對房地產拍賣市場管理的思考

耿國勝

摘 要：房地產拍賣在我國作為一個新興的行業，其發展依然處于起步階段，在有關的管理方面還有很多不完善的地方，需要我們對有關的房地產拍賣管理進行深入思考，認真研究，逐步找到一條適合于自身的發展之路。文章從我國房地產拍賣市場的管理現狀、存在問題等方面入手，提出了有關加強和完善房地產拍賣管理的幾點建議。

關鍵詞：房地產 拍賣市場 管理

中圖分類號:F293.35 文獻標識碼:A

文章編號:1004-4914(2009)06-260-02

自1986年我國恢復拍賣業開始，拍賣市場也隨同其他行業一起逐步發展，并日趨活躍。特別在90年代末期，隨著房地產業逐漸成為國民經濟的支柱產業，房地產拍賣也“異軍突起”，逐漸成為拍賣市場的主力。目前全國拍賣企業已近4000家，注冊拍賣師近5000名，從業人員近4萬人，年拍賣成交額逐年增加。2007年，我國的房地產拍賣總額基本占到了拍賣市場總額的七成以上，真正成為了拍賣市場的主力軍。但由于我國的房地產拍賣市場發展相對較晚，與其他較為發達的市場相比，還有需要逐步改善的地方。

一、我國房地產拍賣市場的管理現狀

目前，我國政府對拍賣業的管理工作主要由商務管理部門和工商行政管理部門負責，也涵蓋了對房地產拍賣市場的宏觀管理。其主要法律依據有《中華人民共和國拍賣法》（1996制定，2004年修改）、商務部《拍賣管理辦法》（2004年制定）、國家工商行政管理局《拍賣監督管理暫行辦法》（2001年制定）。這些法律規范文件對拍賣企業的設立、變更和終止，拍賣從業人員及拍賣活動，監督管理，法律責任等作了明確規定。

針對房地產拍賣的專項管理，全國大多數城市房地產行政管理部門主要采取兩種方式：

一種方式是由房地產行政管理部門成立專門的房地產拍賣機構負責組織實施管理。如《杭州房屋拍賣管理實施辦法》（1993年）規定由市房地局成立房屋拍賣專業管理機構。

另一種方式是由房地產行政管理部門通過房地產拍賣標的登記備案等方式進行監督管理。其基本做法是：各拍賣公司對需拍賣的房地產標的，應先到市房地產管理部門登記備案，凡符合建設部《城市房地產轉讓管理規定》、不在城市拆遷范圍、不受司法限制，權證與登記簿記載相符、無瑕疵的房地產，相關部門應出具符合拍賣條件的備案手續；未經測繪的房地產，拍賣公司應持符合拍賣條件的備案手續、房地產權利人拍賣委托書到市房地產測繪中心委托房屋面積測繪，取得《房地產測繪報告書》后，方可對外發布房地產拍賣公告；拍賣成交后，買受人應持拍賣成交確認書、成交房款收據、《房地產測繪報告書》、《房地產權證》、《土地使用權證》等有關材料，到相關的房地產管理部門辦理產權過戶手續。目前，全國大多數城市房地產管理部門均采取與此類似的方式。

二、我國房地產拍賣中存在的問題

由于房地產拍賣牽涉到諸多部門、單位，涉及到各種法規、法令以及很多政策性問題。目前，我國的房地產拍賣業雖然表現出強勁的上升勢頭，但與發達國家相比，依然處于發展的初級階段，各項基本工作還很稚嫩，相關的制度建設還不完善，阻礙著我國房地產拍賣業的健康發展。

1.有關法律法規不配套。通常一個完整的拍賣行業涉及的主體較多，而我國的拍賣法只對委托人、拍賣人、競買人、買受人等拍賣活動的直接的權利、義務有較明確的規定，對其他有關行政部門間接主體的權利義務關系未作規定，在內容方面也沒有涉及房地產拍賣的規定。

2.消費者的觀念問題。對消費者而言，參加房地產競拍是一種全新的置業方式。它打破了舊有的購房模式，形成了一種新的購房理念。但是一方面由于傳統觀念的影響，大多數消費者對原有的購房模式依然情有獨鐘；另一方面，由于消費者對專業拍賣知識缺乏認識，不了解有關房地產拍賣的有關操作程序，使得很多消費者對競拍買房仍心存疑慮。

3.拍品范圍過于狹窄。目前來說，房產拍賣的主要來源是司法委托，也就是法院判決要拍賣的房產；銀行處理抵押房產和商業企業處理資產；民間個人委托拍賣房產。其中，前二者占據了主流，來自民間個人委托拍賣很少。但是在國外成熟的房產拍賣市場，來自民間的二手房交易才是房產拍賣的主流。

4.房地產拍賣市場良莠不齊。雖然拍賣企業數量有了較大發展，但不少企業市場行為不規范，擾亂了房地產拍賣的市場秩序，使整個行業呈現良莠不齊的現象。嚴重影響了拍賣業所必須遵循的“公平、公正、公開”原則，形成了房地產拍賣市場的無序競爭，從而影響到房地產拍賣市場的健康、有序發展。

