房地產企業納稅籌劃

馬劍光

摘要:對企業和公民來說,上繳國家稅收是義不容辭的義務,由于主動納稅的意識不強,加上對稅法研究不深,企業和公民都不太重視納稅籌劃。隨著市場經濟的不斷深入與完善,企業面臨更大的市場競爭壓力,同時也深刻感受到稅負較重,所以企業進行合理的納稅籌劃就顯得非常重要。

關鍵詞:納稅籌劃

1 企業納稅籌劃原理

1.1 納稅籌劃的含義與特點

納稅籌劃的含義。納稅籌劃,是指納稅人為達到減輕稅收負擔和實現涉稅零風險的目的,而在稅法所允許的范圍內,對企業的經營、投資、理財、組織交易等各項活動進行事先安排的過程。減輕稅收負擔和實現涉稅零風險是納稅籌劃的根本目標。

納稅籌劃的特點。從定義中可以看出,納稅籌劃具有合法性、超前性、目的性和專業性等特點。

野蠻者抗稅、愚昧者偷稅、糊涂者漏稅、精明者納稅籌劃,所以,納稅籌劃不同于抗稅、偷稅、漏稅等其他非法行為。抗稅是采用暴力手段拒絕繳納稅金的行為。偷稅一般指用虛假的辦法來少計收入,多列成本,降低利潤,達到少繳稅的目的。漏稅一般指不存在主觀意向的無意識少繳稅款的行為。

1.2 納稅籌劃的條件與主要方法

納稅籌劃的四個條件:企業規模較大。最好是含有母公司和子公司的集團公司;資產流動性強,為轉移利潤提供條件;企業行為決策程序簡化,為爭取有效的納稅籌劃贏得充足時間;與企業長遠發展目標的一致。

進行納稅籌劃主要有五種方法:充分利用稅收優惠政策;在多種納稅方案中選擇最優的納稅方案;盡量利用稅收和稅收文件中一些特定的條款;充分利用財務會計的規定;稅負轉稼。

1.3 企業經營管理與納稅籌劃

企業在進行籌融資時進行的納稅籌劃包括:

根據債權籌資與股權籌資不同的稅收政策,債權利息可以稅前抵扣,而股權籌資費用不能。實物出資與貨幣出資,尤其是固定資產投資的稅收政策有很大不同;根據籌資方式不同而形成的資本結構對以后的利潤分配會產生影響。

企業設立與納稅籌劃

企業注冊時可從以下方面權衡稅收政策,做好納稅籌劃。

企業性質的選擇。不同的企業性質,如:個人獨資、合伙企業、還是股份有限責任公司,在所得稅等方面都有不同稅收管理辦法。

投資方向的選擇,要比較第一、二、三產業不同稅收優惠;注冊地點的選擇,一般來說選擇在高新技術開發區,經濟開發區、國家扶持貧困地區、保稅區、經濟特區,西部地區等地區會有相應的稅收優惠政策。

1.4 日常成本與納稅籌劃

企業在日常成本管理中,主要是對采購發票,限制性費用,福利化,資產處理方法的選擇等方面注意納稅籌劃。

發票一定要保證合法性和真實性,才能真正起到節稅效果,否則發票作廢將造成不良后果;

限制性費用處理,如工資稅前抵扣20%、業務招待費用按銷售收入稅前抵扣千分之五、廣告費按銷售收入抵扣8%、公共捐贈支出抵扣3%,固定資產改良支出抵扣20%,這些稅前抵扣都可以起到節稅效果;

增加福利,降低名義工資,還可將福利資產低價轉讓經員工,起到節稅效果;

存貨計價方法、提取壞賬準備、固定資產折舊方法等資產處理方法的選擇都可以進行納稅籌劃。

1.5 采購、銷售與納稅籌劃

企業在采購、銷售過程中做好納稅籌劃工作,應注意以下問題:采購時是選擇可以開立增值稅發票的一般納稅人還是選擇直接給予折扣的小規模納稅人作為企業的供貨單位,要考慮稅收因素;利用好銷售收入時間的確認政策,避免收入的提前轉讓;考慮到混合銷售與兼營銷售的不同納稅規定,要注意混合銷售與兼營銷售的區別與利用;銷售方式的選擇,是直接折扣,發優惠券,還是返現金,要考慮不同促銷方式的不同稅收政策;銷售分支機構的設立,設立辦事處,設立分公司、成立子公司的稅收政策有所差異;價格的確定,也要考慮稅收因素。

