大都會(huì)的５張“王牌”

沒(méi)有人能想到，12年前投資20億元修建的大都會(huì)，現(xiàn)在買家出價(jià)80億元，和記黃埔也不愿出手；也沒(méi)有人想到，12年來(lái)大都會(huì)的租金一漲再漲，國(guó)際品牌依然趨之若鶩……

2007年，大都會(huì)被評(píng)為重慶直轄10年來(lái)“最有影響力的綜合商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目”。

大都會(huì)為何受到如此追捧？

透過(guò)大都會(huì)的5張“王牌”，剖析其成功的秘密，或許能為走在十字路口的重慶商業(yè)地產(chǎn)，提供具有坐標(biāo)意義的參考。

■ 地段第一

“地段，地段，還是地段?！边@是對(duì)商業(yè)地產(chǎn)投資考量的“李嘉誠(chéng)思想”。

1993年秋天，李嘉誠(chéng)悄然入渝。渝中半島那些貓?jiān)诎肷窖臉潜P，很像香港早年倚山而筑的民居，這讓他產(chǎn)生了故地重游之感。

懷舊之情，讓李嘉誠(chéng)堅(jiān)定了到重慶發(fā)展商業(yè)的決心。

地段，是決勝商業(yè)的第一要素。地段好，意味著交通便利、配套齊備、人口密集，而這一切，正是商業(yè)賴以生存和發(fā)展的核心要素。

和記黃埔在解放碑多個(gè)關(guān)口，放置了數(shù)臺(tái)攝像機(jī)，統(tǒng)計(jì)來(lái)往車輛、流動(dòng)人群等多種數(shù)據(jù)。經(jīng)過(guò)半年考核，和記黃埔果斷下叉，圈定解放碑依仁巷舊址。

1997年，重慶首個(gè)高品質(zhì)Shopping Mall“大都會(huì)廣場(chǎng)”面世。

面世時(shí)，其物業(yè)租賃價(jià)格才80—100元/平方米，但位于解放碑商圈核心區(qū)域的商業(yè)價(jià)值很快凸顯，到2007年，其物業(yè)租賃價(jià)格已高達(dá)800—1200元/平方米——位列全重慶商業(yè)地產(chǎn)之首。

“重慶商業(yè)項(xiàng)目的一大問(wèn)題，就是開(kāi)發(fā)前沒(méi)做前期市場(chǎng)調(diào)查，老板拍腦袋決策，不考慮位置和地點(diǎn)，導(dǎo)致產(chǎn)品脫離市場(chǎng)，不為國(guó)內(nèi)外商家接受。”重慶大學(xué)經(jīng)濟(jì)與工商管理學(xué)院教授孟衛(wèi)東說(shuō)。

這是和記黃埔開(kāi)發(fā)大都會(huì)的第一張“王牌”。

■ 只租不售

只租不售，是和記黃埔開(kāi)發(fā)大都會(huì)的第二張“王牌”。

與重慶商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商截然相反的是，大都會(huì)面世后，和記黃埔并沒(méi)有追求眼前利益，將產(chǎn)權(quán)物業(yè)拋售，而是選擇了“只租不售”的方式。

把燙手山芋抱在懷里，這種反常行為，當(dāng)時(shí)被重慶地產(chǎn)界視為“離經(jīng)叛道”。

和記黃埔其實(shí)是在放長(zhǎng)線——“只租不售”是商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展到一定程度后建立起來(lái)的成熟模式，在歐美發(fā)達(dá)城市，商業(yè)地產(chǎn)都采用這種模式。

“只租不售”既然是一種發(fā)展趨勢(shì)，重慶肯定也會(huì)走上這條路，只是時(shí)間問(wèn)題。

果然，因?yàn)楫a(chǎn)權(quán)物業(yè)被售賣，重慶很多商業(yè)項(xiàng)目陷入困境——成百上千的商鋪，在業(yè)態(tài)和裝修上各行其是，活脫脫一個(gè)“集市貿(mào)易”形象。而另一邊，因?yàn)樗袡?quán)在握，大都會(huì)在業(yè)態(tài)規(guī)劃和整體裝修上，格調(diào)高雅，統(tǒng)一有序。

重慶企業(yè)在做商業(yè)地產(chǎn)時(shí)急功近利，開(kāi)發(fā)的物業(yè)大多零賣，這給商業(yè)組合帶來(lái)致命打擊。

不光是地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，更重要的是要成為商業(yè)運(yùn)營(yíng)商——這是否可成為重慶商業(yè)地產(chǎn)的一種借鑒？

■ 主力店先行

“單純從商業(yè)管理的角度看，地段還不是第一要素。重慶那么多好地段，為什么最成功的標(biāo)志性商業(yè)項(xiàng)目只有大都會(huì)？”香港智尊商業(yè)管理重慶公司副總經(jīng)理劉維屏說(shuō)。

