對“小產權房”法律問題的思考

牛喜鴿

摘要隨著房地產市場的日益發展和激烈競爭,商品房的售價也越來越高,而“小產權房”由于價格低廉越來越受到城市居民的青睞而活躍在房地產市場,然而由于其存在缺乏足夠的法律依據和制度依據,有很大的風險性,從而引起了很多的社會問題,本文就此些問題進行了思考,并提出了相關對策。

關鍵詞小產權房房地產市場合法化

中圖分類號:D920.4文獻標識碼:A文章編號:1009-0592(2009)01-103-01

一、“小產權房”目前的現狀問題

“小產權房”是相對應“大產權房”而言的,它是指在農民集體土地上建設的房屋,未繳納土地出讓金等費用,其產權證不是國家房管部門頒發的,而是由鄉政府或村委會頒發的,所以又稱“鄉產權房”。根據我國法律規定,農村和城市郊區的土地,除由法律規定屬于國家所有的以外,屬于農民集體所有;宅基地和自留地、自留山,屬于農民集體所有。現行法律規定,如果想在農村集體所有的土地上建設商品房項目,就必須經過國家征地這一環節。這種房沒有國家發的土地使用證和預售許可證,購房合同,國土房管局也不給備案,更不象“大產權房”所擁有的可以向開發商要求其提供的“五證”,即市房屋土地管理局的“中華人民共和國國有土地使用權證”,城市規劃管理局的“中華人民共和國建設工程規劃許可證”;城鄉建設委員會的“建設工程開工證”;房屋土地管理局的“商品房銷售許可證”。此外,屬于期房預售的,應取得“商品房預售許可證”。

城市居民占用農民集體土地建住宅,有關部門不得為違法建造和購買的住宅發放土地使用證和房產證。2004年10月,國務院發布的《關于深化改革嚴格土地管理的決定》規定,禁止城鎮居民在農村購置宅基地,同年,國土資源部印發的《關于加強農村宅基地管理的意見》

進一步明確上述規定,并提出嚴禁為城鎮居民在農村購買和違法建造的住宅發放土地使用證。2007年12月,國務院辦公廳印發的《關于嚴格執行有關農村集體建設用地法律和政策的通知》規定,城鎮居民不得到農村購買宅基地、農民住宅或“小產權房”,農民集體所有建設用地不得用于商品住宅開發。

“小產權房”從購買者與開發商關系而言,其簽訂房屋買賣合同似乎符合平等自愿等價有償的原則,但由于其房屋買賣取得程序的不合法而應導致合同無效,雖然有學者認為現行法律或行政法規中,并沒有強制性規則禁止城市居民購買農民集體所有土地的房屋,《土地管理法》和《房地產管理法》也未作出這樣的規定,并且十七屆三中全會也提出“允許農民通過多種形式自由流轉其土地”,但從中國的國情和現在的具體情況而言,首先,土地現在仍是農民的生存保障,其現有的知識和技能還不能完全擺脫對土地的依賴,而且如果允許大量土地進入房地產市場,還會導致資源的浪費和社會的不經濟。其次,允許農民大規模的以多種方式流轉土地包括以“小產權”的形式流轉土地,還會導致許多農民獲取大量資金以后進城務工,城市人口會急劇增長而城市現有的經濟發展水平無法提供大量的就業崗位,加大就業難度以及加劇城市工人下崗,不利于經濟的發展和社會的穩定。

從國家和開發商、農民之間的關系而言,有人認為“小產權房”問題其實是國家政治權力濫用得結果。所以他們中就可能有些人會這么想,與其等著把土地給國家征收或征用還不如自己通過高價出賣給開發商。所以“小產權房”應運而生,雖然這種觀點具有一定得合理性,但不足以說明“小產權房”在目前存在具有合法性和必然性。

二、針對“小產權房”引起的問題,學界以及社會各界對“小產權房”的態度

一段時間以來,“小產權房”問題得爭論成為社會的熱點和焦點,社會各界紛紛從不同角度發表看法。

一些法學家認為,現行禁止農民充分行使集體土地所有權得法律和政策規定,有悖于公平和法制得原則,農村建設用地和宅基地管理得法律規定已滯后于城市化發展的需要,只有城市國有土地上建造的商品房才能進入市場流轉的規定,是小產權房產生的直接原因,制度本身已出現問題,應當以此為契機進行集體土地產權制度改革,因此,其認為,小產權房應合法化,將其納入法制軌道。

而我認為,雖然小產權房價格低廉能夠滿足城市中低收入人群得住房需求,但是其一方面導致地方政府和中央政府,鄉鎮城市和市縣利益失衡,導致鄉鎮政府和開發商的社會責任喪失。另一方面,其存在并非完全是滿足中低收入人群而有一部分是滿足高收入人群得休閑住房需求,而這部分需求如果不予制止,會導致國家土地資源的大量流失和房地產市場的混亂,因此應堅決制止小產權房的合法化,必要時可以對已建小產權房進行拆除。

三、構建“小產權房”問題的解決方案

面對學界對“小產權房”得爭論,我認為主要從以下幾方面構造“小產權房”得解決方案。

目前小產權房合法進入房地產市場沒有其存在的適宜土壤,所以應堅決制止小產權房得合法化。這是由我國的土地制度所決定的,我國土地歸國家和集體所有。這種二元結構有利于減少貧富差距,穩定農業,發展工業和服務業。

雖然小產權房不能合法化,但在政府有過錯的情況下必須保護購房人和農民得合法權益。

就購房者而言,也不能不加區別的對以同等保護。房屋屬于不動產,不加考慮其成本和價值,完全對其拆除會造成社會資源的大量浪費。若其購買者是那些高收入人群,他們買此方主要為了滿足其休閑娛樂居住得,政府可以將其所購買的小產權房,以一定得補償金給予收購,該補償金不得高于其購買小產權房的價款(這是對有房著擾亂市場的一種懲罰措施)。對未建的或即將建的小產權房堅決予以制止,對違法得政府追究其承擔行政責任和國家賠償責任,沒收其違法所得,對違法的開發商吊銷其營業執照并同時給予罰款。

對農民而言,由于其法律意識的淡薄,鄉鎮政府得錯誤引導以及其追求高利潤的迫切心里,使土地喪失了其本應有的效用。國家作為保護弱勢群體的直接責任人,應對其損失承擔一定的責任。因此,國家應從以不高于商品房的價款但不低于小產權房的價款支付農民的房價,但應把購房者已支付的轉化給農民得價款予以扣除,從而實現利益的平衡。

協調地方政府與中央政府,鄉鎮政府和市縣政府之間的利益,平衡他們之間的權力,嚴格監督其執法權,擴大人民群眾監督行政機關執法的范圍,擴寬監督平臺,加強上下級行政機關領導與被領導的責任,切實貫徹法制政府,以人為本政府,服務型政府。

四、結語

“小產權房”在我國存在有不同的看法,但現存的法律制度和經濟發展水平決定著我們必須制止小產權房得進一步擴大,對現有的小產權房進行合理解決,加強政府間得責任和監管,維護社會穩定和房地產市場的競爭有序機制。