振興房市言過其實

趙春雷

不妨將救市與長期發展規劃進行整合，短期以救火，長期以使其更健康發展。

市場正處于下行階段，全球資產價格呈現深度縮水狀態。當華爾街不再令人向往，當昔日地王失去往日的風范成為燙手山芋之時，對于市場的當下尤其是后市的走向判斷，就如同換季時節亂穿衣一般，令人找不到北。

如今，對房地產市場需要不需要救市，對房地產行業需要不需要振興，討論之辭眾說紛紜。反對救市者，最大的理由在于國內房價已經過高，需要一步到位的硬著陸，泡沫不妨一次刺破，主張讓市場去自我調節。而贊成救市者，其關注點則關注于硬著陸將對整體經濟所產生的嚴重負面后果，傾向于主張亂世用重典，出臺刺激市場的強力新政以改善或扭轉目前的低迷局面。

筆者認為，由美國房地產市場不景氣起源的次貸危機，已經演化成目前的全球性經濟危機，可以說是不遠處的前車之鑒。曾經是弗里德曼信徒的美國在遭受此次危機之時，也不禁重新拾起凱恩斯大旗，可見市場機制在重大危機之前，其自我修復能力已然大打折扣，但對于整體經濟的拖累卻是非常明顯。因此，在此情況之下，出臺救市政策很有必要，對于市場信心的恢復也將有著相當明顯的作用。救市并非是單純救房價，而是應該更傾向于刺激交易量上升，令市場交易重新活躍。

此外，此次的市場低迷，究其原因除了來自市場的自我調節需要之外，更多來自百年一遇經濟危機的沖擊，試問哪個行業沒有或多或少地受到影響。當然，救市政策出臺的短期效果會因此而削弱，滯后效應也客觀存在。說到底，經濟基本面是決定市場冷暖的最終因素，但這都不是放之任之的理由。

筆者認為就目前而言，“振興”二字言過其實。從發展時間和可持續發展性來看，房地產行業都屬于中國的朝陽產業。受經濟危機的拖累，房地產市場遭受短期盤整實屬正常。但從近年來關于房地產市場的政策多有短期性的特征來看，在此關頭制訂一個房地產行業的長期發展規劃或是更為必要。鑒于此，不妨將救市與長期發展規劃進行整合，短期以救火，長期以使其更健康發展。

不妨再次明確未來中國房地產市場的發展目標。即在目前已經形成輪廓的基礎上使其更為清晰，更有可執行性。在保障性住房規劃與建設已經實質性啟動的前提下，使商品房市場更符合商品的特征。之前，由于保障性住房尚未能完全覆蓋，商品房顯然承擔了過多的民生責任。保障性住房與商品住房各自的面向群體和性質需要有明確的界限。投資性是商品房的“商品”特性，從中長期而言，投資功能應加以鼓勵。不動產始終是最好的增值保值投資品。即使就目前而言，房地產價格的確在下行調整，但相比石油、股票等相比，它已經顯示出一定的抗跌特性，不應忽視的是，在經濟下行時期，幾乎所有的商品價格都會進行調整。

鑒于國內尚沒有完善房地產行業的融資渠道，多年以來，依賴向商業銀行貸款始終是融資的主渠道。應大力發展房地產信托，拓展房地產行業的融資渠道。如此，既可以一方面緩解和分散商業銀行的壓力與風險，另一方面也能使房地產融資更為順暢。當然，鑒于次貸危機就是源于證券化，因此必要的監管也是不可或缺的。

既然要控制下游的商品價格，那么也必須調控上游的原料價格與中間環節成本，換而言之，就是應該適當地降低地價和適度降低房地產交易成本。不可否認，地價始終是房價的重要組成部分，近年來，房價的確在漲，但地價的漲幅也始終毫不遜色，前兩年地王的頻出已經說明了這個問題。適當控制地價其實也在相應地影響房價。同理，降低房地產的交易成本，其實也就是降低購房者的購買成本，在交易不夠活躍的情況，無論在心理和實質上，都會有效。（作者為獨立地產評論人）■