信貸推波助瀾 樓市泡沫再起 不可持續的瘋狂

新一輪的樓市上升信道周期已經打開，新樓市博弈會像上輪周期一樣的燦爛甚至瘋狂嗎?在樓市眾生相中，各類端倪將考驗當事方的認知、耐力、運做水平和執政水平，并最終影響到產業和諧發展，消費者、房產商、政府主管、媒體，都將會扮演不同角色。

▲ 2009年上半年大陸樓市主要資料:

住房成交量

新建商品住房銷售3.15億平方米，同比增33.4%。北京同比增幅高達142.2%。

開發投資

房地產開發投資14505億元人民幣，同比增9.9%;增幅比一季度提高5.8個百分點。

住房價格:

2009年6月，70個大中城市新建商品房價同比下降0.6%，降幅比上月減少0.7個百分點;月環比上漲0.8%，漲幅比上月提高0.1個百分點。

▲ 本輪房地產投資階段性特征明顯

群益證券認為，本輪房地產投資很有可能是階段性的，也就是說難以持續。最主要的依據是本輪房地產的熱銷伴隨著房價的提升，就目前的情況來看，已經接近、甚至達到了2007年高點時候的水平，在經濟尚未完全復蘇的情況，房價的上漲必然壓抑需求的增長，也就將影響房地產投資的持續性。此外，房價過快上漲必然引發政府對投資需求的打壓，也能很大程度上抑制需求的增加，因此這輪房地產投資將是階段性的。

沒等人們反應過來，北京等一線城市的樓價就呼地躥上去了，快到連眨眼都沒來得及。北京朝陽區某樓盤一個月內每平方米房價上漲5000元(人民幣，下同)，而各地接連出現的「地王」，連地產大鱷們都稱之瘋狂，對很多普通購房者來說，心一下再次懸起。

漲速過快誰在推動房價上漲?

本輪房價狂飆猛進，到底是什么因素在推高房價?有分析人士指出，雖然房屋剛性需求有一定程度的釋放，但畢竟金融危機尚未見底，大陸經濟也剛開始回升，居民收入未見明顯變化，甚至之前的商品房閑置依然存在，但房價為什么就漲了呢?這不能不令人懷疑樓市的投機之風再次刮起!

業內人士指出，房價不正常飆升，也不單是一個方面的事。一方面存在大量貸款流向房地產市場助長其勢，而部分房產商捂盤惜售，刻意制造供應緊張;另一方面某些地方政府的出手地塊操作手法，也頗讓人擔心。

「地王」出現政府負有責任?

面粉貴過面包，這種事情絕對是管理出了問題。盡管大陸樓市發展已經有18個年頭，但樓市的管理并不成功，管理的時效和管理措施經常失當，而一些地方政府的做法更是推波助瀾，甚至是始作俑者。

大陸地產界標志性人物任志強近期在接受采訪時說，天價地王頻出，是政府操作土地買賣手法失誤的結果。他指出政府力爭增加從土地中獲取的收益是一種可理解的行為，但樓價不可能在高地價的支撐下低價運行。拍賣土地，貌似公平，如果土地的拍賣活動不是順延的分期，而是在同一時間、不同場地中進行，土地的溢價就會步步高。他更指出其中的要害:如果是在同一天、同一時間舉行拍賣活動，那么就可能形成大多數企業無法參加所有地塊舉牌的情況，因為大多數企業無資金實力同時對多塊土地舉牌并中標，這樣在減少了企業選擇機會的同時，也減少了競爭的對手數量和能力。但如果是每天一場拍賣會，則天價地勢必會影響第一場競爭中的失敗者，他們會重新對已出現的天價地影響下重新研究舉牌的辦法，也在這種天價地預期的推動下提高預想的中標價格。

這樣每一次的土地溢價都給下一次的土地溢價找到了理由，溢價預期每次都提高一個臺階，并從市區向郊區蔓延，又從郊區返回市區，交叉影響。最終形成了「魚翅」與「粉絲」一起飛漲，相互追高的現象。

政府本就無法用加大總量的方式來平衡供求關系，又在追求土地出讓的利潤最大化與追求房價穩定的雙重矛盾中搖擺。真到了要認真討論房價的快速增長時，又要揮舞大棒轉向市場了，被戲弄的恰恰是饑渴之中的開發商，最終損失的卻只能是消費者。

樓價企穩 幸福感成樓市新指標

根據國家統計局的資料，2009年上半年全大陸新建商品住房銷售3.15億平方米，同比增長33.4%，增幅比一季度提高24.7個百分點。從地方來看，東部的北京、江蘇、浙江、福建、廣東等省市均比2008年同期增長50%以上，尤其是北京同比增幅高達142.2%，重慶、四川、青海、新疆等省區市同比增長也超過40%。

住房和城鄉建設部有關負責人近日表示，針對目前房地產市場運行的情況，下一步將重點加強對北京、上海、深圳、廣州、杭州等熱點城市房地產市場新情況和新問題的分析和指導，督促其加強供需雙向調節，嚴格執行個人購房貸款政策，著力穩定房價，促進房地產市場平穩健康發展。銀監會近日也發文要求，地方各商業銀行需要嚴格遵守二套房貸有關政策不動搖，不得變相松動。

上海市更是以頗為迅猛的速度近日出臺《上海市商品房銷售方案備案管理暫行規定》，規定商品房的銷售方案須經備案并在售樓場所予以公示;區縣房管部門則應通過銷售方案備案和房地產登記等手段，制止開發商捂盤惜售。但實際效果有待觀察。

在這些手段中，上海市將要求本市商品房銷售有關申請預售最低面積不得低于3萬平方米，以遏制開發商「少量多批」「捂盤惜售」。另外區縣政府可要求修改定價，如果出現「商品房定價不合理」的情況，區縣房管部門將要求開發商修改銷售方案重新申報備案。

有臺商指出，樓市事關民眾幸福指數，政府就樓市管理，應以居民幸福感為指標。在2007～2008年樓市泡沫未能全部擠出的情況下，因為投資拉動內需而導致的部分信貸資金違規進入樓市操作，本身就是一個很嚴重的問題，樓市已經不是單純的市場供求問題，而是游資獲取不當得利的工具，在此情況下，按照居民收入，有針對性的價格直接干預，是政府必然之舉，「不是單純市場，就不能按單純的市場手段，游資投機你根本無法控制來源。」其實，早在2007年樓市高峰期時，當時的上海市房地局就曾為打壓開發商捂盤惜售下發了《關于進一步加強本市商品房銷售監管工作的通知》，其中規定:「商品住房項目已達到預售標準的部分，原則上應當全部申請預售和網上認證;超過3萬平方米，確需分批預售的，每次申請預售面積不得少于3萬平方米，并應制定分批上市計劃。」不過在2007年的「3萬平方米」規定出臺之后，市場并未按照該規定嚴格執行，看來政策執行到位依然任重道遠。