綜２００９年，房地產(chǎn)業(yè)的洗牌之年

導(dǎo)語: 房地產(chǎn)業(yè)坐享暴利的時代，正為10多年來的過度透支而付出代價

2009年，注定是房地產(chǎn)業(yè)強(qiáng)洗牌的開始之年。房價的下跌將是房地產(chǎn)業(yè)強(qiáng)洗牌的巨大推手，一些開發(fā)商存活下來，而另外一些開發(fā)商則可能被淘汰。

供應(yīng)與需求（購買力），是判斷未來房價漲跌的最重要最本質(zhì)最核心的因素。如果對世界經(jīng)濟(jì)的大環(huán)境與中國國內(nèi)經(jīng)濟(jì)狀況的內(nèi)環(huán)境進(jìn)行綜合評估，就會發(fā)現(xiàn)，2009年的樓市，供應(yīng)與需求是嚴(yán)重脫節(jié)的，而房價與購買力又是嚴(yán)重脫節(jié)的。也就是說，房價已經(jīng)成為無源之水、無本之木。

需求和購買力決定房價走勢。過去，富人的住房消費(fèi)、投機(jī)性購房，掩飾了中國樓市的一個非常恐怖的危險，那就是建立在民窮基礎(chǔ)上的內(nèi)需不足，以及中等收入階層的大幅縮水。曾有開發(fā)商說，他們是為富人建房。這種說法即使算不上愚蠢，至少也是一種無知。事實(shí)上，作為購房主體，中等收入群體應(yīng)該是決定房價走勢的關(guān)鍵。而中國的中產(chǎn)階層遲遲不能形成，始于2007年的這波股市大跌，又讓原本有限的中產(chǎn)階層損失慘重，很多人因此重新退回到低收入階層。

如果沒有中產(chǎn)階級作為依托，中國的房價只能是少數(shù)人的游戲。這種游戲在2007年走到了盡頭，當(dāng)王石提出拐點(diǎn)論，并斷然掉頭的時候，幾乎所有的開發(fā)商都在嘲笑他，一如當(dāng)年巴菲特拋掉中石油引發(fā)的嘲弄，最終，嘲弄者被置于被動地位。中國房價以蕭條驗(yàn)證了王石作為商人的英明。

從這個角度也可以看出，中國房地產(chǎn)業(yè)的強(qiáng)洗牌，乃是中國經(jīng)濟(jì)大調(diào)整的一個縮影。

許多人已經(jīng)開始承認(rèn)，如果沒有購買力支撐，中國房價是不可能繼續(xù)保持上漲勢頭的。開發(fā)商、地方政府官員長達(dá)十幾年對房地產(chǎn)的透支，已經(jīng)達(dá)到了極限，現(xiàn)在是為過度透支接受市場報復(fù)的時候。當(dāng)房價過高的時候，高房價與人們的收入嚴(yán)重背離，就會出現(xiàn)供大于求的現(xiàn)象——相對于購買力而言。加之供應(yīng)本身的不斷膨脹， 房價的下跌在所難免。

來自北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至12月15日，北京尚未銷售的新建商品房加上現(xiàn)房，還有35.7745萬套房子沒有銷售出去，其中住宅15.1664萬套。對此，多位業(yè)內(nèi)人士作出了這樣的判斷：“2005到2006年，上海是樓市調(diào)控重災(zāi)區(qū)；2007年，深圳是樓市調(diào)控的重災(zāi)區(qū)；而從目前的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來看，2008年北京將板上釘釘?shù)爻蔀闃鞘羞@輪調(diào)控中下調(diào)最厲害的重災(zāi)區(qū)。”

受次貸危機(jī)影響，許多企業(yè)倒閉，人們的整體收入水平下降，而全國許多地方的房價并未出現(xiàn)像樣調(diào)整，這樣，導(dǎo)致房價偏離民眾的實(shí)際購買力越來越遠(yuǎn)，商品房空置面積日益嚴(yán)重。2008年11月25日，華遠(yuǎn)集團(tuán)董事長任志強(qiáng)在“2008年第三季度房地產(chǎn)市場形勢REICO報告會”上指出：“按目前這種銷售量下滑速度，2008年全國商品房空置率有可能將升至1.5億—2億平方米左右。”而此前來自國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，截至2008年10月末，全國商品房空置面 積1.33億平方米，同比增長13.1%。中金公司在最近發(fā)布的2009年宏觀經(jīng)濟(jì)展望研究報告中也認(rèn)為，在目前的成交量下，北京、上海、深圳、廈門、南京、杭州、重慶、哈爾濱等全國15個城市現(xiàn)有的商品房庫存，需要約27個月才能消化。

高房價對中國購買能力的透支，已經(jīng)到了無法修補(bǔ)的地步，房價下跌是必然也是唯一的趨勢，任何外力都無法阻止或改變這種趨勢，試圖阻止的結(jié)果只會使下跌的能量以更具毀滅性和殺傷力的方式釋放出來。

房地產(chǎn)業(yè)的強(qiáng)洗牌并非壞事。只有經(jīng)過殘酷的洗牌，競爭才能重新回到這個以暴利著稱的行業(yè)中來，注重品質(zhì)、注重服務(wù)質(zhì)量的現(xiàn)象也才能回歸到這個傲慢的行業(yè)中來。中國房地產(chǎn)業(yè)需要一次劇烈而徹底的洗牌，2009年，就是一個開始。

時寒冰

作者為財經(jīng)專欄作家，南京大學(xué)客座教授，中國財經(jīng)傳媒人聯(lián)盟特約觀察員