業主與業主建筑物共有權

最高人民法院近期公布的關于建筑物區分所有權的司法解釋，對物權法中的一些爭議問題做了進一步界定，尤其是對業主概念的界定以及業主建筑區共有權利劃分問題的具體化和明確化，對涉及案件的統一處理有著重要意義。

隨著我國社會主義市場經濟，尤其是房地產業的蓬勃發展，城市人口急劇增加，對建筑面積的增長需求和土地面積的有限性，都促使建筑物不斷向高空發展，而由此產生的建筑物區分所有的現象日益增多，《中華人民共和國物權法》(以下簡稱物權法)為此特意在其第六章特別規定了“業主的建筑物區分所有權”，為此類糾紛的解決提供了法律依據。然而實踐中發現建筑物區分所有權這一較新型的法律制度在施行中仍存在種種爭議。為此最高法院今年5月14日公布法釋[2009]7號《最高人民法院關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》(以下簡稱區分所有權司法解釋)并將自2009年10月1日起施行。該司法解釋對物權法中建筑物區分所有權的一些爭議問題做了進一步界定。尤其是對業主概念的界定以及業主建筑區共有權利劃分問題的具體化和明確化，對涉及業主主張小區設施共有權案件的統一處理有著重要意義。

問題的提出

近年來業主以業主大會的名義起訴要求確認小區內共有建筑物所有權的案件日漸增多。而此類案件涉及的兩個爭議焦點在于:開發商是否屬于物權法第六章所規定的“業主”的范疇，在業主大會或業委會沒有組建以前是否有權處分小區內的公有設施或其他諸如綠地、車位等建筑物;小區內業主共有的建筑物或設施如何界定。由于上述兩點在物權法中沒有明確界定，司法實踐中對此類案件處理往往意見不一。以下案件就典型地反映了兩種截然不同的審判思路。

L小區由A房產公司投資建造，建成后由X公司管理物業。2006年10月L小區業委會成立后，另聘請了F公司管理。系爭房屋在L小區內，當時由A房產公司建造，最初規劃用途是配電間，但建成后供電部門驗收時因要求建設方重新建立分體式配電間，故A房產公司重新建立了分體式變電站，原規劃建成的‘配電間’(即系爭房屋)遂作為倉庫使用。2003年，A房產公司與B公司簽訂了《以資抵債協議書》，A房產公司將‘配電間’作價抵債給B公司。因L小區業委會與A房產公司、B公司為‘配電間’(街坊站)的使用、移交發生爭議，L小區業委會認為，小區配電間所有權屬小區全體業主共有，A、B兩公司未經小區全體業主同意，擅自簽訂以資抵債協議，該協議侵害小區全體業主權益，違反了有關法律、法規規定，應屬無效協議，故訴至法院，請求確認坐落于L小區內‘配電間’(街坊站)產權歸L小區全體業主共有、判令A、B兩公司簽訂的以資抵債協議書無效;判令A、B兩公司移交“配電間”(街坊站)。

一審法院認為，建筑區域內的道路、綠地、其他公共場所、公用設施和物業管理用房，屬于業主共有。該案訟爭的房屋原建設單位為A房產公司，故房屋的原所有權人為A房產公司，系爭房屋建成后實際并不用作公共變電站，當時建設單位A房產公司在小區建成后亦未作為小區物業管理用房移交或作為小區的其他公共設施移交給業委會，而作為公共設施的分體式變電站已由A房產公司另行投資建造并交全體業主使用，事后對其使用和歸屬問題雙方亦未作約定。系爭房屋一直由A、B公司作倉庫使用，故現L小區業委會主張系爭房屋屬公共設施，應歸小區全體業主所有，對此缺乏充分證據證明，對其主張法院難以支持。故一審判決駁回L小區業委會訴訟請求。

二審則認為，本案涉訟配電房屋開發商在立項時規劃用為配電間，其性質是公共設施用房，也未登記取得權屬證書，故該所有權應歸屬小區全體業主共有。而A房產公司擅自改變用途，并以資抵債給B公司，其行為已侵犯了小區全體業主的權益。L小區業委會起訴要求確認系爭配電間屬于小區全體業主共有等項訴訟請求，于法不悖。故改判支持L小區業委會訴訟請求。

要明晰本案一、二審處理的法律依據，首先要對業主及業主共有權范圍進行界定。

什么叫“業主”

