房價下行已無懸念

我們判斷市場的反彈有一定的持續性，上行空間仍存在。短期來看，行情仍然屬于底部區域的反彈。

今年10月份，70個大中城市中新房價格環比下降的城市有34個，持平的城市有20個。房價變動的背后，反映的是宏觀經濟狀況以及居民實際消費能力，更意味著，中國經濟“去房地產化”已漸行漸近。

中國經濟去“房地產化”，不僅會體現在房地產投資數量的大幅下降，房地產投資占國內投資的比重也將持續下行（目前，房地產投資占國內投資總額的1/5），并且從短期來看，它可能帶來宏觀經濟數據GDP的下降，令明年GDP增長保8%的困難加劇，并連帶國內通脹水平降低，雙降幾乎沒有懸念。

筆者預計，年末房價下跌將由點到面明朗化，不僅導致第四季度的GDP低于9.0%的可能性較大，而且導致通脹加速回落的可能性更大。GDP中跟房地產虛擬價值關系密切的非“合理價格”減少，勢必會剔除GDP中“泡沫化”因素，將GDP拉低到8%-9%區間，這或許也是中國經濟“去泡沫化”所須付出的代價。

而房地產的合理價格，并不取決于房地產商的自主定價能力，主要要看“中低收入家庭住得起或租得起”的承受能力，還要看房子本身由居住功能所決定的價值，而非房子作為投資品屬性的高溢價價格。

《金融理財》認為，要是按照反映民眾承受能力和商品真實價值來衡量，當前房地產價格遠非“合理價格”范疇，存在著較大的價格向下調整空間和可能性。房地產調控不放松的表態說明，政府很有必要在鞏固調控成果的基礎上，繼續發揮政策效能進一步擴大調控成果將是現實選擇。

這也從側面說明，政府心目中的房地產調控預期目標遠未達到，面向房地產領域的財政金融政策不僅不能放松，而且還應該適度定向趨緊，以使得房價下降不僅是既成事實，還要讓廣大居民都能親眼看到、和親身體會到。

隨著金融政策預調和微調的變化，房地產市場也出現了很強烈的希望放松的預期。在關于調控從嚴的強音屢屢發出之后，這種針對房地產的定向寬松預期應該打消了。

有不少房地產商具有極其敏銳的政策把握能力，他們總能把握經濟政策的脈搏因勢而動、因時而為。當這些開發商意識到中國經濟“去房地產化”大局已定的時候，他們就會選擇靈活應變，通過把降價進行到底的方式，吸引持幣觀望的購買力，從而完成短期快速跑量銷售的目的，盡快把房子“物”的財富變現為“真金白銀”。

這也就是為什么繼溫州老板“跑路潮”之后，特別是一線城市房地產最先學會了“跑字訣”，比賽和競爭誰最先在房價上“跑得快”。這也是“降價潮”不僅出現在上海，也迅疾波及到北京和深圳等主要城市的原因。萬科前董事長王石曾說，中國房產的泡沫由來已久，一旦泡沫破滅大房企將首當其沖。在房價調控從嚴的當下，大房企唯有遵守“現金為王”的準則才能生存。

促使房價回歸合理價格，降房價就是必然趨勢。

首先，宏觀調控政策有前提條件的靈活性，不僅不意味著方向性上的弱化，而是需要毫不動搖地堅持調控政策，為艱難前進的經濟轉型創造有利環境。

其次，國外經濟環境改善不能消除經濟發展面臨的不確定性，宏觀調控尤其是房地產調控的大方向性不能輕易變更。當前不應該、也不可能會退回去重走金融過度寬松、貨幣過分膨脹的老路，應該堅持中國經濟“去房地產化”的經濟轉型之路。

其三，國內通脹壓力減輕不能得出經濟局勢完全向好結論，宏觀調控大政方針需要毫不動搖。中國經濟放緩的步伐也在加快，更不容許房地產行業無限度吸納其他行業資金。

其四，高房價開始出現實質性的價格松動，因房價上漲產生的社會財富差距拉大有望縮小。那種不論對社會的貢獻大小，只因為多一套房子就決定了財富差距的時代該結束了。

其五，地方政府有關部門表態不支持“房鬧”，就等于承認降價的合法合理性，有可能成為擊碎地產商心理預期的最后一根稻草。

總而言之，過去民眾和開發商僵持狀態的暗暗博弈，因為地產商率先大幅降價跑量促銷，轉瞬間演變成了購房業主和開發商對立情緒的公開博弈。在多方博弈中，房地產僵局有望打破。