我國房地產金融風險對策研究

劉小平

摘要：房地產金融是房地產業發展中不可替代的重要支持和保障因素。文章主要分析了房地產金融業現存的兩類主要風險，并提出了風險的規避策略。為房地產的合理有序發展提供有力保障。

關鍵詞：房地產房地產金融風險

中圖分類號：F293.3文獻標識碼：A

文章編號：1004-4914(2009)03-262-02

一、房地產金融風險研究意義

隨著房地產業創造的產值在國民生產總值中所占比重的增長，房地產經營收入日益成為政府財政收入的重要組成部分，房地產業已然成為國民經濟的重要支柱產業，在經濟體系中屬于基礎性、先導性的行業；從人民生活角度和社會穩定角度來看，房地產業更是肩負著無可替代的作用。房地產業具有投資規模大、周期長和商品價值大的特點，因而房地產的開發和銷售等活動需要在金融部門的支持下才能得以進行，可以說房地產業與金融行業具有非常緊密的關聯性，房地產金融是房地產業發展中不可替代的重要支持和保障因素，從而成為保障國民經濟穩健發展的重要保障，因此，研究房地產金融問題具有積極的現實意義。

二、房地產金融風險內涵

房地產金融風險是指經營房地產金融業務的金融機構由于決策失誤、管理不善或客觀環境變化等原因導致其資產、收益或信譽遭受損失的可能性。房地產業自身的特性及其與金融行業尤其是銀行業的密切關系。使得房地產金融風險能夠通過市場各方相互博弈而不斷膨脹，進一步加深金融系統的脆弱性，更有甚者將極易導致銀行資金鏈條的斷裂，引發金融系統性危機，危害金融安全，整個國家經濟就可能發生危機。因此，房地產金融風險分析及對策研究已刻不容緩。

三、我國房地產金融現存主要風險

我國房地產金融風險主要存在系統風險和非系統風險。系統風險包括政策風險、市場風險和信用風險等，而非系統風險又分為房地產企業風險和金融企業風險兩類。

(一)系統風險

1政策風險。政策風險方面，房地產業是國民經濟發展的重要支柱，投資受到多種政策因素的影響和制約，國家或地方政府有關房地產行業的各種政策、法律、法規的變化或行業發展、管理不規范是房地產金融產生風險的因素之一。我國一些地區片面追求GDP增長，造成當地經濟增長對房地產開發投資過分依賴，擴大了政策風險。

2市場風險。市場風險方面，經濟快速發展、通貨膨脹、熱錢流入等因素使得房地產的消費和投資需求就會逐步擴張，而房地產的供給彈性較小。從而造成房價在比較短的時間內急劇上升，從巨額利潤的驅使下，房地產開發商逐漸加大對房地產的開發和囤積，從而對金融市場的依賴更為強烈。同時，由于房價過高，超越了居民承受能力，導致消費者對金融市場的依賴也增加。從而造成了近幾年房地產投資增速過快，空里面積總量過大，資金回籠慢等問題。

3信用風險。信用風險方面，由于房地產開發商銷售困難、資金周轉不靈或經營不善、虧損嚴重而無力還款，以度借款的消費者失業、收入減少、死亡等原因導致無力還款等，都會給金融市場帶來風險。

而目前我國的市場風險和信用風險主要集中在商業銀行。商業銀行基本參與了房地產開發的全過程，包括土地儲備貸款、房地產開發貸款、流動資金貸款、消費者按揭貸款等，直接或間接地承受了房地產市場運行中的市場風險和信用風險。而風險主要采自于信息不對稱造成的逆向選擇和道德風險，由于銀行客戶行業的廣泛性和離信息源頭比較遠等原因，銀行對開發商的信息只能通過間接途徑了解，而開發商不僅直接掌握自身的全部信息也深知房地產開發的風險，從而利用自身信息優勢和我國信用制度不完善的缺陷使得銀行面臨較大的信用風險。此外，隨著越來越多的個人住房商業貸款進入風險暴露期，銀行的潛在風險不斷加大。個人購房資金大部分來自于銀行，而貸款的償還則依賴于未來收入的預期。一旦經濟形勢或購房者自身等因素導致未來良好收入預期沒有實現，最終的風險將轉移給銀行，因此，其潛在的風險較大。

(二)非系統風險

房地產企業方面，主要存在經營風險、決策失誤風險等。房地產開發經營的整個過程，涉及部門廣、環節多、周期長，而我國房地產開發準入門檻較低，很多開發商經營規模小，抗風險能力不強，其資金來源比較單一，一旦對自身認識不足或對市場把握不夠造成決策失誤以致陷入經營困境。造成項目不能如期完工，則整個項目的風險就會產生連鎖反應，導致企業的資金鏈非常脆弱，潛存金融風險。

