當前房價過高與調控政策分析

臧旭東 徐光友

摘要:近年來,我國城市商品住宅價格出現的大范圍、高幅度上漲,引起了社會各界廣泛關注。本文概述了我國城市商品住宅價格上漲現狀,從政府、投資商、消費者三個層面分析房價過高與上漲過快的原因,并對各層面進行對策構思,意在將房價調控在一個合理范圍之內。

關鍵詞:城市;房價上漲;因素分析;對策

1 前言

從1998年住房體制改革以來,雖然其間國家實施了一系列宏觀調控政策,但是房地產投資增長和房價上漲過快的問題依然日益嚴重。2000年開始,全國房地產投資增幅連續五年超過20%,其中有三年接近或超過30%。房價方面,根據國家發改委和國家統計局調查顯示:2005年,全國平均房價比2004年同期增長7.1%。2006年每個月份.全國70個大中城市房屋銷售價格指數同比上漲幅度都在5.5%左右。房價上漲過快,住房供應結構不合理導致矛盾日益突出,應盡快尋找對策,有效抑制房地產投資和房價上漲熱,促進國民經濟健康平穩發展。

2 當前房價過高與調控政策

這幾年里,為了抑制房價的上漲,中央政府專門針對房地產市場射出的調控之箭可謂不少。2003年6月5日,央行出臺《關于進一步加強房地產信貸業務管理的通知》;2004年3月30日,國土資源部、監察部聯合下發了《關于繼續開展經營性土地使用權招標拍賣掛牌出讓情況執法監察工作的通知》,要求從即日起就“開展經營性土地使用權招標拍賣掛牌出讓情況”進行全國范圍內的執法監察,各地須在2004年8月31日前將歷史遺留問題處理完畢;2004年4月27日,國務院發出通知,決定適當提高包括房地產開發在內的四大行業固定資產投資項目資本金比例,房地產開發(不含經濟適用房項目)由20% 及以上提高到35%及以上;2005年3月17日,央行調整房貸利率,是繼2004年l0月29日中國人民銀行上調金融機構存貸款基準利率后不到5個月,個人住房貸款利率再次上調; 2005年4月27日,國務院總理溫家寶主持召開國務院常務會議,分析當前房地產市場形勢,研究進一步加強房地產市場宏觀調控問題。

調控之箭射出不少,卻沒有抑制房價的快速上漲,這迫使我們需要對這些調控政策的政策效果及其實施情況做一細致的分析和研究,并反思這些政策是不是合適和恰當的。

3 房地產價格持續上漲的危害

3.1 促成了開發商和個別人的暴富,拉大了收入差距

統計資料顯示,隨著房價飆升,近3年來上海房地產開發企業的國有資金利潤率逐年上升,分別高達38.12%、86.36%和74.24% , 是同期社會平均利潤率的7到16倍,加劇了收入的不平等。這種收入的不平等主要表現在兩個方面:一是擴大房地產開發商收益優勢。房地產產業是一個典型的成奉與收益嚴重背離的行業。其巨大的壟斷性優勢扣大了開發商和普通居民之間的收入差距。二是導致財富向購房者尤其是投資性購房者方面轉移。不少的投資者同積大量的商品房,在需求效應拉動下,房價大幅度上升,他們從巨大的買賣差價中謀取了暴利。

3.2 妨礙物價壓力緩解

居住價格去年前10個月持續走高,11月的增長率更是達到了6.3% ,首次超過食品價格成為居民消費價格增長的第一位因素。房價連帶物價增長過快,既是宏觀經濟最敏感的不穩定因素,也帶來了金融緊縮風險,造成了潛在的金融脆弱性危機。

3.3 超出了居民的承受能力

國際經驗認為,合理的收入房價比(一個家庭年收入與一套房屋的價格之比)為1:4至1:6。而我國收入房價比1990年是13.12, 2003年是8.42,北京2000-2003年的平均數為12.31,2003年為10.35。因此看來,我房價遠超過國際公認的合理水平和我國居民的購房能力。房價的持續上漲影響到人民的安居樂業。

