論房地產企業定價對利潤的影響

吳冬菊

摘要:影響房地產企業利潤的因素很多，總體來說可以分成三大類那就是收入、成本、稅費。這里我們從定價對成本、稅費的影響來分析一下定價對利潤的影響。銷售的定價是收入的決定因素，同時對稅費起到決定性的影響，因此只有把控好銷售的定價，才能把控好房地產企業的利潤。

關鍵詞:房地產企業 定價 利潤 資金占用 土地增值稅

由于房地產企業還要繳納土地增值稅，高售價可能將導致高增值額從而導致高稅賦，所以作為房地產企業定價不但要根據市場環境，而且還要考慮稅賦，運用稅收籌劃的原理，正確處理房地產銷售活動中的定價以及銷售方式的選取等問題，合理合法地降低企業稅收成本，這樣才能真正實現企業利潤的最大化。

一、 定價影響資金占用成本

房地產業開發周期長，業務復雜而且資金占用量大。通過定價來應對競爭或防止競爭，擴大市場占有率這是市場競爭的目標，但定價太高資金占用周期太長必然增加成本，如向銀行貸款需要付利息，占用企業資金也有資金的時間價值測算評估問題，所以定價需要在評估回籠期限測算資金占用成本的基礎上運用成本導向定價和需求導向定價相結合的方法合理定價，在高收入與回籠期間找到一個平衡點，力求在最短的時間內達到最大銷售額，進而實現利潤的最大化。

二、定價影響稅賦

對于房地產行業而言，土地增值額的大小，取決于轉讓房地產銷售價格和扣除項目金額兩個因素。從降低房地產的銷售價格，加大扣除項目金額兩個方面入手，都能降低增值額從而達到節稅的目的。下面我們通過土地增值稅的幾個可控因素與收入的關系來分析一下土地增值稅對收入定價的影響。

1、《土地增值稅暫行條例實施細則》中規定:“納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額的20%時，免征土地增值稅;增值額超過扣除項目金額的20%時，應就其全部增值額按規定征稅。”這樣就有可能出現因增值額稍高于起征點而造成稅負大幅度增加，導致雖然收入高但是利潤卻降低的情況。因些當我們面對在20%左右增值額的收入確定時一定要事先做好籌劃，找到平衡點，這樣才能避免無謂的多納稅。下面是這個平衡點的計算方法:

假定某房地產公司有一批待售的商品房，除銷售稅金及附加外的全部允許扣除項目金額為100，商品房的售價為X，其適用的稅率為營業稅5%，城市維護建設稅7%，教育費附加為3%，則相應的銷售稅金及附加為5%x(1十7%十3%)X=5.5X，其全部允許扣除的項目金額為100十5.5X。那么，該公司享受起征點稅收優惠的最高售價為X=1.2x(100十5.5%X)，解方程X=128.48。允許扣除的項目金額為l00十128.48x 5.5%=107.07。

2、增值額略高于20%的收入定價方式

當增值率略高于20%時，此時土地增值稅應適用“增值率在50%以下，稅率為30%”的規定。假定此時的售價為(128.48+Y)，相應的銷售稅金及附加和允許扣除項目金額都應提高5.5%Y.這時，允許扣除項目的金額=(100+5.5%×128.48)+5.5%Y，增值額=(128.48+Y)-(100+5.5%×128.48+5.5%Y)=94.5%Y+21.41，所以應納土地增值稅:30%×(94.5%Y+21.41)。若企業欲使提價帶來的收益超過因突破起征點而新增加的稅收，即必須使Y>30%×(94.5%Y+21.41)。則得出Y>8.96。這就是說，如果想通過提高售價獲取更大的收益，就必須使價格高于137.44(128.48+8.96)。

3.各增值額臨界點及各臨界點時收入定價對利潤的影響

當增值率臨界于50%時，此時土地增值稅臨界于適用“增值率在50%以下，稅率為30%”或“增值率在50%至100%，稅率為40%”的規定。因此我們需要確定一個臨界值，商品房的售價為X，除銷售稅金及附加外的全部允許扣除項目金額仍為100，其全部允許扣除的項目金額為100十5.5X。那么，該公司最高售價為X=1.5x (100十5.5%X)，解方程X=163.48。超過163.48這個臨界值意味著每一元的收入要負擔的土地增值稅賦為0.4元同時還要承擔0.15元的所得稅費用(0.6*25%)實際的利潤只有0.45元，而增值額在20%-50%時每一元的收入的利潤為1-0.3-0.7*25%=0.525元。

當增值率臨界于100%時，此時土地增值稅臨界于適用 “增值率在50%至100%，稅率為40%”或“增值率在100%至200%，稅率為50%”的規定。因此臨界值為X=2 x (100十5.5%X)，解方程X=224.72。超過224.72這個臨界值意味著每一元的收入要負擔的土地增值稅賦為0.5元同時還要承擔0.125元的所得稅費用(0.5*25%)實際的利潤只有0.375元。

在各臨界點時除了要考慮以上稅賦影響利潤的因素外還要考慮回籠資金的速度所形成的資金占用成本對利潤的影響，選擇最合適的方案，才能實現利潤最大化。

4.同時擁有普通住宅和非普通住宅的項目把控增值額定價方式的要點

如果一個項目同時有普通住宅和非普通住宅的話要注意調控普通住宅的增值率別為負值，在扣除額總量不變的情況下普通住宅的增值額為負的話實際上是浪費了扣除額，從而異致我們非普通住宅部份的可攤的扣除額減少，進而導致增值額提高了。我們可以從調控銷售定價及銷售策略方面進行重新分配，來把控增值率，從而實現利潤最大化。

綜上所述，我們只有根據市場環境，結合考慮資金占用成本及稅賦的變動影響，準確的定價才能做到企業利潤的最大化。

參考文獻:

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