由于風險管理意識薄弱和內部控制制度不完善，銀行自身也存在很大的房地產金融風險。在我國，在房地產金融高額利潤的驅使下，銀行在經營業務上容易產生急功近利的傾向，簡化各種審查手續，降低客戶資質等級評定的門檻，貸款項目缺乏可行性分析和評估，缺乏完善的規避風險的信貸政策和制度。同時，一些經辦人員對資料的真實性審核不嚴，貸款后過分依賴抵押物，不能對項目建設進度進行度時跟蹤，使得開發商挪用貸款資金或銷售回籠款，導致項目無法按期竣工交付或無銷售資金歸還銀行貸款。這些問題的存在埋下了風險隱患，并給銀行帶來了經營風險。

四、我國房地產金融風險規避對策

(一)完善房地產金融的法律環境，加強監管

我國政府根據我國房地產金融市場的實際情況，逐漸建立一套完善的涉及房地產金融的法律法規體系，為房地產金融的發展創造良好、健康的發展環境，為房地產業的健康發展以及國民經濟快速穩健發展保駕護航。而金融和房地產企業必須確定房地產經營的法律意識，積極學習各法律法規條文中新增有關開辦房地產金融業務的法律條例，用法規的方式約束規范企業自身與銀行的金融行為。主動配合政府在房地產市場中的宏觀調控職能，以更加積極的姿態維護企業自身和國家的利益。

加強相關機構的監管力度。中央銀行應對房地產市場進行深入的調查、分析、研究，在提高自身研究判斷準確性的前提下，建立房地產風險預警體系，實行房地產市場信息披露制度，及時發出預報，對金融機構進行調控和引導，加大監管力度。而商業銀行可以借鑒西方發達國家經過長期的發展形成的一套規范的程序。包括：貸前審查制度、個人信用制度體系、違約處理機制和風險管理制度。將銀行信貸風險規避的重點放在事前預防上，建立起比較系統的房地產行業風險監控、評價、分析和報告制度。不定期地對房地產市場進行調查。對具體項目的各個環節進行監控。同時完善房貸程序，加強抵押物管理，及時合理地辦理相關抵押手續。規范抵押物估價行為，保障銀行的利益，防范房地產金融風險。

(二)放寬金融管制，廣泛拓展融資渠道

我國在房地產金融政策方面要不斷放寬金融管制，在銀行商業化改革的基礎上，減少

對房地產融資的行政干預。充分發揮市場機制的作用。同時，要不斷拓展新的融資渠道，其關鍵在于發展市場化的直接融資，即是讓投資者直接承擔產業風險的市場化融資，將過度集中在銀行系統的風險分散給全社會共同承擔。

房地產業是一個資金密集型行業，房地產業的持續發展需成熟的房地產金融市場作為支撐。因此，要解決目前房地產融市場資金來源結構單一。改變房地產開發企業融資和個人房消費貸款過度依賴銀行信貸的局面，就迫切需要建立多元化的房地產金融體系，通過多渠道融資方式來滿足房地產開發對資金的需求。比如，進一步通過房地產股票、債券的發行和流通等證券融資方式，降低房地產企業的融資成本，改善企業的資本結構；大力發展房地產信托業務；培育和完善房地產債券市場，尤其是鼓勵房地產公司發行融期限較長、低于銀行貸款利率的公司債券，吸收社會分散的剩余資金進入房地產業，在資本市場上直接融資；推行融資租賃，建立和完善抵押貸款管理公司。

(三)提高銀行經營水平，完善人員從業技能

為防止房地產金融風險，銀行可從個人和房地產企業貸款方面加強風險管理和內部控制，對于購房個人貸款，銀行應按照相關標準進行嚴格、正規的審核，是個人貸款的條件統一、規范化；對于房地產企業，貸款前應該詳細審查房地產企業的資質，項目開發期間要密切關注貸款項目運行過程中的風險，貸款后要加強貸后管理，一旦發現房地產企業將款額作他用，銀行有權將其收回。

銀行應鼓勵員工加強學習，提高道德素質和職業能力，勇于創新，不僅要熟悉國內市場，也要對國外房地產市場有所了解，以便于進一步的借鑒和學習。銀行工作人員要能夠按照有關規定，對借款人的資信和提交的相關材料進行嚴格審查，仔細辨別申請材料的真偽，杜絕銀行內部員工與借款人勾結套取貸款的現象發生。

五、結論

房地產業是一個高風險的行業，同時，房地產金融風險影響著房地產業及相關行業的穩定發展。根據我國的實際情況，房地產金融主要存在系統風險和非系統風險。我國應完善房地產金融的法律環境；放寬金融管制，廣泛拓展融資渠道；提高銀行經營水平及相關人員的從業技能，以規范我國房地產金融市場，促進房地產行業乃至國民經濟穩定、有序發展。

責編賈偉