一房二賣的司法救濟

劉東海

2001年，甲將房子賣給了乙，因為當時尚未取得房產證，故沒有辦理過戶手續。2004年甲取得了房產證，但并未通知乙。2007年，甲將房子又賣給了丙，并辦理了過戶手續。乙從夢中驚醒，原來丙要房來了。這就是典型的一房二賣。

一房二賣，也就是一座房產先后賣給了兩個人，分別稱為前買人和次買人。好比是一女二嫁，一個女人嫁給兩個男人。但按照一夫一妻制的婚姻法原則，一個女人只能嫁給一個男人。那么兩個婚姻到底哪個有效呢？這關系到哪個男人可以得到這個女人。如果其中一個是有效的，即辦理了婚姻登記，那么另外一個就不能再登記了，從而形成事實婚。而針對事實婚問題，我國是有選擇性的承認的，現在再談事實婚已經過時了。所以，兩樁婚姻，一紙合同，問題很容易解決，這是司法制度設計的好。但一房二賣就沒那么簡單了。

現實中，賣房人與前買人簽訂房屋買賣合同后，在未辦理過戶時，往往把房再賣給他人，即次買人，而且為次買人辦理過戶手續，這即是本文開篇的案例。在這種情況下，如果次買人基于善意取得，那么根據物權大于債權的原則，前買人想拿到房子已經不可能了。至此才會出現住了6年的房子卻成了人家的。

一房二賣的司法救濟

損害賠償請求權。合同法第一百一十三條第一款規定：當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定，給對方造成損失的，損失賠償額應當相當于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過違反合同一方訂立合同時預見到或者應當預見到的因違反合同可能造成的損失。

從以上規定可以看出，違約損害賠償請求權損害賠償的范圍包括出賣人違約所導致的財產的直接減少和失去的可得利益。可得利益損失的計算在實務中具有較大的難度。我國臺灣最高法院1980年審理二重買賣的臺上字第352號判決認為，所謂“所失利益”是指新財產之取得，因損害事實之發生而受妨害而言，出賣人簽訂買賣合同后房價看漲，遂以高于合同價款的一定金額將房屋出售給次買受人。在美國，一半以上的州也適用差價損害賠償規則，即于賣方履行不能時，買方有權請求賣方給付合同的價格和違約時標的物的公正的市場價格之間的差價。筆者認為，后者更具合理性。前買約訂立之后，標的物售價上漲，但后買約價格的高低除受市場行情的影響外，還取決于出賣人簽訂合同的技巧等因素。因此，二次賣房的價格是不能預料的。出于公平考慮，實踐中對二次賣房時的市場價進行市值評估會比較有說服力，也即差價的計算方法為：買約的價格與違約時標的物公正的市場價格之間的差值。

撤銷權。合同法第七十四條第一款規定：因債務人放棄其到期債權或者無償轉讓財產，對債權人造成損害的，債權人可以請求人民法院撤銷債務人的行為。債務人以明顯不合理的低價轉讓財產，對債權人造成損害，并且受讓人知道該情形的，債權人也可以請求人民法院撤銷債務人的行為。

從上述規定可以看出，如果賣房人將房子賣給次買人，而且次賣人并非善意受讓，則前買人可以撤銷第二個買賣行為。從而最終實現自己的物權。

主張合同無效。合同法第五十二條第一款第二項規定：惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益的合同無效。

因此，如果賣房人與次買人存在惡意串通，則前買人可以主張該合同無效。合同無效后，前買人的物權自然可以實現。

行政訴訟。如果賣房人與次買人的過戶存在瑕疵，前買人還可以提起行政訴訟。

一房二賣司法救濟的不利

撤銷出賣人與次買人的買賣合同，或者主張出賣人與次買人的買賣合同無效，是債權法上最經濟、最安全、最捷徑的救濟方法。然而，由于債權的非公示性，原告人起訴請求撤銷次買人與出賣人之間的買賣合同或者主張合同無效時，要證明次買人知道或應當知道前買人與出賣人之間買賣關系的存在，次買人在主觀上具有侵害前買人債權的故意或過失，是極度困難的事情。而司法實踐中，法官一般不會運用間接證據和經驗法則斷案。比如本文開篇提到的案例，次買人與出賣人是朋友關系，而且次買人買房時沒去看房，因為出賣人沒有鑰匙。此外，本案還有很多疑點，但辦案法官認為前買人沒有提供相應的證據，因此駁回了前買人的起訴。由此可見，目前我國的司法救濟雖然是某些情況下可以采取的有效手段，但對前買人利益的保護仍然力不從心。

一房二賣的預防

鑒于一房二賣事后救濟的不利，因此各國的物權法多注重對一房二賣的防范，尤其是設立對一房二賣所導致的各買受人之間利益的沖突與平衡進行精心的制度設計。

我國物權法第六條規定了物權公示原則：不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，應當依照法律規定登記。動產物權的設立和轉讓，應當依照法律規定交付。

第二十條規定了預告登記制度：當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產物權的協議，為保障將來實現物權，按照約定可以向登記機構申請預告登記。預告登記后，未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發生物權效力。

物權法雖然設計了預告登記制度及物權公示原則，為一房二賣的審判提供了法律依據，但該制度的確立不但沒有很好的預防一房二賣，反而使得本來就很脆弱的債權救濟更加軟弱無力。法官往往在同情前買人的情況下，毅然決然的適用物權大于債權的原則。

一房二賣的立法建議

嚴格保護前買人的物權請求權。針對兩份房屋買賣合同，在不存在違反法律禁止性規定的情況下，均應承認其合法性，這在理論界及時務界不存在爭議，但兩個買房人的合同權利如何實現，這就涉及到法律規定的傾斜性。筆者建議嚴格保護前買人的物權請求權，即法律嚴格規定賣房人必須將房屋過戶到前買人的名下。而針對次買人合同權利的實現，筆者建議針對賣房人適用懲罰性規定，由賣房人雙倍返還次買人的購房款。如此規定必定會對賣房人產生心里顧忌，從而可以在很大程度上減少一房二賣的發生。針對兩個買房人的權利保護，法律傾向于前買人的物權的實現，次買人的債權的實現，因為次買人可以獲得一倍于購房款的賠償，從而兼顧到了法律的公平。

引入刑事懲罰。一房二賣是道德問題，而法律是道德的最底線。那么，一房二賣的道德問題有沒有沖破道德的最底線而上升為法律問題呢？從民法的角度講，答案是肯定的。但到目前為止還沒有法律規定對賣房人進行刑事懲罰。一房二賣的行為從小了講違反了誠實信用的民法原則，從大了講破壞了市場的交易秩序。為了維護誠實信用的民法原則，或者說做人原則，同時為了維護社會秩序的穩定，筆者建議在一房二賣問題上引入刑法進行預防，采用刑法修正案的形式，在刑法第三章破壞社會主義市場經濟秩序罪中增加一節，并確立新的罪名。