房產測量中的幾個問題的探討

賴寶軍

摘要：文章針對我國房產測量規范在執行中產生的問題，結合相關的測繪規范進行了深入的探討，供大家參考。

關鍵詞：勘丈; 測量精度; 坐標反算; 商品房

1 前言

房產測量的內容包括：房產平面控制測量、房產調查、房產要素測量、房產圖繪制、房產面積測算、變更測量及成果的檢查與驗收等。驗收合格的房產測量資料具有法律效力。它提供房屋和房屋用地的權屬界址、產權面積、權源及產權糾紛等資料，是進行產權登記、產權轉移和處理產權糾紛的依據。房地產發展到今天，基本實現了商品化，房產已成為廣受人們關注的數額巨大的個人財富。

為了維護市場經濟秩序，進一步規范商品房銷售行為，提高商品房銷售面積的準確性，減少商品房買賣雙方的糾紛，維護廣大消費者的合法權益，建設部專門制定了《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規則》，但在實際工作中涉及到此類問題還可能產生分歧，操作上有難度，有必要對這方面的幾個問題作更深入的探討。

2 檢定儀器和棱鏡常數問題

由于房產測量精度要求高， 目前開展的房產測量工作一般都采用內外業一體化數字房產測量方法，在房產測量時必須使用資質部門檢定過的儀器進行測量．對于全站儀而言，主要是測定測距儀的加常數和乘常數。在房產測量碎部測圖中，由于距離較近，儀器乘常數可忽略不計，但加常數必須考慮。以拓普康全站儀為例，其儀器常數一般不含誤差，應設為零，拓普康系列棱鏡的常數也為零，當使用其他光學儀器廠家生產的棱鏡時，就必須在使用之前設置相應的常數。而且，在房產測量時，不可能直接將棱鏡的中心位置放置于房屋的角點．通常將棱鏡靠在房屋的角點上．這時采集到的坐標實際上是棱鏡中心坐標，而非房屋角點坐標。在實際工作中，可以將儀器常數設為零，用鋼尺作對比直接測定出至棱鏡后背位置的棱鏡常數，在野外數據采集前，設定好全站儀內部的儀器加常數(零)和棱鏡常數(至棱鏡后背位置的參數)，就可以直接測出房屋角點的坐標。

這里還應注意這樣一個問題，如果用該棱鏡去發展測站點的話，則需要將儀器內的棱鏡常數設定為棱鏡對中桿為中心時的棱鏡常數。

3 房屋測量中的偏心測量問題

一般情況下，進行數據采集時，棱鏡的后背位置置于房屋角點時棱鏡是朝向儀器方向的，但是也有很多時候情況卻不是這樣。這時，就不能把棱鏡看作一個點進行觀測，因為它具有一定的體積，這時，瞄準棱鏡中心測出的坐標將不是房屋角點的坐標，需要采用角度偏心觀測。將棱鏡后背位置放置在離儀器到房屋角點相同水平距離的合適位置，測定到棱鏡的水平距離，然后用水平微動螺旋照準目標，在儀器上進行相應的操作即可。

4 對稱邊長度實地丈量不一致問題

在進行房屋實地勘丈時，如果實測了房屋的每一條邊，則有可能由于誤差的原因或者是房屋建設過程中的問題出現前后墻、左右山墻或者在施丁圖中本應對稱相等的邊出現不相等的情況，這就使原本為規則多邊形的房屋變成了不規則的多邊形，也不符合人們的傳統意識習慣。這時就需要對勘丈數據進行處理后再進行繪圖和面積計算。對于誤差在規定范圍內的取其對稱邊的平均值作為邊長數據。對于誤差超過限差的邊長數據應檢查是不是測量不準確的原因，如果確系不相等的，則根據勘丈結果進行繪圖或面積計算

5 共有面積分攤問題

對于一般的住宅樓，需要計算出每戶的建筑面積。這時，首先要計算出房屋的總建筑面積，然后計算房屋的套內建筑總面積，進而求出共有共用面積，然后計算分攤系數，再根據各戶的套內建筑面積按比例算出各戶應分攤的面積。

對于比較特殊的住宅樓及多功能的綜合樓，涉及到二級分攤和多級分攤，應按照“誰受益，誰分攤”的原則，逐級進行分攤。文章以二級分攤計算為例，詳細說明住宅樓的二級分攤計算 舉例如下：

一幢四層別墅，上、下兩層均為復式，各有兩套住宅，套型左右對稱，上下相同,該幢特殊之處在于下層兩套住宅沒有在樓梯處留門，也即未實際使用樓梯，且下層有兩個獨立的車庫。因此，需要二級分攤。具體方法為：上面兩層樓梯供上層兩套住宅使用，應由上層兩套住宅共同分攤：然后再把下面兩層樓梯面積與下面兩套住宅、車庫共同分攤，因為下面的兩層樓梯雖未被下面兩套住宅及車庫直接使用．但也因為上層有住宅而使其購房價格明顯降低，屬間接受益，應參與下層樓梯面積的分攤。

6結束語

房產測繪是涉及到民生的大事，稍有不當，勢必影響到房產測繪部門的聲譽，甚至產生法律上的糾紛，因此，在制定房產測量規范時應當從嚴把握，保證測量精度留有余地，測量方法正確可靠，不能在制定規范時留有漏洞。建議對現行規范不當部分或沒有明確規定的地方給予補充說明或修訂，減少測量工作產生的法律糾紛。

參考文獻

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