論出租房服務與管理模式

摘要：經濟的發展，戶籍的放開，使流動人口涌向城市，流動人口的犯罪率不斷上升，流動人口的管理成為迫切而緊要的問題。統計數據表明流動人口的主要落腳點就是出租房，出租房管理不但成為關鍵而且成為難點。本文總結歸納了現有出租房管理的各種模式并加以剖析評價，最后提出了出租房管理中踐行科學發展觀的對策建議。

關鍵詞：科學發展觀 服務本位 出租房管理 對策建議

隨著經濟的發展，城市化進程的加快。戶籍制度的放開，大量的農村剩余勞動力開始從農村流入城市。逐漸增加的流動人口在給經濟的發展作出貢獻的同時，也給社會治安管理帶來了巨大的壓力。據統計。我國流動人口總數已達1.2億(國內有專家認為，應在1.7億～2.1億之間。外國專家認為最高到3.1億)。流動人口犯罪已成為一種主要的犯罪形態，會造成越來越嚴重的社會危害。北京、重慶、武漢、石家莊等全國大中城市公安部門的信息顯示，利用出租房屋進行殺人、盜竊、制售假證、賣淫嫖娼、非法傳銷等違法犯罪的行為時有發生，出租房已經成為各類案件高發地和犯罪分子藏身的重要場所。因而，加強出租房屋管理已成為公安機關和相關部門開展流動人口管理的關鍵。

一、現有的出租房管理思路的轉變

“以證管人”是指公安機關通過讓外來人口辦理暫住證或居住證的方式來管理外來人口的一種管理方式。外來人口眼中。暫住證除了限制人口流動和政府相關部門疊加不公待遇之外，別無用處。公安機關認為，它能掌握外來人口，為預防、發現、打擊和控制犯罪提供方便。對于暫住證，民意導向為取消，公安舊有思路為保留。但事實上。暫住證的辦證率極低，公安機關對流動人口無法掌握。自然流動人口中的違法犯罪人員幾乎處于漏管和失控狀態。2007年，中央綜治委流動人口治安管理工作領導小組要求按照“誰出租、誰負責”的原則，全面實行出租房屋備案制度。這標志著公安機關對于流動人口管理思路由“以證管人”正式轉變為“以房管人”。把長期游離于治安管理責任之外的出租人在理論上又拉回責任角色之中。

二、“以房管人”相關方的責任和義務、種類、實際效果和效果不理想的原因剖析

(一)相關方的責任

1 《租賃房屋治安管理規定》規定業主出租房屋有以下責任：(1)私有房屋出租的。出租人須持房屋所有杖證或者其他合法證明、居民身份證、戶口簿。到房屋所在地公安部門申請登記，出租屋業主必須和公安部門簽訂治安責任書。(2)房屋出租人必須與承租人簽訂租賃合同，承租人是外來暫住人員的，應當帶領其到公安派出所申報暫住戶口登記，并辦理暫住證。(3)房屋出租人發現承租人有違法犯罪活動或者有違法犯罪嫌疑的，應當及時報告公安機關。

2 房屋租賃，出租人和承租人簽訂書面租賃合同后，向房產管理部門登記備案。

3 租賃備案要繳納5％租賃稅，每換一個租客需要繳納一次租賃稅。

4 出租房中的流動人口需要主動去公安機關辦理暫住證或者居住證。

(二)“以房管人”的種類

1 流動人口管理站設在地、市基層派出所或社區警務室。原則上由工商、稅務、房產等部廣1齊抓共管，但一些地方對流動人口管理服務工作的重要性認識不足，工作中缺少主動性、積極性，綜治成員單位之間缺少協作聯動，信息通報制度不盡完善，極大制約了管理力量的整合和管理資源共享。在很大程度上，都是公安機關單打獨斗，唱獨角戲。

2 出租房和流動人口管理站設在居委會(村委會)，由黨委、政法委統一協調，政府領導，公安、工商、稅務、計生、教育等部門齊抓共管。

(三)實際效果

1 由于一些房主和房屋中介不按規定到房管部門和公安機關登記和辦理出租房屋手續。使房管部門和派出所很難及時了解和掌握出租房屋的使用情況，底數不清、情況不明、失控漏管。如：哈爾濱市市區共有出租房5萬戶左右，去年全年到有關部門辦理房屋出租登記備案的僅為800人。僅占全市出租房屋總數的1.6％。

2 個人出租房屋需按照5％的稅率征收租賃稅，但是房屋租賃市場反響冷淡，房東主動向有關部門提交登記備案、申報房屋出租納稅的寥寥無幾。

(四)效果不理想的原因分析

1 實踐中沒有樹立以人為本的服務管理本位思想，個體的積極性沒有被調動起來。

在出租房管理中。以人為本應以出租和承租兩大群體為本位來設計管理制度和管理方法，這是實現科學發展觀的需要，更是構建和諧社會的需要。實踐中大的制度層面都能體現服務本位，但在落實運行時，各相關政府行業各個環節又回到以行業為本位的怪圈。比如：公安機關往往關心出租房中的流動人口的信息是否采集全，刑事案件和治安案件的發案率和破案率等指標，并不是把為群眾的服務放到第一位上。從弱勢群體的反映中就能看出這一點，另外。從管理機關的考核指標中也可見一斑。沒有一個政府管理機關把為群眾做了多少項服務作為最主要的考核目標列入其中的。一句話，承租人群體和出租人群體本應得到的服務實際上大部分落空。以人為本的管理理念。其次還體現在政府內部管理制度的設計上，比如工資均等發放，考核沒有事實求是的彈性細則。這樣，內外部的主體積極性都沒調動起來。

