“房屋券”能否成為樓市的“救命稻草”？

武巖生

2009年在擔憂和觀望中開局，樓市沒有出現(xiàn)股市那樣的喜人行情。2月13日，國家發(fā)改委最新公布的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年1月份，全國70個大中城市房屋銷售價格同比下降0.9％、環(huán)比下降0.2％。這也是70個大中城市旁價繼去年12月首次出現(xiàn)同比以來連續(xù)下降，而且降幅還擴大了0.5個百分點。

面對這種萎靡行情，開發(fā)商愁云難遣，持幣待購的購房者卻希望房價繼續(xù)回調(diào)得到更多利好……這輪博弈顯然還沒有分出勝負。而從宏觀方面看，房價對于經(jīng)濟企穩(wěn)有很重要的作用，而房價繼續(xù)回調(diào)，也能解決其高速發(fā)展幾年中累積的一些問題，擠出泡沫，步入良性發(fā)展軌道。

面對一噘不振的樓市，2月中旬，有關專家提出了向農(nóng)民工發(fā)放“房屋券”的構想，以提振住房消費、增加城市化率。其大膽建議引起熱議。我們分析，房價持續(xù)下跌有喜亦有憂：

憂：房市萎靡拖累經(jīng)濟

地方政府收入60％源于房地產(chǎn)

日前，經(jīng)濟學家周天勇表示，2007年土地出讓金約占地方財政收入的30％。再加上各種附加在土地及房產(chǎn)上的稅費收入，地方政府近60％的收入源于房地產(chǎn)。所以房價下行之初，地方政府就開始了旗幟鮮明的救市舉措。地產(chǎn)滋養(yǎng)GDP大樹

從更大范圍來看，房地產(chǎn)對GDP的貢獻也舉足輕重。1998年，房地產(chǎn)開發(fā)投資對GDP長的貢獻率為15.03％，而到了2007年，這一數(shù)字達到了21.76％。

房地產(chǎn)養(yǎng)起龐大產(chǎn)業(yè)鏈

國民經(jīng)濟中絕大部分產(chǎn)業(yè)都與房地產(chǎn)業(yè)有關聯(lián)關系，在投入產(chǎn)出表中有38個部門與房地產(chǎn)業(yè)存在后向直接關聯(lián)或前向直接關聯(lián)關系，對金融保險業(yè)、商業(yè)、建筑業(yè)、非金屬礦物制品業(yè)、化學工業(yè)、社會服務業(yè)等產(chǎn)業(yè)的關聯(lián)影響比較突出。

每建一平方米需16個工人

根據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，1998年我國房地產(chǎn)從業(yè)人員為94萬，到2007年這一規(guī)模達到了166.5萬，年均增長6.6％，比同期我國全部就業(yè)人員的平均增速(10％)和第三產(chǎn)業(yè)就業(yè)人員平均增速(31％)分別高出56和3.5個百分點。

喜：房價硬挺難期再度繁榮

房價下調(diào)百姓獲益

盡管房價持續(xù)回落，中國經(jīng)濟景氣監(jiān)測中心針對百名經(jīng)濟學家的調(diào)查卻顯示，超過90％的專家認為目前全國房價依然偏高。其中，29％和61％的經(jīng)濟學家分別認為目前全國平均房價水平過高或較高，但并不會出現(xiàn)猛烈的下跌。

15個房價下跌城市交易量上升

一份針對包括上海在內(nèi)全國15個城市的調(diào)查顯示，今年以來出現(xiàn)成交量回升的城市，都是經(jīng)過了房價大幅下調(diào)的。也就是說，在房價沒有完全觸底前市場的購買力難以完全釋放。易居中國的這份調(diào)查涉及上海、深圳、杭州和成都等lS個全國大中型城市，將今年1月成交量與去年同期做了一個對比。其中，深圳、廈門、福州和南昌四個城市出現(xiàn)了成交量的回升，深圳達到了5296，而南昌更是達到了360％。其余11個城市均為下跌，上海1月份商品住宅的成交量是506795平方米，2008年1月則是865522平方米，同比下降了41.4％。

房價將繼續(xù)下調(diào)

中國社會科學院金融研究所研究員易憲容認為，2009年中國的房地產(chǎn)市場會繼續(xù)調(diào)整。“中國的房價到底下降多少才能激起普通消費者對房子的需求，各地有各地的情況，但至少從現(xiàn)在來看，房價還沒有下降到普通居民可以承受的范圍內(nèi)”。

河北省某地產(chǎn)顧問機構一位負責人也表示，從房產(chǎn)行業(yè)自身發(fā)展規(guī)律看，房價也需繼續(xù)下調(diào)。“國際上用來衡量一個區(qū)域房產(chǎn)運行狀況良好的租售比一般界定為1：300－1：200。如果租售比低于1：300，意味著房產(chǎn)投資價值相對變小，房產(chǎn)泡沫已經(jīng)顯現(xiàn)；如果高于1：200，表明這一區(qū)域房產(chǎn)投資潛力相對較大。很顯然，我國許多地方房價都以低于1：300這個最低限”。

而各地居高不下的房屋空置率，居民收入與房產(chǎn)價格之比，也表明房地產(chǎn)確實累積了一定的泡沫，需要通過價格回調(diào)的過程得以釋放。

延伸“房屋券”能否成樓市復蘇的“救命稻草”

在中央和地方救市政策“千帆過盡”仍難扭轉其頹勢的情況下，一項向進城農(nóng)民工發(fā)放“房屋券”的構想由國家統(tǒng)計局辦公室毛盛勇提出。

毛建議，農(nóng)民憑借其農(nóng)村房產(chǎn)作價的“房屋券”可以到城市購房，開發(fā)商則憑“房屋券”到“房屋銀行”兌換相應數(shù)額的貨幣。農(nóng)民工一旦重新回到農(nóng)村生活，可以憑“房屋券”到“房屋銀行”回購或重新選擇自己需要的房屋和宅基地。

根據(jù)他構想的測算，以全國農(nóng)民約一半進城、農(nóng)民在農(nóng)村房屋每平方米100元計價，至少可以釋放盤活約1萬億以上的農(nóng)村資產(chǎn)。

此建議一出，在網(wǎng)上引起頗多議論。贊成者認為，該舉措惠及千百萬農(nóng)民工群體，且對拉動房市也有一定作用。而反對者認為，該舉措實施起來也具有相當多的限制，恐怕難以實施。

“這種想法出發(fā)點是好的，但不大可能實施。這是一種揠苗助長一廂情愿的做法。”中原地產(chǎn)河北公司總經(jīng)理李印奇表示，農(nóng)民工群體在房地產(chǎn)消費中占比很小，即使有錢買房的，從心理、生活習慣方面也很難較快融入城市生活。

河北經(jīng)貿(mào)大學金融學院副院長王重潤也認為，這種生硬的“城市化”是并不可取的。“城市化后的這些農(nóng)民靠什么在城市里生活?最實際的房屋管理費、水費、電費對于農(nóng)民而言是不小的負擔；而從城市功能來講，怎么給這些新型非農(nóng)民提供工作、教育、醫(yī)療等各方面的待遇恐怕也是難以解決的問題。”