對我國房地產市場的思考

夏　寧

摘 要：經濟快速發展，房地產市場如火如荼，居民可支配收入大幅提升，可還是有很多居民買不起商品房．這是目前我國的一個現實問題。本文將運用價值規律和供求規律來討論目前我國房地產市場的高房價問題，并揭示房地產作為一個特殊的行業在市場化過程中存在的一些問題。

Abstract:The economy develops fast, the real estate market is like a raging fire, the resident may control the income to promote largely, may have many residents not to afford the commercial housing. This is a present our country's realistic question. This article will discuss the present our country real estate market using the law of value and the supply and demand rule the high house price question, and will promulgate the real estate to take a special profession some questions which will exist in the marketability process.

關鍵詞：房地產市場 思考與探討 商品房價格

Key words:The real estate market ponders and discusses the commercial housing price

作者簡介：夏寧，男(1975-)湖北荊州職業技術學院經濟管理學院講師.研究方向:經濟管理

【中圖分類號】F293.3 【文獻標識碼】A 【文章編號】1004-7069（2009）-06-0066-01

經濟快速發展，房地產市場如火如荼，居民可支配收入大幅提升，可還是有很多居民買不起商品房．這是目前我國的一個現實問題。深入研究房地產價格與宏觀經濟的關系，我們不難看出，目前我國房地產價格已經明顯脫離了宏觀經濟因素決定的基本面，居民收入總體增長速度顯然低于房價增長速度。更嚴重的問題是．中國兩級分化現象越來越明顯。2005年以來資本市場上發生的翻天覆地的變化以及2007年以來顯著的通貨膨脹，對兩級分化現象來說無疑是雪上加霜，這使得中低收入者買房越來越困難。要解決居民的居住問題，必須引導房地產市場向適合目前收入分配格局的方向發展。那就是二元化的房地產市場。

一、當前商品房價格剖析

研究房地產市場不外乎三個理論——價值規律、供求規律和極差地租理論。探討房價的總體水平從前兩個規律人手就可以了。

討論房地產市場需求要區分兩個概念：有效需求和真實需求。

目前，中國住房的有效需求和真實需求都非常強勁。高收入群體除了真實需求外還有很大的投資需求，低收入群體沒有合理的居住條件，形成很大的真實需求。但是，有效需求與真實需求重合率并不理想，真實需求難以與供給掛鉤，不能得到很好地滿足。因為有效需求方形成一個強大的“資金池”，足夠吸納供給方提供的商品，這個“資金池”在有效供給與真實需求(沒有能力購買的真實需求)之間建立了一道隔離墻，這個隔離墻不僅割斷了供給與沒有能力購買的真實需求，而且還會將兩者的距離越拉越大，導致房價越來越高。這是近幾年中國房地產市場的一個突出特點。

二、我國房地產市場化所面臨的問題

房地產市場化本身存在成本難以定價的問題，再加上經濟體制與經濟制度在某些方面的；中突，房地產市場難以完全遵從價值規律，有些問題是不可能通過市場手段來解決的。

2.1成本難以定價

房地產市場化，住房商品化，那么住房的價格自然要由市場來決定。房地產市場化本身存在很多問題，因為與房地產相關的一些東西難以由市場來正確定價，房地產成本就不能完全由市場決定。土地作為一種特殊的稀缺資源本身就不是一種商品，雖然表面上可以在市場上流動，但其價格很難反映其真實價值．而且其定價權往往掌握在政府手里；房地產開發成本中的與政府有關的一系列費用根本沒有辦法用市場來定價。因此．商品房成本中只有建筑安全成本真正是由市場來定價的．而總成本不能很好地由市場來定價。

2.2經濟制度與經濟體制的沖突

我國是以公有制為主體的社會主義國家，人民是國家的主人．于情于理人民都應該居有其房。但是我國實行的又是市場經濟．住房商品化．老百姓要到市場上去買房子，但又買不起(有效供給與真實需求脫節)，買不起的原因之一又是土地價高導致房價高，這就是經濟制度與經濟體制之間的沖突在房地產市場上的反映。

三、對解決我國房市問題的思考

1.政府應該在房地產市場中發揮什么樣的調節作用

為什么中國會出現“政策干預一次，房價上漲一次”的現象從上面的討論中可以得到解釋。以提升利率為例，政府提高利率不但加大了開發商的財務費用，從而加大開發成本，而且這種政策加大了市場風險，使前景變得不明朗，開發商必然要求提高投資的風險溢價補償。在供不應求的強大“資金池”面前，開發商自然而然地會提高房價。

2.構建第二個房地產市場，形成二元房地產市場體系

胡錦濤同志在十七大報告中提出要健全廉租住房制度，加快解決城市低收入家庭住房困難，要使住有所居，這使我國發展廉租住房的政策得到明確，為政府調節房地產市場指明了方向。政府調節房地產的重點要放在建立隔離墻外的第二供給上。我國政府在十七大之前已經開始采取措施解決低收入群眾的住房問題，如建立廉租房制度、提供經濟適用房、建立住房公積金制度、實行舊村改造工程等。但是這些措施的力度還遠遠不夠，在政策上也沒有提升到一定高度。十七大的召開，大大提高了這些措施的政策高度，可以想象未來的執行力度也將大大加強。因此，未來幾年，廉租住房和經濟適用房將是我國房地產市場發展的有一個重點。可以預見．未來我國將形成一個市場主導型的商品房市場和政府配給式的商品房市場共同存在的二元市場體系。

參考文獻：

[1]李善同，侯永志．中國城市化狀況與政策取向[J].經濟參考研究，2003(2)

[2].楊明煒，王小廣不要讓高房價損害宏觀經濟[J].中國經濟時報，2004.3. 8．