三、太原市的房地產拍賣管理現狀

隨著整個房地產市場的發展，太原市從事房地產拍賣的企業也在逐年增加，有關的房地產拍賣數量也在不斷增長。但總體來說增長較慢，并且有關的拍賣房產來源也較為集中，主要是以法院判決拍賣的房屋和銀行處理抵押房產為主。

為了規范房地產拍賣，避免因房地產拍賣標的問題引發的不必要糾紛，促進拍賣行業的健康發展，2006年太原市房地產管理局出臺了“并十條”——《關于落實房地產宏觀調控政策加強房地產市場監管的通知》，明確了“為了保障買受人的合法權益，拍賣人在拍賣活動前，須將房地產拍賣標的相關證件、資料報市房地產交易所；房地產權屬不明晰、證件不齊全，或法律、行政法規禁止買賣的，不得作為拍賣標的，其拍賣結果房地產管理部門不予認可”，從而建立了太原市房地產拍賣標的備案制度。目前，每年有10至20宗房地產拍賣辦理備案手續。

四、完善房地產拍賣管理的幾點建議

1.規范房地產拍賣標的備案工作程序，進一步完善房地產拍賣備案制度。一般情況下，對房地產拍賣標的應統一要求辦理備案手續。在工作程序上，除填寫房地產拍賣業務備案表外，可要求房地產拍賣公司提供其機構的組織章程、注冊資本驗資證明、企業經營場所證明、拍賣機構資質證書、工商營業執照副本、專業人員資格證書等申報材料，需提供原件審查，存檔材料提供復印件，并加蓋機構公章，然后依據審核無誤的申報材料對房地產拍賣標的進行核檔，核檔無誤后出具符合拍賣條件的備案手續，避免因房地產拍賣標的瑕疵導致不能辦理過戶手續的現象，減少競買人的購房風險，同時并作為辦理過戶手續的依據，避免房產拍賣重復核檔的現象，提高工作效率。

2.引入按揭業務激活房地產拍賣市場。拍賣融資是一個發展趨勢，也是一個有效措施。房產拍賣按揭能有效緩解了競買人的購房壓力，增加競買人的數量，提高房屋拍賣交易的成交量。從開發商的角度來看，通過拍賣按揭的渠道，也可以成為一種回收資金的途徑。

3.借鑒成熟市場有關房產拍賣的經驗，籌建房產拍賣市場，定期組織拍賣會。隨著房地產拍賣市場的逐漸成熟，許多城市每年都要舉辦有關的房地產拍賣會，其拍賣會主要以房地產交易管理部門為主體，聯合拍賣公司、媒體等機構承辦。房產拍賣作為一種全方位公開的交易形式。為保證交易安全，房地產交易管理部門需要對發布房地產拍賣公告、審查競買人的身份、競買人查詢拍賣房地產的文件或資料、組織實地看房、指定拍賣保證金專用賬戶、拍賣公司的免責條款、房產瑕疵責任等關鍵操作程序進行嚴格管理。房產價格作為買賣雙方的一種均衡，而拍賣以排除任何非市場因素的方式實現了這種均衡，避免了房產價格失真，最大限度地體現了房產價值。

4.加強拍賣專業知識的宣傳，提高消費者的認識。在社會上拍賣意識普遍薄弱的情況下，加大房產拍賣知識宣傳力度，普及房產拍賣基礎知識，更新人們的置業和消費觀念。除政府部門加強宣傳知識外，房產拍賣公司也應該協同配合并肩負起傳播和普及拍賣知識的職責，為競買人、委托人、買受人做好相關服務環節的工作，推動和促進拍賣市場的健康發展。

5.加強房地產拍賣市場管理，規范房地產拍賣市場秩序。鑒于房地產拍賣市場存在的不正當競爭行為，除適用拍賣行業的專門法律法規外，還應當結合房地產市場的實際情況，針對房地產拍賣具體流程制定防范措施，打擊房地產拍賣市場的不良行為，禁止房主或其他代理人參與自己房產的競買、哄抬價格、誘導競買人以高價成交從中漁利的不公正現象，有效規避欺買欺賣的現象。加強對房產拍賣公司的管理，杜絕個別房產拍賣公司與出賣人聯合為牟利而利用拍賣方式抬高房產成交價等不法行為，為競買人提供良好的市場環境。同時，建立拍賣公司商業賄賂防范機制，協同紀檢、公安等部門，強化內部監督管理。

總之，房地產拍賣行業作為正在發展的產業，目前依舊處于起步階段，依然有許多需要改進、完善的地方。在房地產拍賣市場，需要我們在借鑒成熟市場有關房地產拍賣管理的先進經驗的基礎上，結合自身的實際情況，大膽創新，集思廣益，創造出一條適合于自己的房地產拍賣管理之路。

參考文獻：

1.中國拍賣行業協會.拍賣通論（第三版）.中國財政經濟出版社，2006

2.鄭鑫堯.拍賣實用手冊：法律與規則.上海財經大學出版社，2004

3.中華人民共和國拍賣法.1997

（作者單位：太原市房地產交易所 山西太原 030002）（責編：賈偉）