大陸樓市進入謹慎觀望階段

價量趨穩 高燒漸退

房地產回暖的話音剛落，地王頻出，開發商命運發生大逆轉。但是開發商對于遠景并不看好，投資普遍謹慎。國務院8月下旬也明確發出訊號:上半年部分城市住房價格上漲過快。究竟是回暖超過人們預期，還是泡沫正在形成?

雖然政府對日益走高的房地產市場頻發調整信號，但大陸各地市場反應不一。以上海、深圳、北京等地為代表的一線城市由于供給緊張，成交價格依然上揚;而成都、福州等二線城市的成交量卻直線下降，價格也趨于穩定。從2009年7月份的《中國主要城市住宅市場交易月度報告》中可以看出，在進行監測的30個城市中，有15個城市住宅成交面積環比上升，占總城市數量的一半，30個城市總成交面積環比上月下跌約4%。

交易量小幅下降 樓市遭遇入秋涼

8月入秋，天氣轉涼，似乎樓市也從喧囂的炎夏中逐漸回歸沉靜。隨著交易量的下滑，「冷論調」也逐漸多了起來:「未來樓市將出現滯漲」、「成交量將處于下行通道」、「從小陽春到炎夏，樓市還能熱多久」……很多業內人士認為，房產市場在經歷了火爆的亢奮階段后，將隨目前的天氣一同轉入秋涼。

北京麥田房產總經理肖基昌認為，下半年樓市成交量會有小幅回落。「市場的供求關系規律決定，整個上半年井噴的市場促使房價日趨走高，再加上近幾個月來地王頻頻產生，導致人們對于房價的心理預期提高，形成購房恐慌，無形中又再次拉動房價飆升。在這樣的情形下，一路高漲的房價將一部分購房者擋在門外，并選擇觀望」，肖基昌分析道。再加上市場連續幾個月供不應求，消化了大部分樓盤，還有部分開發商正忙于開發新盤，因此出現短暫供應不及，這也是導致交易量出現小幅下滑的原因之一。

面對國務院的警告，樓市是否會提前結束熱度，下半年整體走勢如何，購房者何時才適合出手呢?肖基昌認為，麥田對于樓市交易走勢非常樂觀，上半月雖然有小幅回落，但結合市場整體供需更長遠地看市場，大勢上揚是必然趨勢。

監管層或將收緊房貸政策 樓市降溫升溫引爭議

8月19日，房地產股票遭遇大面積暴跌。地產股的跳水加劇了大盤跌勢的蔓延，中糧地產、北辰實業、棲霞建設、萬科A等優質地產股紛紛跌停。業內盛傳，監管層將再度收緊房貸政策，而也有部分銀行正抓緊最后幾天加班加點審批、發放按揭貸款。

一些機構對房地產業看空之聲層出不窮，其中包括光大證券和銀河證券。從2009年8月10日～8月16日的調查數據中顯示，全大陸樓市成交總體走低。在監測的32個城市中，樓市成交面積環比上升的城市只有11個，而在環比下跌的22個城市中，降幅接近及超過10%的就有15個。

國際物業顧問戴德梁行在發布「中國住宅市場2009年上半年分析報告」時表示，下半年的流動性擴張將受到抑制，現階段購房者對價格仍十分敏感，故預計下半年樓市成交量恐難維持高速增長。

但是與此同時，另一種聲音也不絕于耳。以「擅于研究、敢說真話」著稱的華遠地產董事長任志強認為，經濟恢復和刺激內需都需要房地產業的拉動，國家將繼續保持寬松的宏觀政策，樓市將繼續上行。他表示，「對于下半年的樓市，我個人認為主要還是結構性上漲。從目前全國范圍內看，各個城市之間發展不平衡，只有少數城市地價在往上漲，并沒有形成普遍現象，有不少地方政府還在實行優惠的土地出讓政策，但土地仍賣不出去。在全世界經濟沒有好轉的情況下，全世界都要吹泡泡，中國就不能不吹。另外，放眼大陸市場，還存在一些全國性的結構性矛盾。比如說在一二線城市中存在的土地溢價情況。以北京為例，20%的土地溢價成交，60%的是底價成交，還有20%的是略有溢價。」

銷售回暖 房地產投資尚未回暖

目前樓市的回暖從一定意義上說只能算作銷售的回暖。而在房地產投資這方面始終沒有回暖。2009年1～6月份的房地產投資同比增長9.9%，這與2007年全年房地產投資同比增30.2%的境況相比，增長略顯緩慢。對于房地產投資增速不高的原因，普遍認為主要有兩方面的因素，一是2008年對樓市走勢感到悲觀，二是不少開發商2008年的確出現資金鏈緊張。

應該說，目前的樓市現狀充滿爭議和不確定性。股神巴菲特在評論股市時說，「當潮水退去的時候才知道誰在裸泳?！乖谌缃衽菽鸬臉鞘惺袌鲋?，對于大多數人來說似乎仍然很難看清發展的方向。所以，在房地產投資增長緩慢的同時，大陸房地產市場又頻繁出現開發商「捂盤惜售」的現象。上海一名不愿具名的房企老總表示，「我們現在放慢了銷售節奏，只要保證現金流相對充裕就可以了，并不急于把所有的產品都投進市場。對于剩下的房源暫不辦理預售證，放到明年再說，我們準備賭一賭未來」。但是，快速增長的住房需求已經與開發商延期推房之間形成了巨大的供需矛盾，如今開發商的肆意捂盤、盲目漲價必將使這一矛盾更加激化。