物流地產危中存機

梟　涵　徐彩兒

中國物流與采購聯合會《2008年全國物流運行情況通報》數據顯示，2008年我國社會物流總額增幅同比下降8.1%；物流業增加值完成同比下降5.7個百分點；社會物流總費用同比下降3.5個百分點。

面對這種環境，2009年2月國務院審議并原則通過物流業調整振興規劃，直指物流產業。而作為全球知名的物流地產咨詢服務提供商——世邦魏理仕（CBRE）集團大中華區工業及物流服務部執行董事Andrew Hatherley表示，十大振興產業中物流產業被提上議程，對于中國物流基礎設施建設將是一次契機。

中西部存商機

據了解，去年世邦魏理仕在大中華區的交易項目總金額為30.29億美元；如此驕人的業績得益于世邦魏理仕在中國的布局方略，截止2009年3月，世邦魏理仕在大中華區共擁有全方位服務分公司16個，服務覆蓋地區輻射整個中國。

雖然擁有如此廣闊的布局，但由于經濟發展和地域差異，其在中國的布局依然有著明顯的差異化。由于境外物流設施開發和經營商經營的軸心和據點主要集中在沿海地區，特別是環渤海、長三角和珠江三角洲地區。據Andrew Hatherley先生介紹，目前世邦魏理仕在環渤海灣地區參與的項目有普洛斯泰達物流園、天津泰達（津南）微電子工業區和大連國際物流中心等。其中與匯豐銀行、南豐集團合作的位于大連港區的大連國際物流中心，是世邦魏理仕最新合作的項目之一，一期工程于去年年底正式封頂，預計將在今年6月交付使用。作為大連大窯灣保稅港區的重點項目之一，其對打造大連港為“東北亞國際航運中心”起到了推波助瀾的作用。據了解，該項目投入使用后，大連將成為日韓貨物的集散地，交貨期將縮短一半，倉儲成本下降超過50％，其中，運往東北的貨物的交貨期至少可以節省一天。

位于我國黃金水道的長三角地區、珠江三角洲以上海港和深圳港為依托，更是成為我國物流基礎設施高速發展的前沿陣地。目前世邦魏理仕在這兩個地區服務的項目更是豐富。包括昆山工業村；上海外高橋保稅物流園區倉儲項目；廣州保稅區的保稅倉庫；深圳鹽田港普洛斯國際物流園等。

對于未來世邦魏理仕是否會向中西部地區擴大業務規模，Andrew Hatherley先生表示，“ 首先，2、3年前海外資金主要進駐的是中國一線或沿海城市，但隨著該地區市場的逐漸成熟，或者說慢慢趨近于飽和狀態，投資者肯定要往中西部地區擴散。其次，目前中西部地區的成本，包括勞動力、土地、原材料等都相對較低。因此只要時機成熟時，遷移也是大勢所趨。”

另外，我國很多沿海港區加大對內陸腹地網絡，無水港正在逐漸興起。例如，天津港已經開始大力發展華北、西北、東北等腹地地區的無水港區，寧波舟山港也目標嘉興、紹興、義烏、溫州、金華等地，大力發展內陸港。由此未來的物流基礎設施需求也將會大大增強。

波動帶來機遇

中國物流市場的逐步開放是在2001年加入WTO后，到2005年，我國依據承諾全面開放了物流市場。世邦魏理仕自上世紀末就已經進入中國市場，見證了中國物流市場的變遷。

這場對于中國史無前例的全球性的金融海嘯，受沖擊最前沿的要算我國沿海港口城市，這在一定程度上影響了目前倉儲設施的需求和租金率。Andrew Hatherley先生稱，受需求減少影響，2008年第四季度上海平均工業用地價格環比回落5.03%，為1085元/平方米；平均工業物業租金環比下滑3.1個百分點，其中廠房租金驟跌6.23%。

不過，Andrew Hatherley先生也給我們打了一個很好的比方。一是沒有市場行為、停滯不前的市場環境；另一種是有波動和動蕩的市場，哪一種對物流業的長期發展更有利？由于中國的物流業起步相對較晚，因此在過去的幾年中，整個市場的變化非常快，無論這一變化是走高還是走低，都吸引了大量來自境內外的關注以及業務征詢。