2 在理論層面上能認識到對承租人弱勢群體服務是實踐科學發展觀的關鍵，但實踐層面上卻缺少通過真切服務來破解管理難題，缺少上層機關和上層領導以民意為主導的強力凸顯的考核機制，更缺少通過真切服務來破解管理難題的范例。

(1)“以證管人”模式下出現了一些比較好的做法。但這些好的做法只是調動了外來人口的積極性。并沒有形成為出租房兩大群體本質服務機制。2008年，浙江梧田派出所推出有獎辦暫住證的方法，吸引了大批流動人口來辦暫住證。這種用商業領域的辦法調動了外來人口辦理暫住證的積極性。公安一家參與的情況下也算是一種好的做法。但它只解決了公安機關信息采集的難題卻不能為流動人口就業、社保等提供服務。

(2)“以房管人”的一些好的做法，調動了出租群體的積極性，但這些做法也沒有形成為出租房兩大群體的本質服務機制。廣西七星區和浙江嘉善縣惠民鎮惠民派出所曾實行類似“三星級管理”。星級管理把出租群體治安責任量化、等級化，星級還可升可降，把星等級公開。這樣把出租群體的個體利益與治安管理責任巧妙地結合到一起。但星級管理沒有為承租弱勢群體提供就業、子女上學等本質服務。前者綜治辦有這個協調能力卻沒做為工作之中的一項。后者派出所一家，權限有限。但也沒有盡力去做實質性服務工作，并以此拉近警民的距離。

三、以科學發展觀為指導對出租房進行有效管理的對策

(一)以人為本設立流動人口和出租房屋服務與管理體系

以金盾網為依托建立市、區(縣)、街道(鄉鎮)、社區四級服務網絡，并且每一級都設有流動人口和出租房管理服務站。1 在火車站和汽車站設立溫馨服務處。利用火車、汽車廣播設置一些溫馨歡迎詞，介紹關于流動人口和出租房服務和管理站的職能及提供的服務處所。讓弱勢群體感到溫暖，有一種賓至如歸的感覺。2，在火車站和每個社區都用象商家一樣打上服務站廣告牌并標上路標。每個社區服務站都設置成統一的樣式和統一的醒目標牌。3，整合各領域的信息由專人專職進行專項動態的服務信息研判。

以工商信息、稅務信息、房產信息、計劃生育信息、公安信息等信息為源頭，開發并利用計算機軟件系統，以出租房兩大群體服務需求信息為目標進行專項服務信息研判。可分為就業服務專項信息、子女上學專項服務信息、社保服務專項服務信息、出租房專項服務信息等。當出租群體到來時，力求以最快的速度、以最合適的價位為出租群體找到一個安身落腳之地。力求以最快的速度為外來人口找到一份最合適的工作。用計算機設計好租賃合同和治安責任狀等為租賃雙方使用。當出租群體更換住處時注意提供及時的動態服務信息。

(二)組職專人用科學的方法分別對出租房兩大群體做深入細致的調研，最后形成科學的調研報告。這種了解民情民意的方法要經常化、制度化、動態化

1 定期召開流動人口大會，

2 定期召開出租人大會。

3 在提供服務的同時，動態了解民情、民意。

4 通過舉行本地人口和外地人口社區文化活動等形式拉進本地人與外來人口的距離，使外來人口對所在城市有認同感和歸屬感，增加社會的和諧因素。

5 民情民意信息隨時輸入計算機，專人進行動態研判。隨時有針對性地調整服務方法。

(三)內部以每個個體為本位設立合理的以被管理對象服務為導向的動態考核運轉機制

1 要把流動人口和租賃房屋服務站設置在居委會，不要設置在派出所；因為當流動人口沒有什么違法犯罪行為時，一旦去派出所辦理相關事宜時，會感到不舒服，有可能招致本地人的誤解。

2 要把社區一級的流動人口和租賃房屋服務站做大做強。政策上、資金上、人力上都要向這里傾斜。對具體的服務人員和信息采集人員不但要采取以服務考核細則為導向的彈性工資制度，還要從整體的工資設置上予以傾斜。

對所有的與出租房兩大群體相接觸的人員要進行專業的服務培訓。服務內容可包括：微笑服務、文明語言的運用、信息采集時注意服務先行的運用技巧、與各種人交往的技巧訓練等。

(四)在服務本位的體系中各職能部門以自己的部門職能為導向開展專門工作、獲取專門信息。