與比爾？蓋茨分享湖景？

馬紅漫

“到美國買房去”已經不再是一句口號。繼國內幾批看房團奔赴美國后，一場名為“美中房地產展示交易會”的活動日前也落下了帷幕。為期三天的交易會，最終以簽署了500份的意向合同風光收場。

美國“老大”深陷金融危機，房地產在危機中更是首當其沖。以美國房產交易會現場的廣告看，其噱頭的誘惑力甚至要遠超國內。此次參展的項目最低單套總價僅為10萬美元。西雅圖一家公司開出了3.7折的優惠條件，其中被稱為“與比爾?蓋茨同湖而居”的一處郊外別墅，原價1280萬美元，現價為479.9萬美元。除此之外，姚明的大幅畫像也被擺到現場，因為某處房產距離姚明在休斯敦打球的豐田中心步行僅需10分鐘。而比房價更誘惑的是，房產商宣稱購房滿400萬美元就能夠申辦美國綠卡。

這些誘人的廣告宣傳，確實讓許多有意到美國抄底房產的中國富人動心。然而，事情真的如此簡單嗎？且慢激動，還是讓我們好好思量一番。

按照投資學的經典理論，確定一項交易是否可行，首先要考慮交易的最終目的。如果在美購房是為自住，那么購房者不僅首先難以逾越簽證困難之障礙，而且一味選擇低價房就很難規避其中隱藏的弊病。親赴美國考察的購房團有個經典故事，購房團成員們一度為遠郊房產的低價所動心，然而正在興奮，空氣中突然飄來的濃重牛糞味道讓他們清醒過來。原來旁邊是一個規模巨大、牛羊成群的農場。盡管理論上的田園風光好似天堂，但在現實生活中能否習慣田園獨有的氣息，絕對是一個現實問題。

當然，對于絕大多數國人而言，看重美國房產并非真的是要長期居住，而是為了投資或者“落戶”（拿到綠卡）。如果以此目標來衡量，購房者同樣需要面對一道無解難題，那就是本輪經濟衰退周期究竟何時才能結束。截至目前，這個問題尚無人能給出答案。因此，如果期望借危機抄底美國房產，就必須做好打持久戰的準備。在這一漫長過程中，還有一系列連鎖問題：盡管房價近些年出現大跌，但是美國總體房價長期的漲跌幅并不大，因此預期升值收益是否會令人滿意？在長期等待升值的過程中，固化到房產上的投資資金是否會遇到一時急需？在美聯儲濫發貨幣救市之后，美元資產貶值速度將會抵消升值收入，預期收益是否會因此而大打折扣？

此外，在美國借購房拿綠卡遠不如國內的藍印戶口那樣簡單。交易會上，有機構自稱購房款超過400萬美元就可以得到綠卡，但是稍微懂行的律師都會告訴你其中的風險之大。實際上，要想在美國實現投資移民需要經過嚴密的法律申請程序，相關法律審核的關鍵是資金投資于實業且創造出實際工作機會。而一般的房屋買賣只是屬于自住，無論投資價值多高，都不可能申辦到綠卡。一些美國房產代理機構“忽悠”說，奧巴馬上臺后一直倡導外國人投資移民，因此政策有所放松。這實際上是對美國政治體制完全錯誤的說法。美國的行政權和司法權分離，行政部門給出的所謂“倡導”根本起不到任何法律擔保作用，即便是在一些高失業地區、偏遠地區投資移民，都不可能出現類似國內的“政策優惠”，都需要經過相同的法律程序，行政部門不會也沒有權力介入其中。

其實現實中的問題還遠不止這些。即便你擁有充足的資金、完全的風險承受能力，甚至也不奢望借買房去“落戶”，那么去美國買房也還需要面臨很多問題。比如，上百萬的美元資金如何換匯并匯出海外？須知道，國家外匯管理局目前允許個人每年可以購匯的額度只有5萬美元。如果要透過“灰色渠道”來解決這一問題，就意味著更大的風險和更多的手續費開支。再比如，美國房產的保有成本要遠高于國內，除了物業費外還有許多保有稅，比如物業稅、綠化稅等等，每個月的開支都將在數千美元之多，而且其繳納額還會隨著未來房產的升值而不斷提高，實為沒完沒了的資金付出，直接沖抵了升值收益……鑒于以上這些因素，筆者建議，想要與比爾?蓋茨分享湖景，還是先好好思量再說吧。■