做有良心有道德的開發商

王靜甫

回望2008年，變幻莫測的中國房地產市場一路跌宕，波瀾起伏。

先是有SOH0中國有限公司董事長潘石屹“百日劇變”的驚人言論迅速得到應驗；繼而是上海萬科公司在降價傳聞中不再遮遮掩掩，旗下樓盤進行了不同程度的促銷，從而明顯擺出樓市走低的“拐點”；還有關于深圳房價漲跌的“牛徐之賭”，知名學者通過報端向市民道歉，深圳房價率先領跌全國；更有發生在7月間，數額近千億元的深圳“斷供門”事件，引發了房價跳水和退房的風波。

到2008年年末，國家出臺了4萬億元的投資計劃，意在保內需、促增長，扭轉市場頹勢、恢復消費信心。

據全國工商聯房地產商會等部門發布的年度報告稱：2008年以來，房地產市場的衰退程度在逐季增加，在房屋交易量、房地產開發投資意愿下降等因素的綜合作用下。房價在去年第三季度出現了首次下跌，去年第四季度房價下跌的幅度繼續加大。有數據顯示，2008年，全國70個大中城市房屋銷售價格環比下降0.3％，其中新建商品住房下降0.7％。

有業界人士認為，2008年正是中國房地產業的分水嶺，正當房價與房市同步下行空間時，全球金融危機席卷而來，樓市的降價風潮從沿海向內地城市蔓延，寒流來襲，“冷市”在所難免。

跨入牛年的門檻，樓市依然沉重，房地產市場仍然難以“回暖”。對于房地產開發商來講，面對愈加殘酷的房地產“冷市”，他們或是通過各種營銷模式來賭運氣，或是使出渾身解數展開自救，更多的則是積極尋找走出困境的良方，正如大通眾鑫房地產開發有限責任公司總經理李冀南在接受本刊記者采訪時坦言：“面對‘冷市，企業信心不可輕棄。”

中國報道：十年不遇的樓市寒流伴隨著金融風暴來襲，展望2009年，您認為，中國房地產市場的整體趨勢是怎樣的?房地產企業，特別是中小房地產企業。面臨的最大挑戰是什么?

李冀南：對于房地產市場的整體走勢來講，屢有驚人之語的潘石屹曾給出一個較為悲觀的看法。他認為，2009年中國的房地產市場仍會比較低迷。這一年，政府對房地產的政策主要是“松綁”，但這些政策“紅包”能否阻止樓市大幅下滑的趨勢，不光取決于房地產市場自身的情況，更取決于國家總體的經濟形勢，效果還需要進一步地觀察。

對于這個看法，我們是感同身受的。中國的房地產市場在經歷了十年飛躍式發展后，已開始進入周期性回調。這是自1998年住房貨幣化以來，第一次在較為完善的市場經濟條件下進行的行業調整，其后，樓市將進入一個健康穩健的發展軌道。從積極的角度看，2009年，有國家宏觀政策的調控，有地方政策因地制宜的實施，政策拉動會初見成效，市場運行會趨于正常，樓市觀望會漸行漸淡，我們將會迎來一個理性、健康、規范的樓市發展走向，這對于尚在發展中的房地產行業應該是一件很有意義的事。

目前，“過冬”儼然成為房地產業界使用最多、也最為時髦的詞匯。身處這個低迷市場中的房地產企業，特別是中小房地產企業，更是背負著市場遇冷和行業洗牌的雙重壓力。在市場持續低迷、多方力量的博弈中，認清形勢、絕不輕言放棄信心，這對于困境中的房地產企業尤為重要。如何度過嚴冬，是悲觀哀嘆坐等救市還是堅定信心積極應對?從現在業界內部的溝通和部分的反響看，大多數房地產開發商都是選擇了后者。因為中國是一個人口大國，城市化的發展越來越快，城市人口會越來越多，對房屋住宅的需求也會越來越大，從目前房地產市場的供需關系來看，也不難看出潛在市場的巨大。中國報道：時下的樓市，一方面“量”在萎縮，另一方面“價”又堅挺，消費者對房價的觀望有增無減。房地產企業應當以怎樣的理念在市場中覓得生機?李冀南：對于絕大多數的中國老百姓來說，買房子可能要窮盡一生的積蓄，大家都想買品質好一點、價位合理一些的好房子，這一點是可以理解的。而房地產企業追求高附加值和效益最大化，應該說也無可厚非，但這個利益觀的前提應該是“取之有道”?！暗馈蹦苏\信、守法和貢獻。為老百姓蓋房，必須以誠信為原則，做有良心、有道德的開發商，更多的還要為社會承擔一些責任。

