從估價原則視角探討城市拆遷補償機制

摘 要:城市房屋拆遷是當前社會普遍關注的焦點。本文分析了我國城市房屋拆遷補償制度存在的包括補償方式、補償標準等方面的缺陷，并以房地產估價原則為基點，提出了解決問題的相應對策。

關鍵詞:拆遷補償 補償制度 估價原則

中圖分類號:F407.9文獻標識碼:A

一、我國現行征收拆遷補償標準現狀

補償安置是征收拆遷工作的核心內容，隨著我國經濟的發展和法律法規的更新，征收拆遷補償安置辦法得到不斷完善，但依然存在諸如補償標準偏低，補償方式單一等問題，阻礙了征收拆遷工作的順利實施。

(一)等價值補償導致被拆遷人的居住條件下降。

所謂等價值補償是指在拆遷補償中以評估出的被拆遷房地產的市場價格作為補償標準。被拆遷房屋的市場價由房屋重置成新價和土地區位價兩部分構成。房屋重置成新價往往與被拆遷房屋的建筑面積、裝飾裝修、使用年限、樓層價差等因素有關，因此僅以房地產評估的市場價格進行補償，往往無法反映被拆遷人因拆遷所損失的真正價值。根據這種等價值補償理念進行補償，被拆遷人選擇貨幣補償時，其所獲補償金額往往無法在同區域重新購買等實用面積的商品房;被拆遷人選擇產權置換時，按等價值調換，由于安置房的評估價格往往高于其原有房屋評估價格，被拆遷人所獲安置房不是實用面積比原來小了，就是要補差價。導致被拆遷人的實際生活水平下降，居住條件沒有得到保障。

《物權法》第四十二條規定“征收個人住宅的，還應當保障被征收人的居住條件”。基于這一規定，在評估拆遷補償費時，不僅要考慮被拆遷房屋的交換價值，還要考慮其使用價值。

(二)對土地的未來預期價值有所忽視。

一是沒有考慮土地的未來預期價值的變化。根據《城市房屋拆遷管理條例》，補償標準主要以房地產市場評估價格確定，但我國現行的評估方法主要遵循合法原則，以現狀規劃利用條件為基礎進行價值評估，沒有考慮土地近期可能重新規劃或調整用途帶來的未來可預見的升值。

二是采用產權調換方式進行補償時，沒能考慮房地產的容積率、建筑密度等因素對土地分攤價值的影響。目前的拆遷評估多是按照現行的建筑密度和容積率來計算被拆遷房屋所分攤的土地面積，這種評估方式忽略了土地容積率在拆遷前后的變化。一般拆遷后規劃容積率會大幅提高，增加的容積率將導致被拆遷人實際分攤的土地面積減少，而該部分減少的土地價值并沒有得到補償，從而使被征收拆遷人所獲補償金額偏低。如在某地塊上有一棟住宅樓近期要進行拆遷，假設該地塊土地面積為1000m²，拆遷前容積率是1.5，其中1號房住戶的房屋建筑面積為100m²，拆遷后將在該地塊重新建一棟高層住宅，規劃容積率為4，按等面積置換，則拆遷前后1號房住戶所占的土地面積將產生巨大變化，拆遷前:1000×100/1500=67m²，拆遷后:1000×100/4000=25m²;可見拆遷前后1號房住戶所占土地面積實際減少了42m²。因此以房屋的建筑面積來測算分攤土地面積有不盡合理之處。

(三)公共部分及非物質損害未納入補償范圍。

1、缺少對被拆遷人所享有的公共部分的補償。

建筑所有權由專有部分的專有權和共有部分的共有權兩部分組成。在我國拆遷實踐中，往往只對被拆遷房地產的專有部分的專有權進行補償，而對共有部分的共有權往往未納入拆遷補償范圍之列，這是導致最終補償金額偏低的原因之一。《物權法》第73條規定“建筑區劃內的道路、綠地、公共場所、公用設施和物業服務用房，屬業主共有”。因此拆遷時共有權部分也應納入拆遷補償范圍。