3.4 增加了我國金融風險

房地產價格快速上漲背后潛藏著巨大的風險。一方面,80%左右的土地購置和房地產開發資金,都直接或間接地來向銀行信貸,2003年我房地產開發貸款余額擴大到6657.35億元,是1998年的3.2倍。另一方面,2003年我國個人消費貸款增加了1 1353.58億元,自1998年增長了26.64倍;個人消費貸款中,個人住房貸款的占比高達75%至97%。

4 調控房價的對策

4.1 政府角度的對策

政府是房地產市場的監管者,對房地產市場的穩定發展負有直接責任。因此,穩定與調控房價,政府應有所作為。

進一步完善制度建設。建立城市基準地價與公示地價制度、房地產交易價格評估制度與成交價格申報制度、對泡沫易發區建立交易許可制度,等等,以防止開發商漫天要價,過度炒作;調整現行的無差別土地拍賣政策,在堅持經營用地實行“招拍掛”政策的原則下,明確普通住宅用地為非經營用地,在具體“招拍掛”中適用限價招標辦法,將地價限制在出讓方的土地開發成本范圍內;理順中央政府與地方政府的土地利益關系,降低地方政府在土地出讓金方面取得的收入,抑制地方政府刺激房地產投資的沖動。

因地制宜,實現土地利用的價值最大化。盤活存量土地,盡快開放一級土地市場;開發功能相對完善的衛星城或小城鎮,從而形成大量有效土地供給,分流強大的住房購買需求。

調整住房供應、需求量與住房供應結構,切實穩定房價。增大住房絕對供應量,遏制投資性需求,限制拆遷造成的被動需求,引導合理的住房消費;進一步建立健全社會主義市場經濟條件下住房供應體系,平衡供需套型比例,以適應和滿足不同消費者的需求。減少住房建筑面積在120平方米以上大戶型的投放量,安排適量的中低價位普通商品住房項目;確保房價年平均漲幅不超過GDP增幅及人均可支配收入增幅,努力將房價漲幅調控在合理的范圍之內。

整頓和規范房地產市場秩序。規范開發商。中國的開發商與土地國有、統一規劃、規模建設、期房預售等國情相伴而生,其逐利本能與社會責任都需要政府來規范。當開發商的失范行為侵害了多數公眾的利益,政府必然應參與管理。此外,開發商瞬間暴富、過度民營化、利益結盟與規模化不足等現象,也需要政府給予矯正;開征物業稅。對持有多套房產的行為進行征稅,并對二手房交易的差價部分進行征稅,降低房地產的投資價值。對房地產投資人采取嚴格控制個人房貸和提高首付比例,乃至要求一次性付款。

4.2 投資商角度的對策

房地產開發商可以采用需求導向定位方法,即以消費者為出發點,以消費者的認知價值、需求強度及對價格的承受能力為依據,以市場占有率、品牌形象及最終利潤為目標,真正按照有效需求來確定投資結構和價格。

加強自身商業道德,提供真實信息給消費者。嚴格遵守房地產開發經營有關法律、法規、規章的規定,自覺維護市場秩序和公共利益,減少壟斷房源、壟斷信息、壟斷市場的經營計謀。

4.3 消費者角度的對策

作為消費者,應當做到理性消費,不要盲目跟風。根據規定,2005年3月17日以前發放的按揭貸款,從2006年1月1日起,執行2005年3月17日規定的利率標準,按照以下標準執行:截至2005年12月25日20時,客戶貸款不存在欠款的,則貸款利率按2006年1月1日當日人民銀行公布的同期同檔次商業性貸款基準利率下浮10%執行;截至2005年12月25日20時,客戶仍積欠本金和利息的,則貸款利率按2006年1月1日當日人民銀行公布的同期同檔次商業性貸款基準利率執行。

參考文獻

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[2]蔡鑫.北京房價猛漲成因及對策[J].集團經濟研究,2006,(9).