用悲觀法投資房產

林遇程

對于房地產業來說，中國房地產市場近一年來遭遇了十年不遇的深度調整。將來對中國的影響深度也不盡所詳，將來的趨勢變化有待時間推移而觀之。

由于受金融危機的影響，福州樓市2008年以來受到沖擊，尤其是下半年以來，樓市價格開始松動并出現下降；土地流拍現象持續發生，土地成交大幅減少，樓面地價持續回落；開發企業的資金問題受到極大考驗，并開始引起市場串聯反應：其一，被逼推盤上市，形成市場供過于求的局勢；其二，在售樓盤曲線降價，為加速資金回籠；其三，減緩土地儲備力度，造成市場出現土地流拍現象；雖然國家以及北京政府頻出救市新政，但目前效果甚徼，整個北京樓市沉寂在低迷態勢之下，出現以下樓市現象：

降價現象：近期福州樓市持續低迷，面臨吃緊的資金壓力，部分開發商實行折扣、優惠等促銷手段。

土地供應：受當前低迷樓市現狀及開發商資金鏈高度緊張影響，福州住宅項目用地成交量大幅減少，樓面價仍在持續回落。

土地流拍：來自國土資源部全國城市地價動態監測系統的數據顯示，今年上半年全國土地有接近50％都是以底價成交收場，更有10％左右的土地遭遇流標流拍。

拋售現象：2008年以來北京頻頻出現樓盤降價拋售現象。近期投資時機

雖然目前樓市持續低迷，但在任何時候對于投資或者自住需求的消費者來說都存在著機會，就看你怎么去認識和把握機會。目前以及未來一到兩年住宅樓市存在以下機會：

1、保障性住房將于一兩年后上市，對商品住宅市場形成壓力；

2、在房地產市場持續低迷的現狀下，政府于相繼出臺救市政策，如降低住房公積金貸款利率、下調存款類金融機構人民幣存款準備金率、減免房地產交易稅等，這一系列舉措的實施?；蚩梢I房地產市場更接近理性發展，購房消費者的購房成本將大幅減少；

3、投資、投機性二手房拋售，逼于還貸壓力，投資成本的增加，價格上漲預期的動搖，非消費性二手房被逼拋售，加大市場供應。

投資物業類型選擇

目前房地產市場整體不景氣的環境下，投資物業類型比較青睞市場稀缺性物業以及占有一定稀缺資源的高性價比且風險較低的項目：

別墅：作為市場稀缺性物業。用地HU停，市場將長期仍處于供不應求的狀態，別墅價格持續上漲之中，而且預期看好；

商品住宅：在市場持續低迷，后市狀態不明朗的氛圍下，廣大消費者不宜過快做出置業決定。剛性需求的消費者，在整體市場表現低迷的環境下，建議選擇占有一定稀缺資源的高性價比項目。

投資區域

隨著城市化進程的推進，城市范圍逐步向外延伸，遠郊區縣的配套設施不斷完善，樓市表現出郊區化發展趨勢，隨著市區量縮價漲，樓市郊區日趨明顯；城市軌道以及快速路等快速交通的建設，其線路兩旁出現的捷運樓盤受市場青睞；擁有教育。醫院、體育場館、天然資源等特殊資源的周邊區域樓盤也受投資者關注。

1、遠郊區縣——2008年1－10月遠郊區縣銷售良好，隨著交通線路、配套的不斷改進以及市內樓盤量縮價漲，遠郊區縣為眾多置業者所青睞；

2、軌道交通沿線——捷運樓盤、交通配套是購房者考慮的最重要的因素之一，軌道交通沿線樓盤占據交通配套優勢，形成樓盤一大賣點；

3、特殊資源周邊區域，如左海公園、森林公園等天然資源；

4、嚴重稀缺，不可復制的區域，如鼓樓區。

投資方法選擇根據城市樓市發展階段、市場冷曖程度以及政府宏觀調控的不同，所選擇房地產投資的方法也有差別。2003—2007年，樓市持續災暴。2007年這到高峰，在這時期，房地產投資一般采取經緯投資法，即在樓市火暴的情況下要冷靜，以地段、交通、文化、商業等各項因素作為投資線，得出樓盤投資購買的可行性。

而在當前樓市不景氣的情況下，要采用最大悲觀法：即首先確保所購樓盤不會出現爛尾，由此衍生出金融因果法和品牌投資法。

金融因果法：采用金融因果法投資的，均選擇金融機構所青睞的明星優質樓盤，比如全國十大住宅新地標項目、城市特色項目、投資性價比較高項目、城市區域板塊典型住宅項目等都是金融機構所關注的；根據金融因果投資方法分析，這些項目都是投資的首選。

品牌投資法：采用品牌投資法投資的，一般選擇覆蓋全國項目的規模企業，比如萬科、中海等：規模企業開發的項目，品牌附加值要高，不管在資金實力、產品設計、建筑規劃，還是在后期的物業服務都讓消費者放心；規模企業項目指數能夠真實、簡明地反映其項目的品牌值高低，通過規模企業項目指數的高低來確認項目投資潛力以及獲利的空間。

不過。凡是投資都存在風險，均有一定的變數。面對目前中國經濟的發展形勢以及國家宏觀調控方向，樓市面臨著以下不確定因素：

1、央行的預售制度。如果取消房屋預售制度將會對房地產市場產生不小的影響：將加快房地產企業重新洗牌，在一定間內可能會出現供小于求的局面，價格將大幅攀升。

2、金融危機的深度。世界金融危機對中國影響目前已經顯現，金融業、進出口業以及房地產等受到沖擊明顯；對于房地產業來說，中國房地產市場近一年來遭遇了十年不遇的深度調整，將來對中國的影響深度也不盡所詳，將來的趨勢變化有待時間推移而觀之。