為了最小化目前由于各種原材料帶動的成本上漲，控制和削減成本成為所有企業的當務之急。從前一家在上海或者長三角地區擁有眾多廠房和物流設施的企業，現在思考最多的就是如何整合這些設施，以最大程度的削減開銷。此外，隨著市場價格的走低，開發商也在考慮是不是要對租賃、出售的物流設施做一些重新的評估、租金定位等。

因此，無論物流地產市場走高還是走低，這個市場都需要有市場行為，整合、擴張都會產生市場需求。

物流業振興的拉動

早前，我國就提出分兩年以4萬億來應對全球金融危機的沖擊、帶動內需，那么對于工業地產的影響到底有多少？Andrew Hatherley先生表示，“4萬億的政策雖不能直接作用于工業地產業，但對工業地產的整體發展仍有間接刺激作用。”4萬億對整個基礎設施的擴建和改建，以及一、二線城市之間的銜接將會有一個很大的提升，同時對整個物流業，包括交通、運輸都會起到很大的改善和幫助。

而就在今年2月下旬，國務院審議并原則通過《物流業調整振興規劃》。其中，振興物流產業的九大工程中，包括物流園區、大宗商品和農村物流、制造業和物流業聯動發展等方面。其中非常關鍵的一個核心思想就是釋放需求。物流地產的終端客戶為了削減成本往往會選擇外包等措施，上游的開發商承接這一需求，相應的工業地產咨詢服務商利用強大的網絡，為開發商提供最合適的選址、土地、物業等一系列的服務時，也為終端客戶節省了成本。這樣一個鏈條，需求層層釋放不僅僅對工業地產行業帶來的利潤，也為整個社會提供了更多的機遇。

前不久，國際外包服務專業人士協會（IAOP）評出了“2009年全球外包100強”，世邦魏理仕公司連續第三年獲此殊榮。世邦魏理仕跨國公司服務部副主席Bill Concannon先生表示，世邦魏理仕的外包解決方案不僅降低了成本，還滿足了他們提升服務品質的需求。”

世邦魏理仕預計，整個物流地產市場要看到更多的機遇或新的契機，要等到2009年下半年。憑借出色的外包服務，待市場信心恢復，世邦魏理仕將能很快拔得頭籌。

物流地產顧問咨詢很重要

對于物流地產這樣一個物流與地產業相交叉的市場，吸收了兩方市場各自的特色。物流地產是由市場利益和環境驅動帶動的產業，具有政策主導、專業性強、區域性強、投資回報穩定的特點。由于上述原因，早年物流地產頗受國外投資者青睞，而目前我國政府和國內地產開發商也逐漸提升對物流地產市場的關注。

在談到與政府之間的溝通時，Andrew Hatherley先生表示，作為外資企業的世邦魏理仕表示已經沒有任何的障礙。一方面，世邦魏理仕憑借其全球的客戶網絡，在很多場合已成為政府和開發商之間的橋梁，政府樂于傾聽來自專業機構的聲音，為例如園區管委會等招商引資；另一方面，目前我國的土地市場透明度大為改觀，土地采用公開的“招拍掛”（招標、拍賣、掛牌）制度。這也為像普洛斯、蓋世理、AMB和國內開發商等，以及世邦魏理仕一樣的咨詢服務提供商提供了更多的便捷。

Andrew Hatherley先生表示，世邦魏理仕除了同國際開發商有著密切的合作，與很多中國民營開發商也是合作伙伴。雖然這些民營開發商同國際開發商相比接觸物流這一行業相對較晚，但是他們在業務發展以及汲取國外先進經驗方面卻十分的快速。

中國的物流地產市場剛剛起步，世邦魏理仕希望通過其國際經驗和中國本地經驗的融合、聚集效應，為中國物流地產帶來新鮮血液的同時，也為其本土化帶來最佳的效益。作為世邦魏理仕，有著豐富的經驗、客戶網絡、國際化管理理念等。而本地開發商，它擁有的優勢就是本土資源，包括資金、政府扶植等。專業服務提供商作為一個中介，將更好地把這些本地發展商同國內外優質客戶銜接起來，為今后我國工業地產市場的升級優化有著不可磨滅的功勞。