論房地產回暖的虛假性——從融資結構的角度分析

摘要：本文針對房地產是否回暖問題，從融資結構即銀行貸款、股權融資、債券融資、房地產投資信托的角度進行分析，并認為房價下降壓力極大，說房市回暖尚為時過早。

關鍵詞：房地產回暖;融資結構

一、背景介紹

今年1、2月份，住房成交量同比增長6.1%，僅2月份，北京二手房成交量創13個月來新高，3月前兩周，二手房成交8173套，期房和現房的簽約成交量為6938套。而近日，北京、上海、深圳等城市房地產交易呈現比較活躍狀態，土地成交量也較大回暖，行業人士認為，按此勢頭，中國的房地產市場似乎已經“見底回升”。

對于這一現象，眾學者廣泛從需求者的角度分析，認為房地產的回暖極度不符合“1號法則”——即民眾收入流決定整體房價走向”。筆者認為，房市回暖與民眾對房價預期相關，房價是否見底，民眾觀望態度是否已經終結，更應該從供給者也即房地產融資結構方面加以考慮。

二、房地產市場融資結構分析

目前，我國土地購置與房地產開發資金來源主要有四個方面，銀行貸款、股權融資、債券融資、房地產投資信托。

1.銀行貸款

銀行貸款， 是房地產最原始的融資模式，同時也是我國房地產融資的主要渠道，更是中小開發企業賴以生存的命門所在。據統計顯示，我國房地產開發商通過各種渠道獲得的銀行資金占其資產的比例在70%以上，2008年年底，國家從民生角度出發為了調控過高房價，控制房地產金融風險，采取了房貸新政、控制房地產業貸款規模等措施，許多房地產商資金頓緊、捉襟見肘，行業的發展面臨資金瓶頸。

進入2009年，雖然在2008年央行一再降息的基礎上，工行率先推出了房貸7折的利好房地產行業的政策，但在商業銀行內部，為自保卻一致看淡房地產行業，不敢放貸救市。而據北京市統計局的統計，截至2008年12月末，北京商品房空置面積達1438.3萬平方米，其中，商品住宅空置面積比上年末增長26.9%。空置一年以內的商品住宅面積占住宅空置面積的64%，比上年提高7個百分點，在購買力不足的情況下，房價下降壓力還很大，說房市回暖尚為時過早。

2.股權融資

目前部分實力雄厚的房地產上市公司在資本市場上采取了多元化的融資方式，通過增發、配股、等股票流通方式以及發行可轉債方式在證券市場募集資金。已經部分改善了以往融資渠道單一、過分依賴銀行貸款的現象。這也有利于化解金融風險， 降低企業融資成本， 改善企業資本結構。

但是， 房地產企業上市非常困難，因為它的贏利模式有別于一般工業企業，資金流不連續， 呈現周期性的大進大出的狀況，難以達到上市要求，通常只有實力較大的房地產公司才可能上市。此外，現階段中國股票的市場正處于變革與規范的非常時期，導致國內房地產企業通過證券市場直接融資的不穩定因素較多、難度頗大，借股權進行融資在短期不會湊效，房地產企業資金漏洞不會有所減小。

3.債券融資

對于開發周期長、投資額度大的房地產企業，發行債券是一種較好的選擇。在2006年以前，房地產債券融資在近幾年房地產企業全部資金中所占比重呈下降趨勢，在2006 年融資構成中債券融資所占比例更是微乎其微。2007年8月14日，中國證監會正式頒布實施《公司債券發行試點辦法》，中國公司債券發行工作的正式啟動。2007年9月30日，中國人民銀行頒布《公司債券在銀行間債券市場發行、交易流通和登記托管有關事宜公告》，規定公司債券可在銀行間債券市場發行流通和托管，公司債融資細則得到進一步完善。

但由于國家對發行債券主體要求嚴格、利率管制政策、企業債券信用評級系統尚未形成、長期債券面臨較大的利率風險， 欠缺避險工具等原因，我國的房地產企業債券的發行規模很小。

4.房地產投資信托（REITs）

它是一種以信托計劃或房地產上市公司為投資實體，以其發行的受益憑證匯集市場投資者的資金，再由專業機構進行打理，并向投資者派發收益的一種信托基金制度。其核心就是將分散資金集合起來集體運作，這種融資方式既可以獲得稅收優惠提高對投資者的回報，又是以股權形式的投資不會增加房地產企業的債務負擔。

但是，REITs產品在內地經過多年探索仍不成功，央行在2008年4月發布的《2007年中國金融市場發展報告》中即指出，要加快金融市場產品創新，擇機推出房地產投資信托基金產品，但此后并無實質性進展。即使該基金今年能夠推出，其對當下對房地產開發企業的直接作用很有限。此外由于該基金主要涵蓋的是商業地產，對于那些主要以住宅類開發為主的企業來說，作用可能會更小。

三、總結

縱觀房地產企業融資全局，銀行信貸長期內仍將是房地產融資的主要工具，多元化融資模式的構想是解決目前房地產業融資結構單一的有效途徑，在新的融資結構未呈現，銀行面臨較大風險，中國的房地產企業走出目前的融資困境尚需時日。

現在總體形勢沒有改觀，人民收入沒有增長，人們持幣觀望一切，房地產商還在資金緊缺的困境中掙扎，供需分析都傾向于從根本上調整放假，也就是病根未除，而外部環境還在惡化，怎么可能會回暖呢， “回暖”說固然激蕩人心，但真正的調整、觸底是在何處，現在任何一種斷言，都為時尚早。

參考文獻：

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