外資仍看國內物流地產

寧　瀟　姜明圣

外貿出口受到制約，港口物流及外貿企業的庫存積壓問題凸顯，導致倉庫仍供不應求。（重點）

2009年的三月初，上海陰雨連綿，陰郁的天氣似乎也在映襯這場席卷全球的金融危機難以云開霧散。面對歐美經濟的大蕭條，仲量聯行中國區物流基礎設施部的總監認為中國國內物流地產市場并未受到這股寒流的太大沖擊。

高端稀缺 低端過剩

“2008年年底，上海地區可租賃/使用倉儲面積為1300萬平米，然而真正具有投資級別的‘Grade A標準倉庫只有300萬平米。余下的1000萬平方米倉庫普遍通用性差、物業維護不好、權屬關系不清晰、消防等安全措施不到位。相比較，法國巴黎的標準型倉庫為3800萬平米；美國洛杉磯的標準型倉庫總面積為5000萬平米。” 王成志表示，目前的中國物流地產市場與國外發達地區仍有較大差距。“中國的物流地產，是以2004年普洛斯進入中國為起點，目前也不過短短的5年時間，市場發展之迅速已十分驚人”。

根據仲量聯行的研究，中國目前物流業發展76.7%的驅動力來自零售業，其中許多第三方物流企業的最終客戶也都是零售企業。中國作為全球第二大消費國，憑借14億人口，對零售市場的需求能力不容小覷。此外，生產制造企業中原材料的供應鏈管理、成品分銷，也都需要物流倉儲。由此可見，中國物流地產市場的容量還有待進一步的挖掘。

盡管如此，中國目前的物流地產市場也并非只見太陽不見烏云。王成志指出，對于中國物流地產市場的“供大于求”我們有必要重新理解，在這里如何界定倉庫是關鍵。比方一個缺乏消防噴淋等安全措施的廠房儲存著一批貨物，當突發火災后，由于不是保險公司所認同的倉庫，最終無法得到索賠而蒙受損失，這時候我們才恍然大悟這原來不是倉庫。這件事也的的確確發生在幾個月前上海“西北物流園區”。從我們上面提到的上海1300萬平方米的倉庫中，能符合我們倉庫要求的也就是那300萬平方米。

他認為目前國內的倉儲市場是高端稀缺，低端過剩。低端市場如同一顆定時炸彈，隨時會帶來不確定性的損失，此外也造成土地等資源的不合理配置。但隨著企業相關意識的逐漸增強，對于標準倉庫的需求肯定是越來越強的。這種狀況對于主營高端市場的仲量聯行來說，無疑將是一塊大奶酪。

零售業的帶動

全球經濟的“重感冒”，使得一直以出口外向型經濟為發展動力的中國也難免“噴嚏”，也就在這個時候，普洛斯宣布出售其在中國和日本的資產。王成志對此表示，首先不論其對普洛斯本身的全球戰略有何影響，就中國市場而言，其更多發出的是一種積極的信號。

普洛斯出售其中國資產和日本的產業基金權益及相應的預估債務給新加坡產業投資有限公司(GIC RE)，同時，原普洛斯中國的高管團隊和GIC RE將合資成立SMG基金管理有限公司。在這場收購案中，需要注意幾點：首先，這次收購屬于主權基金收購。所謂主權基金即資金的來源是新加坡國民的工資保險，包括養老保險、失業保險、公積金、醫療保險等。其次，為什么投資者是看中普洛斯中國，而并非其他地區？早在2008年6月迪拜世界旗下EZW收購蓋世理，而蓋世理本身已在中國有了廣闊的布局和發展規劃，且一直服務于全球最大的零售商沃爾瑪。從這一系列事件很清晰的看到外商投資者對中國今后的發展是充滿信心的，盡管目前正在經歷一場金融海嘯。

國家4萬億的經濟刺激計劃，以及最近國務院審議并原則通過的物流業調整振興規劃等相關政策的出臺如同筑巢引鳳，其帶來的蝴蝶效應將能撬動全國上下更多的投資。中國物流業發展76.7%的驅動力來自零售業，以及中國是全球第二大消費國。

此外，由于外貿出口受到制約，港口物流及外貿企業的庫存積壓問題凸顯，然而也就有因為這些，企業才更需要足夠的倉庫。據了解，目前上海外高橋地區的倉庫已經出現供不應求的局面。