反思過去幾年，追求利益最大化而犧牲項目品質成為業界的一種普遍現象。開發商拼命地拿地，項目密度越來越大，樓房間距越來越小，個別戶型沒有通透性和采光，使得消費者對開發商失去信任，購房時疑慮重重，結果是失信于民。近一時期，許多開發商為了盡快回籠資金，紛紛打出降價促銷的殺手锏，節日折扣、大型團購、贈實物、贈面積等等，以此來推動樓市打破僵局，其實老百姓購房真正關心的是地段、價格和戶型。房地產開發商踏踏實實地為老百姓建房，做到誠信為先，在設計階段就要根據客戶意愿，并從各個細節層面用心考慮，在實用、安全、舒適性等多個角度都要做到以人為本，這才是房地產企業得以發展的正道。

作為開發商，我們不僅要關注房價的漲與跌，更應善于以科學的、多角度的分析來考量市場。從長遠來看，對于有眼光和實力的房地產開發商來說，存在著巨大的發展機遇。我預讓在未來幾年的房地產市場上，可能出現幾大現象：國家宏觀調控政策可能繼續出臺；土地閘門將越收越緊；房價漲幅還要回落；中小開發商接連退出市場；二、三線城市將掀起開發高潮；中小戶型成為市場供應的主流產品。目前，紛繁復雜的市場態勢和趨于理性的消費者，都對房地產企業的自身實力、樓盤設計、產品品質、誠信記錄以及服務意識等綜合因素提出了更高的要求，能給消費者帶來實惠與信任才是贏得市場的關鍵，這種綜合因素就是房地產企業未來的競爭價值。

中國報道：業界人士分析。激活房地產市場尚需要時間，到年末市場有望回暖。在這樣的背景下，房地產企業怎樣調整好思路以保證自己的長足發展?

李冀南：要在蓄勢待發中苦練內功，在進退維艱時善抓機遇。我們公司是呼市較早涉足房地產開發領域的開發商之一。上世紀90年代初，作為建筑商，公司是以攬工程的形式來承擔工程項目，零打碎敲沒有章法，企業發展十分緩慢。近幾年來，依靠國家政策，順應市場，我們做了三件事。一是實施企業改制，把建筑公司轉向房地產開發和經營。二是搞好公司生產和經營管理，探索出適合企業發展的道路。三是確立異地擴張，挺進外埠的發展戰略，而其實質就是外抓機遇、內搞管理，把內功練好。

如今面對中國樓市進入調整期，其實大可不必驚惶失措，有魄力的開發商會正確認識本輪危機的影響與周期，以“最壞的打算，最好的準備”來應對更為嚴峻的市場環境，不管外面風潮如何起伏，始終做自己該做的事情。最近幾年，我們企業發展和開發營銷并重，根據市場實際，發揮了二、三線城市房價下降空間小、泡沫輕、金融危機對房地產市場影響不是太大等因素，把開發建設的重點定位在配套設施齊全的小戶型，如70平方米以下、40平方米以上的經典戶型，使消費者在經濟上能夠承受，為大眾所歡迎。

依據這一思路，2009年初開始，我們已經展開新一輪的“品牌與質量”主題研究，發揮公司80％以上專業技術人員的優勢，貫徹優化產品結構，實現產品多元，對項目的施工計劃、銷售計劃適當進行調整。在管理方面，從完善企業內部管理上下工夫，在國家宏觀調控的大背景下，及時轉變經營方式，以開發為主轉變到以經營管理為主，盤活存量資本，創新融資渠道，不斷培育出新的經濟增長點。