2、缺少對被拆遷人的非物質損害的補償。

城市房屋拆遷不僅給被拆遷戶帶來了物質利益的損害或暫時中斷，還給被拆遷戶帶來了一定程度的精神利益損害。我國的征收與拆遷實踐中，對被拆遷人的補償，主要以實物損失補償為主，并給予適當的搬遷補助費、臨時安置補助費以及停產、停業損失補償。而對被拆遷人造成的非物質損害，如區域環境變更、居住功能下降、鄰里關系變化、情感損害、生活成本提高、租賃權的中斷或喪失等，卻沒有進行相關的補償。對被拆遷人非物質損害補償內容的缺失，也是導致最終補償金額偏低的原因之一。

二、估價原則在征收拆遷補償過程中的有效運用

在我國，房地產估價的基本原則包括合法原則、最高最佳使用原則、替代原則、預期收益原則等。

(一)基于最高最佳使用原則和合法原則的有機協調，弱化規劃限制條件對估價對象的不當束縛。

1、最高最佳使用原則與合法原則的內涵。

最高最佳使用是指對于一宗空地或者已改良的不動產合理、可能且合法地使用，該使用方式具有物質上可能、技術上支持、財務上可行，并能創造出最高的價值。 合法原則是指建筑物估價應以估價對象的合法權益為前提進行，其合法權益包括合法產權、合法使用、合法處分三個方面。

合法性原則和最高最佳使用原則是估價原則中的核心，并以合法原則為前提。最高最佳使用原則建立在合法使用原則的基礎上，是在法律(包括法律、行政法規、城市規劃、土地使用權出讓合同等)允許范圍內的最高最佳使用。

2、合法原則與最高最佳使用原則的矛盾與沖突。

城市規劃是合法原則中的重要內容，但我國目前的城市規劃總體水平較低。一是我國城市總體規劃內容繁雜、編制和審批程序多、周期長，滯后于城市的發展;二是大多數城市的土地規劃缺少完整的、針對性的規劃設定。

我國的最高最佳使用原則建立在合法使用原則的基礎上。在分析估價對象每一種潛在的使用方式時，首先考慮的是估價對象的使用方式是否合乎法律、法規和區域城市規劃，只考慮現時土地規劃利用條件下的市場價值，忽略了未來規劃調整后的預期價值提升因素(即通過合法途徑改變現有土地規劃用途的，且改變后將使估價對象達到最佳使用方式下的土地增值)。因此，這種評估建立在現有城市規劃基礎上，主要關注的是估價對象現時價值和使用價值，對估價對象的投資價值重視程度不夠，屬于部分反映征收拆遷物的客觀價值。

3、合法原則與最高最佳使用原則的有機協調運用。

正確解讀合法原則和最高最佳使用原則二者之間的關系，解除當前征收拆遷估價中合法原則部分內容對最高最佳使用原則的不當禁錮是至關重要的。

首先，估價對象的現狀規劃限制條件不應包含合法原則的內涵中，合法原則的應用重點應體現在估價對象的產權合法和估價過程的合法上。規劃條件對被評估房地產的價值有巨大影響，而規劃本身是具有濃厚主觀性的行政行為。囿于我國現行的規劃理念和規劃程序等因素的限制，使得現時的規劃有時候不能實現土地的最佳利用，因而并不適于合法原則。作為征收拆遷補償的主要依據，房地產市場評估價值應主要考慮各種市場因素而非具有很大主觀性的規劃因素。因而要使得評估結果是客觀的，規劃的可調性與規劃調整的及時性應是基本前提;同時，基于最高最佳使用原則，作為被征收拆遷房地產的權利人，被征收拆遷人應有權預知該土地在近期的規劃調整信息，或有權提請規劃的調整。

其次，合法原則和最高最佳使用原則應是有機協調的，而不是完全對立的。一方面，最高最佳使用原則應在合法原則的框架下應用，確保最高最佳使用狀態下的房地產有著堅實的法律基礎;另一方面，最高最佳使用原則不能囿于合法原則中諸如現時規劃等內容的嚴格禁錮，而應考慮到估價對象在未來一段時間內可以預期的價值變化因素，從而正確合理地估算估價對象的價值。

綜上所述，盡管在我國的估價體系中，最高最佳使用作為估價所必須遵循的一種基本原則，但由于受到因合法原則誤讀導致的不當禁錮而留于形式，當前要提高拆遷補償標準，正確理解和運用合法原則與最高最佳使用原則是解決這一問題的根本出路。

