人口因素對中國房地產行業波動的影響及預測分析

張　昭　陳兀梧

人口因素可以劃分為人口總量變化和人口結構的變化。人口總量變化與人口結構變化都將對房地產市場需求總量造成波動。房地產市場可以細分為增量房市場（一手房市場或新房市場）和存量房市場（二手房市場），增量房市場帶動房地產開發業務，而存量房市場則主要帶動房地產經紀等中介服務業務。人口因素對房地產市場的影響主要通過影響新房市場容量而影響二手房市場，并造成相關服務行業的波動。

根據美國經濟學家李奧（F.de leeuw）的研究，住宅需求收入彈性為0.6-0.9，小于1，說明住宅是一種缺乏彈性的必需品，一旦人們購置了住房后，短期內一般不會有購房需求。由于房地產的耐久性，增量住房需求（住宅市場規模）規模主要取決于新增住房需求和改善性住房需求的大小。根據本文研究，由于人口結構的變遷和城市化進程的推進，我國增量房需求在未來十年可以維持基本穩定。

一、“城市化進程”的推進對住宅市場規模的影響分析

近十幾年，城市農民工、外來工、流動人口和學生是城市發展的重要群體，隨著經濟的逐漸發展，大量畢業學生與外來務工人員在城市區域集中，帶來市場活動、商業經營及服務業的發展。城市發展吸引了大量人口從農村轉移至城市，并帶來城市住宅市場的需求增長。

1. “城市化進程”的持續推進保證新增住房需求的穩定

根據經濟學納瑟姆曲線理論，城市化率超過30%時，國家將進入高速城市化階段，直至城市化水平達到70%左右。美國在1880~1960年，日本在1930~1970年間先后完成了納瑟姆曲線中的高速城市化過程。1952年至1978年間，我國城市化率年均提高0.21個百分點，1979年至1995年間，我國城市化率增長速度加快，年均提高0.65個百分點。1996年，我國城市化率達到30%，開始進入納瑟姆曲線中高速城市化區間。1996年至2007年間，我國城市化率年均提高1.32個百分點。到2007年末時，我國城市化率已提高到44.94%。假設未來能夠保持年均提高1個百分點，我國城市化率將在2033年達到70%，即我國高速城市化進程至少可以持續至2030年。

根據本文對人口波動的測算，至2033年，我國城鎮人口年均增加約1,400萬人。按國家統計局公布數據，2005年底，全國城市人均住宅建筑面積為26.1平方米。假設城市人均住宅建筑面積不變（實際上會逐年提高），保守估計，至2033年，全國累計需要新增住房建筑面積超過100億平方米，年均需新增住房建筑面積約3.64億平方米。

如圖2所示，假設2033年前我國城市化率年均提高1個百分點，由于人口總數的變化，我國每年新增城鎮人口呈現“先揚后抑”的態勢。盡管如此，至2020年，我國每年新增城鎮人口仍然可以保持1,500萬人的增長速度。至2020年左右，預計我國人口總數將達到頂峰。之后，由于人口基數的下降，我國年均新增城鎮人口數將逐年下降至1,000萬左右。

新增城鎮人口數的波動與變化將影響“城市化”過程中的剛性住房需求，根據預測的數據，由基本居住需求決定的較為剛性的新增住房需求的減少。根據上述人口數量的變化，本文預測，房地產行業景氣程度將在2020年左右經歷一個峰值后表現出明顯的下降。

從短期角度看，我國年均新增城鎮人口數從2008年可能出現一次短周期波動，這次波動預期在2009年達到短周期最低點，至2012年達到短周期最高峰，之后將進入漫長的持續減少時期。

因此，由城市化進程造成新增城鎮人口波動將影響住宅需求規模。

2. 相關假設變化對上述預測的影響分析

前文所做出的預測性分析基于以下幾個假設：

① 中國“城市化進程”至2030年保持1%的增長速度。

② 人口出生率與死亡率保持穩定。

③ 影響城市化進程的政策因素保持穩定，如戶口政策、移民政策、就業政策等。

④ 居民人均居住面積保持穩定，維持在26平方米。

⑤ 經濟增長保持穩定。

本文所做出這些預測主要是基于我國城市化率年均提高1個百分點的假設前提。任何影響“城市化進程”的因素以及影響居民住房需求的因素變化都將改變上述預測的結果。

影響中國“城市化”進程對住宅市場規模變化的因素可以劃分為經濟發展類因素、政策類因素和居住條件類因素等。經濟發展類因素主要指經濟發展速度，若經濟發展較快，城市勞動力需求增加，城市住宅市場的需求規模也會出現相應的增長；若經濟發展速度較慢，城市勞動力需求降低，大量城市務工人員返鄉，城市住宅市場需求將出來萎縮。政策性因素主要指人口政策、移民就業政策等，如若計劃生育政策出現松動、允許外來居民購買低價住房等，城市住宅需求將出來增長。居住條件類因素主要指人均建筑面積的變化，若居民負擔住房能力降低，將出現住宅市場需求總量的下降。表2列示了各類因素對房地產市場的影響方式。

