。為分散銀行房地產(chǎn)信貸風險,房地產(chǎn)企業(yè)應拓寬融資方式,實行資金多元化戰(zhàn)略。其融資途徑有:借鑒國外經(jīng)驗,盡快推動住房按揭貸款證券化市場的發(fā)展,以化解高度集中于銀行體系的金融風險,同時可以使銀行回籠大量資金,以解決當前存在的“短存長貸”問題;向社會公眾募集基金;引進國外投資者和鼓勵企業(yè)發(fā)行公司債券直接融資等。

(三)抑制商業(yè)銀行住房信貸和流動性過剩

美國次債危機爆發(fā)前,我國經(jīng)濟金融環(huán)境和美國相似,流動性過剩、房地產(chǎn)價格攀升、銀行信貸規(guī)模迅速膨脹,如果不加于管理,銀行不良貸款必然增加,金融體系將面臨嚴峻挑戰(zhàn)。短期內(nèi),可以通過提高存款準備金率、發(fā)行特別國債等調(diào)控措施控制流動性過剩,同時采取縮小存貸款利差和窗口指導等方式抑制商業(yè)銀行貸款沖動。中長期來看,應當進一步推進銀行機制改革,鼓勵中間業(yè)務,實現(xiàn)利潤來源多元化,防止信貸領(lǐng)域的惡性競爭,建立保證銀行體系穩(wěn)定的長效機制。

(四)銀行根據(jù)市場情況適時調(diào)整抵押品價值

當房價走高時,抵押品維持現(xiàn)有抵押利率,在這種情況下銀行不會出現(xiàn)問題;反之當房價下跌,用于抵押的房地產(chǎn)價格被高估,其價值不再充足,就存在潛在的減值風險,銀行于是面臨客戶違約風險。因此,銀行應該監(jiān)測并且調(diào)整抵押品價值,以便采取措施應對可能的風險。

(五)成立平準基金,防范市場風險

房價是影響抵押貸款發(fā)放的重要因素,房價的波動會極大影響抵押貸款的價值,穩(wěn)定的房價是個人住房信貸市場健康發(fā)展的重要保證。因此需要一步到位擠出虛高的房價水分,大幅度降低銀行體系的信貸風險。國家應該設立住房平準基金,平抑房地產(chǎn)價格,使房地產(chǎn)價格維持在一個相對穩(wěn)定水平。而國家住房平準基金的資金來源,可以通過發(fā)行國債、財政撥款、直接募集等方式解決。其中最現(xiàn)實的來源是住房公積金,政府可以考慮授權(quán)住房公積金管理部門使用住房公積金直接入市購房。

參考文獻:

[1] 邊衛(wèi)紅,2007:《美國次級抵押貸款危機影響有限,各方重拳出擊重塑信心》,《國際金融研究》第11期。

[2] 曹遠征,2007:《美國住房抵押貸款次級債風波的分析與啟示》,《國際金融研究》第11期。

[3] 陳向陽,2007:《我國房地產(chǎn)金融的信貸風險及防范》,《中國房地產(chǎn)》第12期。

[4] 范紅雷,2008:《美國次貸危機對我國個人住房信貸的警示》,《財經(jīng)科學》第4期。

[5] 馮科,2007:《從美國次級債危機反思中國房地產(chǎn)金融風險》,《南方金融》第9期。

[6] 譚雅玲,2007:《美國次債危機對我國房地產(chǎn)市場的警示》,《西部論叢》第10期。

[7] 俞斌、石穎達,20007:《美國次債危機帶來的警示》,《浙江經(jīng)濟》第20期。

[8] 王家庭,2004:《中國房地產(chǎn)信貸業(yè)務的現(xiàn)狀評價與政策建議》,《中國房地產(chǎn)金融》第6期。

[9] http://www.federalreserve.gov/newsevents/press/monetary/bcreg20070904b1.pdf。

[10] http://www.pbc.gov.cn/detail.asp?col=462&ID=2481。

(作者單位:中國人民銀行武漢分行)