“業主”一詞作為日常生活概念，本身含義復雜，既可統指產業的所有者，也可指房屋所有權人;在中國古代，業主還是對不動產所有權人、典權人和永佃權人的稱謂。2003 年國務院出臺的《物業管理條例》對“業主”進行了定義，《物權法》也在建筑物區分所有制度中采用“業主”概念。然而，實踐中對于業主如何界定卻存在較多的問題，為此，建筑物區分所有權司法解釋第一條就對此進行了明確界定:依法登記取得或者根據物權法第二章第三節規定取得建筑物專有部分所有權的人，應當認定為物權法第六章所稱的業主。基于與建設單位之間的商品房買賣民事法律行為，已經合法占有建筑物專有部分，但尚未依法辦理所有權登記的人，可以認定為物權法第六章所稱的業主。

《物權法》第六章所指向的“業主”是專指建筑物區分所有權人，而非一般意義上的房屋所有權人。那么開發商是否屬于《物權法》第六章所指向的“業主”呢?筆者認為，根據《物權法》第30 條的規定，開發商在其合法建造行為完成時，無需登記，即可取得住宅小區全部房屋、公共設施的所有權。但此時，整個建筑物的所有權全部歸開發商所有，并不存在建筑物區分所有的問題，因此，開發商也不是區分建筑物所有權范疇中的“業主”，也不應享有《物權法》第六章中規定的業主權利。只有在開發商銷售部分房屋并轉移了所有權后，才構成了區分所有建筑物中的“業主”。

因此如前案所述的開發商，既然不屬于建筑物區分所有權范圍內的業主，也就無權未經全部業主同意處分小區內屬于業主共有的建筑物。

需要指出的是，我國《物權法》確定的業主原則是以登記取得所有權作為區分是否業主的標準，但此次建筑物區分所有權司法解釋關于業主的界定顯然已經突破了《物權法》業主概念的既定內涵和外延，將尚不是區分所有權人的購房者也認定為業主，這一規定出臺后可能在實踐運用中引發新的困擾。

如何確認建筑物區分所有權中業主共有權利

建筑物區分所有制度在德國法上稱為“住宅所有權”，法國法中稱為“住宅分層所有權”， 瑞士法上稱為“樓層所有權”，英美法中稱為“公寓所有權”。日本和我國臺灣稱為“區分所有權”，我國大陸學者一般采納了“建筑物區分所有”概念。我國物權法規定，業主的建筑物區分所有權由專有權、共有權和共同管理權構成，共有權的客體即為共有部分。該共有部分的范圍，在諸如建筑物的梁柱、承重墻、地板等構造領域容易確定，但諸如建筑物外墻、停車位、停車庫、綠地、鍋爐房、會所等，是否為共有部分，則存在著不同看法，理論界與法律實務界均在不斷探討。

一般法理認為，確定外墻、屋頂平臺、停車位、停車庫、地下室等，是屬于共有部分還是專有部分，需要綜合考慮以下因素:它是否單獨登記為一個獨立的物。如果沒有單獨登記為獨立物，則應為共有部分;區分建筑物是否屬于共有，不得違反該建筑物本身的屬性，例如外墻、屋頂等，本身難以從整體物分割的，如果強行確定為專有物，就違反了物的本質屬性;如果當事人在不違反前述原則的前提下，就建筑物共有還是專有作了約定，應依其約定;如果法律、行政法規的強制性規定就此作了專門規定，該規定應為我們確定其性質和所屬的依據。

上述對建筑物是否共有的界定顯然較為原則，在審判實踐中也較難參照適用。此次建筑物區分所有權司法解釋對建筑物共有界定部分做了進一步規定。該司法解釋第三條規定:“除法律、行政法規規定的共有部分外，建筑區劃內的以下部分，也應當認定為物權法第六章所稱的共有部分:建筑物的基礎、承重結構、外墻、屋頂等基本結構部分，通道、樓梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附屬設施、設備，避難層、設備層或者設備間等結構部分;其他不屬于業主專有部分，也不屬于市政公用部分或者其他權利人所有的場所及設施等。建筑區劃內的土地，依法由業主共同享有建設用地使用權，但屬于業主專有的整棟建筑物的規劃占地或者城鎮公共道路、綠地占地除外。”

此項規定通過列舉與排除法的雙重規定界定了此前爭議的例如綠地、屋頂、會所等建筑物的權屬。從這一條文可以確認小區規劃內的建筑物，除非業主專有的或市政公用部分或其他權利人所有外，均屬于業主共有。由此將一些以往所謂權屬不定的“灰色”建筑物部分，劃分為業主共有范疇。本文開頭所引用的案例中的“配電間”，由于最終沒有被作為公共事業配套所需的配電間使用，所以在以往容易被界定為不屬于小區業主共有范圍，根據建筑物區分所有權的司法解釋，可以明確的看出，對“配電間”的性質，二審的認定是正確的。■

編輯:董曉菊dxj502@163.com