外資 民營 國營三分天下

目前我國的物流地產市場可謂三分天下，外資、民營、國營物流地產商形成“三足鼎立”之勢。由于背景、發展狀況、經營服務水平的不同，在市場的劃分上還是有相當大的差距。“以標準倉庫的開發量為基礎，外資物流地產開發商發展勢頭強勁，占據中國近60%的市場；民營企業占25%；剩余的15%為國營物流地產商享有。”王成志說到。

跨國物流地產商憑借先進的管理經營理念，無論是在開發管理、物業管理、資產管理上更趨于成熟，由此取得了中國大陸市場的絕大多數份額。

而就民營企業來說，最大的優勢就在于靈活性，特別是在非商務條款談判中。美國、歐洲物流地產市場經過多年的發展，標準化程度已經很高，盡管這樣做有一定的優勢，增強了企業的自我保護能力，但在目前的中國市場這種略顯呆板的方式反而會出現水土不服的現象。

就其前景來說，王總表示非常看好民營物流地產企業的發展。從近幾年，甚至是這次金融危機中來看，民營和外資同樣受到信心、資金困難的影響，但從目前市場情況、租賃情況、需求情況，民營企業表現并不差。由于更了解中國，民營企業通過自有資金或者銀行借貸，在運作、合作伙伴、處置資產等方面處于優勢。雖然國際物流地產商也采取了大量的本土化策略，但由于高層主管多是外國人，在管理層溝通、互相理解上還是存在文化或理解上的差異。而民營物流地產商對于節約成本、土地選址等更能了如指掌，如此以來能更快速和客戶達成合作意向。

對于國營企業，王成志也表示出樂觀的態度。盡管目前的市場份額中不大，但本身其在政府溝通上處于優勢，資信背景也比較清晰。一定的變通能力和決策效率是其目前缺乏的。王成志建議，國有企業如果能考慮多元化經營發展，通過出讓部分資產，與民營、外商建立合資關系，通過學習先進的管理經驗和技術，提升團隊凝聚力和決策力，其未來的發展前景也是值得期待的。

綠色倉儲：未來的方向

2008年6月仲量聯行攜手普洛斯，發表《中國物流基礎設施手冊》，對專業物流基礎設施的術語做了統一的闡釋，希望借此幫助規范中國目前的行業規范。也正是通過這一手冊的全頁環保紙印刷，我們看到的是一個企業的理念，即仲量聯行所倡導的企業社會責任：“為客戶和我們自己，我們要致力成為環境可持續性和能源管理方面的房地產業界領袖。 我們的能力給我們機會把商業房地產對環境的影響減少到最小。”

由于成功開發沃爾瑪天津配送中心，全球領先的綠色倉儲服務提供商蓋世理，榮獲中國“2008 Green Supply Chain Award”殊榮。該配送中心占地43000平方米，日處理333000 箱。作為蓋世理定制給沃爾瑪的倉儲項目其正式啟動是在2006年，仲量聯行也參與其中。該項目分為兩期，一期是蓋世理與沃爾瑪的直接定制，其中前期拿地、土地評估（市場調研、土地價格、交通經濟環境評估等）則是由仲量聯行實施；二期仲量聯行也在負責代理招商活動。

據王成志介紹，該配送中心擁有一整套的環境解決方案，以降低二氧化碳排放量和用水消耗量。倉庫的建造應用可再生材料，在使得倉庫本身更符合“環境友好”的同時，營運成本也大大削減。

不單單是沃爾瑪和蓋世理，就在3個月前，總面積達12萬平方米的耐克中國物流中心，奠基儀式在江蘇太倉舉行。仲量聯行也參與了前期的選址,，在這一項目中耐克也將投入巨額資金在工程的環保設施構建上。

令人遺憾的是，我們發現目前對于綠色供應鏈這一概念在中國的推廣幾乎都是外資企業，同時客戶也基本面向外商。中國本土的物流地產商或客戶并沒有過多的重視環保、可持續發展。人們往往認為前期的大投資是實施上的一個障礙，然而從沃爾瑪天津配送中心的例子看到，其運營后所帶來節能效益是十分可觀的。此外，這通常也代表了一個企業的社會形象，隨著國民環保意識的逐漸提高，“綠色”無疑將是一個市場差異化的有利法寶。