3. 居住水平的改善促進房地產市場的規模的擴大

居住水平的不斷提高帶來了大量改善性住房需求。世界主要發達國家房地產市場的發展經驗表明，當一國城市人均住宅建筑面積在達到30~35平方米之時，一國的城鎮居民將會保持持續旺盛的居住需求。根據原建設部政策研究中心《中國全面小康社會的居住目標研究》報告，到2020年，我國城鎮人均住房建筑面積將達到35平方米。假定全國城市人均住宅建筑面積保持2005年26.1平方米，以及全國城鎮人口總數保持2007年末5.94億人不變，保守估計，至2020年，全國城鎮居民累計需要改善性住房建筑面積超過53億平方米，年均需改善性住房建筑面積約3.52億平方米。

2008年我國商品住宅需求約為4.8億平方米以上，本文基于中國城市化進程的假設與原建設部政策研究中心的預測目標，預測我國未來商品住宅的年均需求量，用以衡量我國房地產周期的長期趨勢。由于人口總數的變化，導致每年總需求量的出現波動。

本文做出預測的一個重要前提是假設全國商品房住宅生產能力保持穩定增長速度，城鎮新增非商品住宅絕對數值保持穩定，即年均2.27億平方米（此數值為2004~2007年城鎮新增非商品住宅均值）。2007年末，實際商品住宅竣工量為4.78億平方米，與本文的預測的商品住宅需求量4.49億平方米比較接近。

根據分析，在商品住宅的新增需求的改善性需求中，改善性需求在短期更易受到調控政策與宏觀經濟環境影響。因此，從短期看，對調控政策及經濟發展的心理預期將影響居民改善性住房需求的實現。

4.人口老齡化趨勢將降低未來居民購房支出能力

房地產開發行業發展與人口政策關系密切。由于計劃生育政策的實行，我國人口結構老齡化趨勢日益明顯。如果現行計劃生育政策及其他影響人口增長趨勢的政策不發生重大改變，我國將于2016年左右進入老齡化社會，即60歲以上人口占全社會人口總數10%以上，并在2033年左右達到全社會總人口的20%以上。

人口老齡化對房地產行業的影響在于其降低全社會購房支出的比例，即意味著全社會對商品住宅的需求將被老年養護支出所“擠出”。如果城市人均住宅建筑面積目標由于人口老齡化而降低，則會導致房地產行業發展空間因人口老齡化趨勢而提前縮減。

根據人口老齡化的發展趨勢，居民改善性住房需求將由于社會人口老齡化過程的加劇而降低。因此，前文所預測居民改善性住房需求可能高于實際住房需求。

二、“嬰兒潮”、人口年齡結構與房地產需求波動

1.中國歷史上兩次“嬰兒潮”保證了兩次置業高峰的存在

從歷史上看，“嬰兒潮”的出現都將在未來推動房地產市場的繁榮，如美國的“baby boom”（1946~1964年）和日本的“團塊一代”（1947~1949年）。

1946~1964年間，美國共計出生人口約7,800萬人，是美國歷史上出生人數最多的時代，這部分人口稱為“baby boom”，占成年人的35%，占勞動人口的41%。隨著“baby boom”一代人的成長，美國在1976~1990年和1993~2005年出現了兩次置業高峰，前者以首次置業為主，后者以二次置業為主。

1947~1949年間，日本同樣迎來了空前的嬰兒出生高峰，3年內出生嬰兒的總數超過800萬人。這一數字被稱為日本歷史上“空間絕后”的“嬰兒潮”，這一代人在日本也被稱為“團塊一代”。從1975年開始，“團塊一代”開始進入置業高峰。1980~1990年間，京都府、東京都、大阪府等地土地價格上漲幅度均在4倍以上。

我國在1962~1975年間和1981~1997年間出現過兩次“嬰兒潮”，在這兩段期間，每年新出生嬰兒數至少在2,000萬人以上，這兩段“嬰兒潮”的存在保證了我國房地產至少存在兩次置業高峰。

2.購房者具有顯著的年齡結構特點

人口結構也是影響房地產需求的重要因素。根據中國指數研究院2007年的調查結果，在2007年，25~35歲的年青人是第一大購房群體，約占購房者總數的50%，這些人大多屬于首次置業；35~45歲之間的中年人是第二大購房群體，約占購房者總數的25%，而這些人大多屬于二次置業。這兩部分人的購房需求，占據我國房地產需求的主導地位。

