解析“萬達(dá)速度”

闞世華

目前，萬達(dá)集團(tuán)擁有19個萬達(dá)廣場和6家五星級酒店，2011年以后萬達(dá)每年將開業(yè)十多個萬達(dá)廣場和多個五星級酒店，一個世界級的不動產(chǎn)企業(yè)王國正在逐步顯現(xiàn)

如果在大連參加2009年夏季達(dá)沃斯論壇，你會發(fā)現(xiàn)作為參會嘉賓及東道主的王健林非常忙碌，多數(shù)時間這位大連萬達(dá)集團(tuán)董事長都在與參會的企業(yè)家談合作、談項目。據(jù)悉，目前萬達(dá)敲定很多項目。甚至在一天內(nèi)，就在寧波3億元拿地，80億元投資的長白山旅游項目。

“今年會有8個萬達(dá)廣場和2家五星級酒店開業(yè)，2010年還計劃開業(yè)17個萬達(dá)廣場和8家五星級酒店。”王健林滿懷豪情地說。

目前，萬達(dá)集團(tuán)擁有19個萬達(dá)廣場和6家五星級酒店，2011年以后萬達(dá)每年將開業(yè)十多個萬達(dá)廣場和多個五星級酒店，一個世界級的不動產(chǎn)企業(yè)王國正在逐步顯現(xiàn)。

有人對“萬達(dá)速度”表示質(zhì)疑。認(rèn)為這種快速集中建設(shè)，每筆都是巨額投資，最近的一年內(nèi)，萬達(dá)投資額高達(dá)900億，錢從哪兒來?

王健林給出的解釋是，萬達(dá)不可能—下子拿出900億。900億是分批投資，分三批就是每期300億，而這300億也不全是萬達(dá)出資。比如，萬達(dá)拿100億，銀行再貸100億，另外的可以用預(yù)售款。在房地產(chǎn)開發(fā)中，預(yù)售款所占比例一般會在40％左右。

全國“萬達(dá)廣場”和五星級酒店的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，現(xiàn)在每隔一個月就要更新一次。2010年以后，也許半個月就要做一次加法，這就是令業(yè)界稱奇的“萬達(dá)速度”。

擴(kuò)張商業(yè)地產(chǎn)

90年代，萬達(dá)有二三十個城市的發(fā)展規(guī)模，銷售突破100多億，但王健林始終有危機(jī)感，覺得這不是做生意的方式：每一年全國新開工12到14億平米，開工和續(xù)建超過20億平米，以后會利潤越來越少。后來，王健林琢磨，做收租業(yè)。“招租困難，收租困難，就做訂單商業(yè)地產(chǎn)。”

王健林發(fā)現(xiàn)在世界500強(qiáng)的企業(yè)名單中，沒有一家房地產(chǎn)企業(yè)，可見房地產(chǎn)不是一個能做大、做長久的行業(yè)。而沃爾瑪作為一個商業(yè)企業(yè)卻連續(xù)多年排在了500強(qiáng)的前幾名，世界級的商業(yè)企業(yè)在全世界的發(fā)展模式有一個共同特點，自己不建店鋪，而且一般是“只租不買”。

1999年前后，沃爾瑪準(zhǔn)備進(jìn)入東北。于是，王健林就想到，萬達(dá)能不能干脆就為這些世界級的商業(yè)企業(yè)開發(fā)地產(chǎn)項目?這樣做既不離地產(chǎn)本行，萬達(dá)的強(qiáng)項得以發(fā)揮，但它又不同于原來的住宅地產(chǎn)，而是為商業(yè)租戶服務(wù)，王健林給這樣的業(yè)務(wù)起名“商業(yè)地產(chǎn)”。

2000年，萬達(dá)在長春與沃爾瑪合作的商業(yè)地產(chǎn)項目的成功，堅定了萬達(dá)在全國范圍內(nèi)做大型購物中心的決心。2001年下半年，萬達(dá)就把商業(yè)地產(chǎn)這塊業(yè)務(wù)分離出來，專門成立了一個大連萬達(dá)集團(tuán)商業(yè)開發(fā)管理有限公司。

在“商業(yè)地產(chǎn)”的實踐中，萬達(dá)又引入了“訂單地產(chǎn)”的經(jīng)營理念。王健林解釋，借鑒“訂單工業(yè)”、“訂單農(nóng)業(yè)”的概念，把“聯(lián)合協(xié)議，共同參與，平均租金，先租后建”四個方面的涵義合在一起取了一個名字，叫作“訂單地產(chǎn)”。

截至目前。萬達(dá)和全球15家跨國企業(yè)(其中有8家是世界500強(qiáng))簽訂了聯(lián)合發(fā)展協(xié)議，協(xié)議中約定了很多條款，其中包括目標(biāo)城市的選擇、面積的要求、租金條件等等。

