危機凸顯豪宅價值？

陳基強

投資上海的老洋房和北京的四合院是利于家業傳承的財富保值。

豪宅對于普羅大眾而言有著一段不可逾越的距離，以其優越的地理位置、稀缺的土地資源、唯美的建筑風格、宏大的空間氣勢，顯示了擁有者的財富和地位象征。

豪宅是高檔住宅中的頂級之作，富人聚集之處，即豪宅密集之地，全球范圍內的豪宅主要分布在紐約、倫敦、摩納哥、東京、香港等幾大城市，只要能夠在億萬美元身價的人群中打造出一方豪宅的奢華之勢，那必定能實現價格的幾何級數上升。倫敦、摩納哥、紐約、香港等地穩居全球最貴豪宅城市的名單前列，昂貴的樓價成了富人最理想的“避稅天堂”，因為稅率低、資金流動自由、屬于離岸金融中心等特色，故而能吸引到大批海外置業投資，慢慢地，這些城市也就演變成了國際“富人天堂”。

隨著中國財富密度不斷上升，上海的豪宅市場地位也日益攀升。根據基強聯行對上海豪宅市場的研究，目前上海交易活躍的豪宅主要分為兩大物業類型：別墅和市中心景觀高層豪宅。別墅市場，有“檀宮”、“世茂佘山莊園”、“西郊莊園”等身價過億的頂級豪宅。“檀宮”的18棟別墅已于去年售罄，個個身價過億，買主中不乏麥肯錫中國區總裁和美特斯邦威董事長等成功企業家，而佘山莊園一處占地約40畝的別墅日前以2.05億元創下了中國內地最貴住宅紀錄。這類豪宅大多遠離市區的繁華，獨享市郊的幽靜，一墅一天下，擁有較好的私密性。

高層豪宅市場，有“濟南路8號”、“翠湖天地”、“華府天地”等具有代表性的頂級豪宅，均價主要在6萬-10萬元/平方米。“濟南路8號”的最高單價已達約10萬元/平方米，有新天地的時尚氛圍在，自然不乏名人光顧，鞏俐就是第一批買主之一。這類豪宅以市中心或陸家嘴濱江寸土寸金的黃金地段為最大的投資熱點，或享有摩登都市氛圍，或坐擁黃浦江無限江景。高層豪宅中有很大一部分是作為服務式公寓對外租賃的，因為交通便捷、商貿氣氛濃重、高品質配套會所服務等自身優勢，受到不少外企金領的青睞。

豪宅投資的最大價值不在于其租金收益，而是物業增值帶來的利潤。例如印尼三林在2006年收購“濟南路8號”西苑時耗資1億美元，而當2年之后轉手給凱雷投資的時候，其成交價卻近20億人民幣。無獨有偶，2008年“翠湖天地”御苑在基匯資本持有2年后以約9億元總價轉賣給韓國未來資產集團，價格已上漲50%。

北京是中國另一大豪宅聚集區。其傳統豪宅市場主要集中在長安街和朝陽板塊，區域內有“銀泰中心”、“星河灣”、“西城華府”等頂級高層豪宅。北京最貴豪宅“銀泰中心”的最高單價已達約10萬元/平方米，如此高價卻已售罄。這類產品都有極佳的中心區位優勢和國際知名的物業管理，營造出豪宅的尊貴氣派，均價約5萬-8萬元/平方米。得益于奧運經濟效應，北京亞奧板塊也已成為京城一大投資熱點，以鳥巢體育場和水立方為區域景觀特色，有高品質的商貿環境，和最便捷的立體交通條件。“盤古大觀”是該區域內頂級豪宅的代表作，頂層還有12套空中四合院，每套價值都過億。

據基強聯行對上海和北京豪宅市場的長期關注，豪宅始終是危機中最安全的投資產品。香港樓市在1997年遭遇金融危機后，其豪宅市場是整個樓市中恢復最快的；而紐約曼哈頓的豪宅市場在眼下這場金融危機中，是全美跌幅最小的。豪宅的抗跌性可見一斑。然而，想要在現今這個變化莫測的市場之中，實現最佳的投資保值，需要針對不同的市場特征選擇合適的投資項目。在上海，豪華別墅、高層的頂層復式房、市中心花園老洋房是三大主要的投資回報率高的產品，屬中長期投資。在北京，豪華四合院和高層的頂層復式房具有較好的投資保值功能。其中投資上海的老洋房和北京的四合院是利于家業傳承的財富保值。（作者為基強聯行投資管理(中國)有限公司董事總經理）■