企業在利潤分配時進行納稅籌劃有:

利用經營所得稅與資本利得的差異,可以考慮將從經營所得轉化成資本利得,以起到節稅效果;不同的投資方式,如:證券投資、購買國庫券、對外投資其他公司,也有不同的稅收政策;推遲獲利年度,用好彌補以前年度虧損的所得稅政策;保留在低稅地區投資的利潤不分配,因為一旦分配就得繳納相關稅收;私營企業稅后計提生產發展基金的免稅率是20-100%,可用足這一政策; 投資者欲收回企業中的部分資金,可以考慮通過轉讓股權,稀釋股本的方法收回,以減少納稅。

2 房地產企業的納稅籌劃

2.1 房地產企業的主要稅收優惠政策

納稅籌劃是一種合法行為,其基本原理就是用好相關的稅收優惠政策。所以在房地產企業進行納稅籌劃之前,應先了解與之密切相關的稅收優惠政策。

營業稅優惠政策有:

企業以不動產投資入股,參與接受投資方利潤分配,共同承擔投資風險的行為,不征營業稅;房地產企業自建自用建筑物,免征營業稅。

土地增值稅優惠政策有:

①建造普通住宅,增值率未超過20%的,免征土地增值稅;

②以房地產進行投資、聯營,聯營一方以房地產作價入股或作為聯營條件,將房地產轉到所投資、聯營的企業中,免征土地增值稅;應國家建設需要依法征用。收用的房地產,免征土地增值稅;

③房地產開發公司代客戶進行房地產的開發。開發完成后向客戶收取代建收入的行為,免征土地增值稅;

④在企業兼并中,對于被兼并企業將房地產轉讓到兼并企業中去的,免征土地增值稅。

2.2 房地產企業的納稅籌劃原理

根據上述稅收優惠政策,房地產企業可以進行如下納稅籌劃:

企業自建轉銷售的納稅籌劃途徑有:內部消化、對外投資、提高售價。利用一方出土地,一方出資金,實行股權投資,免征土地增值稅的政策,可以進行合作建房的納稅籌劃;

利用經營所得與投資收益的稅收差異,可進行在建項目整體轉讓的納稅籌劃,通過股權轉讓比直接轉讓更能節省稅收;土地增值稅的籌劃原理是:分解收入,適當加大稅前抵扣,尤其關注免稅政策;合理分解固定資產與設備同時出租的租金收入,可以節稅;利用營業稅優惠政策,可變房屋出租為對外投資;利用裝修費用與銷售收入的不同稅收政策,可分解商品銷售價格,尤其是精裝修商品房的銷售價格;變房屋出租為承包業務,以減少租金收入的納稅;利用土地增值稅優惠政策,將部分房地產銷售業務改為代建業務;

2.3 納稅籌劃案例

某房地產開發公司某一個在建工程成本3500萬元,現擬將該項目進行轉讓,轉讓價格為6000萬元。實現轉讓利潤2500萬元。

納稅籌劃分析:

轉讓方式:直接轉讓;股權投資轉讓

納稅分析:

直接轉讓:所征征營業稅:6000*5.5%=330萬元;所征土地增值稅:(6000-3500-3500*20%-330)*30%=441萬元

所征經營所得稅:(6000-3500-330-441)*33%=570萬元

直接轉讓納稅合計:330+441+570=1341萬元

股權投資方式轉讓:

所征投資所得稅:(6000-3500)*20%=500萬元

股權投資方式轉讓納稅合計:500萬元

股權投資方式轉讓比直接轉讓減少納稅:1341-500=841萬元,減少納稅62.7%。

結論

房地產企業納稅籌劃就是根據國家稅法用簡潔的方法做相關的變動而調整納稅額的合法行為,籌劃得當將產生較好的納稅籌劃效果。

參考文獻

[1]中華人民共和國增值稅暫行條例. 2008年11月5日國務院第34次常務會議修訂通過

[2]中華人民共和國營業稅暫行條例. 2008年11月5日國務院第34次常務會議修訂通過