萬達(dá)首創(chuàng)的“商業(yè)地產(chǎn)”、“訂單地產(chǎn)”兩個新理念非常吸引人，王健林認(rèn)為，“商業(yè)地產(chǎn)”是一種地產(chǎn)類型，而“訂單地產(chǎn)”是一種經(jīng)營模式。在王健林的理解中，“訂單地產(chǎn)”是“商業(yè)地產(chǎn)”的一種具體經(jīng)營方式和實現(xiàn)途徑。

“商業(yè)地產(chǎn)”和“訂單地產(chǎn)”為萬達(dá)贏得了很大的市場空間和發(fā)展?jié)摿Γ壳叭珖鐓^(qū)域做購物中心的企業(yè)，除了萬達(dá)只有世紀(jì)金源一家。

萬達(dá)做商業(yè)地產(chǎn)與其它企業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)項目不同，萬達(dá)有15個頂級的商業(yè)企業(yè)合作伙伴，萬達(dá)的商業(yè)廣場在建設(shè)之前已經(jīng)有了租戶的訂單，降低了建成之后的承租風(fēng)險。而且，萬達(dá)與租戶的“固定租金+年度升值”出租模式，不僅保證了長期穩(wěn)定的投資回報，而且在開工之前就大致算出了長期的投資收益率。

“經(jīng)測算，如果全部出租，商業(yè)廣場項目的投資回報率在15％左右，如果出售一點，投資回報率會更高一些。如果換別家來做商業(yè)地產(chǎn)項目，回報率可能不會這么高，大致在10％左右，而萬達(dá)能多出5％，來自于萬達(dá)的專業(yè)素質(zhì)和成本控制能力。商業(yè)地產(chǎn)的回報期一般在10年左右，有些項目回報期經(jīng)測算是7—8年。”王健林說。

前一段時期內(nèi)，國家曾限制投資過熱，銀行對房地產(chǎn)的貸款“從嚴(yán)調(diào)控”：商務(wù)部還指出“要嚴(yán)控發(fā)展大型購物中心”，政策調(diào)整對萬達(dá)有無影響?王健林表示，這些影響萬達(dá)還是可以承受的。“根據(jù)去年以來國家宏觀調(diào)控的趨勢，我們已經(jīng)在今年初及時調(diào)低了發(fā)展目標(biāo)和發(fā)展速度，原來預(yù)定的‘到2010年在全國發(fā)展70個左右的ShoppingMall，總建筑面積達(dá)到1000萬平方米發(fā)展目標(biāo)。已經(jīng)下調(diào)為。到2010年在全國發(fā)展50個左右的Shopping Mall，總建筑面積達(dá)到700-800萬平方米。”

萬達(dá)已在全國建了很多Shopping Mall，如果只算面積，數(shù)字的確會令人吃驚。但如果用發(fā)展的眼光看，Shopping Mall在中國的前景非常大。在王健林看來，美國有2億多人口，但有1萬多個Mall；澳洲只有2000多萬人口，有1000多個Mall；中國城市人口即使只按4億算，MalI的容量也應(yīng)該在5000到1萬個。

商業(yè)地產(chǎn)市場是否會飽和?對此，王健林表示，肯定不會。在王健林看來，購物中心的空間是很大的，不僅要看是否能賺錢，還要能使這個行業(yè)做大。中國的購物中心有足夠的空間，“所以我們在20年內(nèi)恐怕不會轉(zhuǎn)型的，全力以赴把購物中心做大。”

多元化戰(zhàn)略

不久前，萬達(dá)集團(tuán)剛剛完成最后一輪的私募，有400億資金參與認(rèn)購，爭搶激烈，大連萬達(dá)為了讓更多的戰(zhàn)略投資者進(jìn)入，僅給予每家獲配的投資者大約1％的股權(quán)。

建銀國際、華控產(chǎn)業(yè)基金等三家專業(yè)投資機(jī)構(gòu)、三家龍頭民營企業(yè)和投資人張大中最終獲配入股萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)。“我覺得最重要的一點，不是看現(xiàn)在盈利了多少，而是看重萬達(dá)的商業(yè)模式和其他房地產(chǎn)不一樣，而且這種企業(yè)的估值應(yīng)該更看好長遠(yuǎn)的利益。”王健林表示。

私募完成后，萬達(dá)將進(jìn)行股改工作，之后向證監(jiān)會正式遞交上市材料。由于股改現(xiàn)在仍未完成，萬達(dá)可能難以在年內(nèi)實現(xiàn)A股上市。對于業(yè)界非常關(guān)注的萬達(dá)上市之事，“萬達(dá)此次私募成功，至于上市目前還沒有時間表。”萬達(dá)集團(tuán)企劃總經(jīng)理石雪清告訴《中國新時代》。

近幾年，萬達(dá)一直在推行全國擴(kuò)張戰(zhàn)略。

在王健林的心里，萬達(dá)的標(biāo)桿榜樣是澳大利亞的西部集團(tuán)。西部集團(tuán)