商業(yè)組合的成功，這才是大都會(huì)崛起的秘密武器。

讓主力店成為整個(gè)Mall的定海神針——這是大都會(huì)商業(yè)組合的核心戰(zhàn)略。

主力店對(duì)其它散戶具有很強(qiáng)的帶動(dòng)力、號(hào)召力。試想，如果連沃爾瑪都入駐了這個(gè)購(gòu)物中心，其它的散戶還會(huì)猶疑嗎？

“星星跟著月亮走”，這是一條定律。

“作為重慶最早的購(gòu)物中心，23萬(wàn)平方米的賣場(chǎng)，如果沒(méi)有主力店入駐是不可思議的?！眲⒕S屏回憶說(shuō)，“當(dāng)初大都會(huì)就是以比較低的門檻，吸引了著名品牌太平洋百貨入駐，才為后來(lái)的發(fā)展奠定了基礎(chǔ)。”

太平洋百貨落戶，使大都會(huì)水漲船高——不斷選擇和淘汰商業(yè)物種，讓最優(yōu)秀的品牌匯聚于此。

“天價(jià)的租金，還得必須是IBM、西門子等國(guó)際知名品牌，否則根本進(jìn)不去，就是進(jìn)去了，達(dá)不到一定盈利水平，也會(huì)被‘驅(qū)逐出境’。”被大都會(huì)淘汰出局的某品牌總經(jīng)理王華說(shuō)。

■ 至尊物業(yè)

細(xì)節(jié)決定成敗。作為商業(yè)賣場(chǎng)，物業(yè)管理也是成功運(yùn)營(yíng)最重要的條件之一。

細(xì)心的人們會(huì)發(fā)現(xiàn)，重慶大多數(shù)樓宇外立面3—5年都難得清洗一次，但大都會(huì)一直堅(jiān)持3—5月就清洗一次的紀(jì)錄。

大都會(huì)物業(yè)的細(xì)心和負(fù)責(zé)，是重慶很多商業(yè)企業(yè)沒(méi)法比的。

下雨天，保安會(huì)細(xì)心地幫你把傘收好。節(jié)假日到來(lái)之前或收到下雨的天氣預(yù)告，物管會(huì)來(lái)幫你關(guān)窗戶……難怪很多品牌商說(shuō)：“在大都會(huì)待過(guò)，再去其他地方，真的不習(xí)慣?！?/p>

在一些細(xì)節(jié)上，大都會(huì)物業(yè)確實(shí)讓人感覺(jué)物有所值。地面每天用吸塵器清理，定期預(yù)約時(shí)間清洗地毯……所以很多人說(shuō)：進(jìn)大都會(huì)，你要有推門的勇氣。無(wú)論一個(gè)多么隨便的人，一旦踏進(jìn)去，就會(huì)不自覺(jué)地規(guī)范自己的言行和舉止。

這就是不一般的大都會(huì)，它能給進(jìn)入的每一個(gè)人歸屬感和高雅感！

大都會(huì)的物業(yè)品質(zhì)，讓重慶本土的一些商業(yè)企業(yè)，夠得學(xué)。

■ 設(shè)計(jì)領(lǐng)先

重慶大都會(huì)，這個(gè)出自國(guó)際著名建筑設(shè)計(jì)公司“胡黃周”之手的作品，其構(gòu)思之深遠(yuǎn)、布局之得體，至今讓重慶其他商業(yè)項(xiàng)目無(wú)法超越。

寬大而通透的結(jié)構(gòu)、娛樂(lè)與餐飲的組合、購(gòu)物與休閑的搭配，即使是以現(xiàn)在的眼光來(lái)評(píng)判，其購(gòu)物環(huán)境仍是重慶甚至是西部的頂級(jí)。

1998年它榮獲“魯班獎(jiǎng)”，2002年又獲“詹天佑土木工程獎(jiǎng)”，全國(guó)許多知名商業(yè)項(xiàng)目，如北京東方廣場(chǎng)、深圳黃埔雅園等，均以其為參照。

與和記黃埔醉心于設(shè)計(jì)形成鮮明對(duì)比的是，重慶商業(yè)項(xiàng)目在設(shè)計(jì)上的大而化之——“重慶很多商業(yè)項(xiàng)目，面積、布局、結(jié)構(gòu)等考慮極不周全，難以達(dá)到大牌商家的要求，比如三聯(lián)為法國(guó)歐尚尋找場(chǎng)地，看了很多都不滿意?！眲⒕S屏說(shuō)。

“大都會(huì)使用了12年，還如新的一般，這是為何？”劉維屏這樣問(wèn)過(guò)中國(guó)建筑裝飾協(xié)會(huì)的專家，得到的回答是：施工方法先進(jìn)，施工時(shí)就想到了維修。

直轄12年，大都會(huì)不但引領(lǐng)了重慶商業(yè)發(fā)展的新模式，還成為重慶商界的一個(gè)創(chuàng)富高地。它的崛起，帶動(dòng)了以其為標(biāo)志的一個(gè)商圈的形成。

難怪成都人如此慨嘆：一個(gè)重慶大都會(huì)，讓成都商業(yè)落后重慶10年。