3.人口結構特征決定房地產市場波動性質

25~35歲人群是第一大購房群體，這類人群購房的目的是滿足居住需要，其需求彈性小，具備購房能力的人群不易受到收入價格等因素的影響。35~45歲人群是第二大購房群體，這類人群的購房目的是改善居住條件需要，其需求彈性大，即使具備購房能力，其需求易受到收入水平、住宅價格等因素的影響，具備投機性。通過預測分析不同年齡階段人口數量，可以分析每一階段房地產市場的需求特征。

根據對我國25~45歲人口數據的分析與預測，該年齡段人群在2006~2007年達到頂峰，約為4.5億，其中25~35歲人口為1.77億，35~45歲人口為2.72億。但25~35歲年齡段人口數量與35~45歲年齡段人口數量變化存在顯著差異。

具體而言，35~45歲人口在2007年達到峰值，約為2.72億人，之后開始以較快速度下降，大致在2019年達到谷底。而25~35歲人口從1996年即已開始下降，預計將在2009年達到谷底，屆時約為1.75億人，之后開始回升，在2017~2018年間到達峰值，屆時約為2.10億人。由此也可以看出，我國房地產市場在2000~2007年間的快速發展主要由二次置業需求（即改善性住房需求）推動。

2008~2010年間，25~35歲人口和35~45歲人口數量出現同時下降，意味主要購房需求將加速下降。我國房地產周期自2008年進入調整階段符合人口波動特征。前瞻地看，25~35歲人口的下降狀況將在2010開始慢慢改變，隨著25~35歲人口數的增加，首次置業需求有望在2010年后開始逐步回升，屆時房地產市場亦將開始受益于第二波嬰兒潮的推動。

根據適齡人口數的變化趨勢，若經濟發展保持穩定，在2010年，房地產市場將逐漸走向繁榮，房地產市場價格進入新一輪上升周期。根據人口結構特征，本文預測此輪房地產行業調整在2010年結束。若宏觀經濟出現波動，房地產市場回暖時間則相應出現提前或延遲。

三、基于城市化進程與人口年齡結構特征對房地產行業發展的建議

1. 房地產企業經營方式將由不規范階段轉向有序競爭階段

根據城市化進程與人口總量的變化，房地產市場規模步入逐步縮小的階段，意味著房地產行業將由規模擴大階段轉向市場份額競爭階段，房地產市場將由賣方市場轉向買方市場，房產的質量、品味、品牌、資金實力等相關因素將成為決定房地產企業發展的決定性因素。

在這一階段，企業規模重要性越來越大。企業的規模優勢可以表現為以下兩個方面：一是市場份額的增長使公司能通過更大的規模經濟降低成本；二是更大的公司規模能夠有助于防止公司被惡意收購。房地產行業通過擴大規模可以降低企業的經營成本，也可通過技術革新、規模化、標準化、分工細化（即住宅產業化）大幅降低生產成本。譬如，美國Centex公司先后通過并購Fox&Jacob公司、Cavco Industries，引入工業化生產住房的新模式，縮短了住房建設工期，進一步加強了在生產和運營管理上的能力。由于需要巨大的資金購置用于開發的土地，具備規模優勢的房地產開發企業，融資渠道一般更為廣泛，融資成本也低于其它企業。這在個階段，能夠獲得發展所需要的土地并收購其他企業以繼續擴大規模，具備規模優勢及較強融資能力的房地產企業將最終勝出。

2.房地產市場需求由改善性（投機性）需求主導轉向居住性需求主導

根據人口結構變化特征，25~35歲購房人群將逐漸開始成長為主力購房人群。住宅產品將由滿足改善性需求特征（如超過100平方米住房、市中心區域、別墅型住宅等）轉向居住性需求特征（如交通方便區域、小戶型、適合租用型住宅等）轉變。房產利用空間效率、品味將成為房地產開發企業的重要競爭性因素。

3.政府應根據實際情況，引導房地產行業健康發展

從城市化進程與人口結構特征考慮，未來10年房地產行業發展主線應維持于滿足于群眾居住性需求的角度。基于這一目的，政府應積極鼓勵房地產開發商從事經濟適用房、廉租房建設，限制投機性住房需求，控制房地產市場房產價格。同時，政府應該從宏觀角度制定房地產行業發展規劃，謀求各地區房地產行業有序的發展，使房地產行業的發展與各地經濟發展相適應。

（作者單位：中央財經大學 中國金融發展研究院）