(二)基于公平公正原則建立土地增值收益的共享模式。

1、拆遷收益的逆向轉移為土地增值收益共享提供了可能。

我國目前被拆遷房屋一般位于街道兩旁或老商業區等地，居住者以中低收入人群和老年人為主。拆遷使他們失去了原有的人文環境，使他們成為財富的轉出者。那么誰又是低補償的最終受益者?這取決于拆遷項目的具體用途。拆遷后的土地主要有兩類用途:一是商業性用途，如寫字樓、商店、新的住宅小區等;二是公益性用途，如道路、廣場、綠化帶、公益性建筑等。由此形成了財富轉移的三種走向:一是對于商業性項目，轉移財富以利潤的形式被商業項目所有者最終索取;二是作為土地出讓金的組成部分增加地方財政收入;三是對于公益性項目，可以節約財政支出相當于增加了政府財政收入。第二和第三種走向最終都增加了財政的實際收入，相當于地方政府利用價格機制從被拆遷居民那里額外征得財富。而在土地增值部分的收益分配方面，地方政府拿走了土地增值的20%到30%。 這種財政收入的最終受益者是由地方財政支出結構決定的。我國地方本級財政支出中，購買性支出占到71%，且教育、公共工程、行政管理和公檢法司支出居于支出項目前四位。 而這種支出結構有利于競爭能力強的高收入者。可見，從低收入群體轉出的社會財富最終以直接或間接的方式，轉移到了高收入群體，是一種財富的逆向轉移。

2、土地增值收益的共享模式。

基于上述考慮，我們認為被拆遷人理應以某種方式或利益分配模式來參與分享部分土地增值收益。共享框架是:土地增值收益的共享建立在對土地現狀條件下市場價值合理補償的基礎上，其核心是建立被拆遷地塊土地出讓價與拆遷補償價的模數關系，用土地增值收益的一部分來補貼拆遷補償價，使原住戶也能分到由高區位優勢和土地用途轉換帶來的高收益。

土地增值收益的共享途徑可以多樣的。可以考慮將土地增值收益中的一定比例納入地方政府“征地拆遷補償調節專項資金庫”統一運作和管理。該專項資金用于解決被拆遷戶實際生活困難的補助、被拆遷戶進入社會保障體系的補助以及勞動技能培訓經費的補助等。

在征收拆遷的實踐中，土地增值收益共享模式在應用中可采用以下幾種基本形式:一是貨幣補貼形式，即拆遷人在對被拆遷人房地產現狀條件下市場價值給予等量補償后付給額外的貨幣，作為對被征收土地未來可能的增值收益的貼補。貨幣補貼可以在簽訂征收拆遷協議時一次性支付，也可以在征收拆遷協議簽訂后雙方約定的時間內以約定的方式支付。二是權益入股形式，即被拆遷人將其被征收房屋的部分權益以股本的形式，投入到土地的征收與再開發項目中去，直接參與開發利潤的分享，同時承擔一定的開發風險。在具體運作過程中，被拆遷人可以集體經濟組織或其他形式的民間組織以合作開發的形式參與到具體的舊城改造項目中并分享土地再開發活動所帶來的收益。

采用土地增值收益共享模式可以吸引被拆遷人積極參與征收拆遷與城市更新建設，并使被拆遷人真正分享到城市建設和社會發展的成果，因而可以有效化解日益激化的拆遷矛盾，加快城市建設并促進區域經濟的發展;同時，作為一種利益共享模式，在一定程度上參與了風險的分擔，因而既可以降低拆遷人的一次性成本支出，又可以降低征收拆遷后再開發主體的風險。因而，應用土地增值收益共享模式具有極強的現實意義。

(作者單位:劉貞平，廣東農工商職業技術學院;萬磊，深圳市英聯國際不動產有限公司)

注釋:

①美國不動產估價師學會.不動產評估詞典.

②中國財政年鑒(2003).中國財政雜志出版社.

參考文獻:

[1]賀蕊莉.城市房屋拆遷補償的理論標準與財富逆向轉移.財經問題研究，2006(8).

[2]吳秀榮.論城市房屋拆遷中行政補償制度的缺失.前沿，2008(1).

[3]楊宇東.對城市房屋拆遷補償價格評估的幾點思考.建筑經濟，2007(10).