內蒙古房地產業發展前景分析

“十五”以來，內蒙古房地產投資每年以41％的速度迅猛增長，占固定資產投資的比重已達到13.3％。2007年房地產業實現增加值148億元，是2000年的8.4倍，占GDP的比重由2000年的1.1％提高到2.4％，對經濟增長的貢獻度明顯增強。同時，內蒙古房地產業的高速發展，在帶動相關行業的快速發展、促進就業等方面也發揮了積極作用。

2008年，在全球金融危機的沖擊下。我國的房地產市場進入了深度調整期，一線城市的降價風，給內蒙古的房地產市場也帶來了一定的影響，造成商品房交易持續低迷。今后我區房地產業將向何處發展，是大家都十分關心的問題。我們試圖通過對近年來我區房地產業發展狀況的分析，判斷房地產業今后的發展趨勢，以供大家參考。

一、內蒙古房地產業發展特征分析

近幾年內蒙古房地產業的快速發展是否存在泡沫、能否保持健康發展勢頭，值得我們關注。為此我們從房地產業泡沫形成原因人手，通過對2004--2008年我區房地產業相關指標，進行泡沫測度分析，旨在評價我區房地產市場發展的特征。

(一)房價與GDP增長彈性系數較低。反映出房地產業投資適中、擴張適度

房價與GDP增長彈性系數是測量虛擬經濟相對實體經濟增長速度的動態指標，通過房地產價格增長率與經濟增長率的比較，監測房地產經濟泡沫化趨勢，指標值越大，房地產泡沫的程度就越大。該指標的警戒線一般定為2，超過2時，說明房地產業存在泡沫現象。2004—2008年，我區的房價與GDP增長彈性系數一直低于1，在2007年達到最高值0.93，但2008年伴隨著樓市低迷，該項指標出現回落(見下表)。由此可見，我區的房價與GDP增長彈性系數遠低于房地產泡沫可能發生時的2，表明我區房地產業運行正常，不存在泡沫風險。

(二)房價收入比維持在合理范圍，但部分地區偏高

房價收入比是房地產價格與居民平均家庭年收入的比值，反映了居民家庭對住房的支付能力，比值越高，支付能力就越低。當該指標持續增大時，表明房地產價格的上漲超過了居民實際支付能力的上漲。當市場中的房價收入比一直處在上升狀態，且并沒有存在市場萎縮的跡象，則說明房地產市場中投機需求的程度較高。產生房地產泡沫的可能性就越大。國際上通常認為房價收入比應維持在3-6的范圍內，2004--2008年，我區的房價收入比始終保持在5-6之間，并且變化幅度不大，雖未突破警戒范圍，但保持了較高的比例，表明我區房地產價格與居民的收入保持了基本同步的增長，但從呼包鄂地區來看，價格有些偏離市民的實際購買能力，市民非常明顯地感受到了房價的變化及其對生活的影響，以呼市地區的商品房價每平方米2992元來測算，房價收入比為6.2，房價收入比超出正常比例，表明該地區房地產市場存在著“消費不起”的問題。

(三)商品房空置率保持在合理范圍，但部分城市的空置率過高

商品房空置率是反映一定時期房地產市場吸納能力的重要指標，在一定程度上影響著房地產投資規模及市場走勢，可作為衡量房地產開發是否過熱的重要依據。按照我國有關機構設計的計算方法，用年末商品房空置面積除以近3年商品房竣工面積之和，來計算該年度的商品房空置率，具體衡量標準為：空置率小于5％，為空置不足區，說明過去幾年的房地產投資不足，房地產市場呈現供不應求的狀況；空置率在5％～14％間，為空置合理區，說明過去的房地產投資和經濟發展水平相適應；如果空置率在14％～20％之間，為空置過量區，超出20％為商品房積壓區，以上兩種情況，說明過去的房地產投資過熱，增長過快，超出了經濟的發展水平。

根據測算，全區2007和2008年商品房空置率分別是9.8％和8.3％。處于空置合理區，反映出商品房供應充足、供需兩旺。但是從首府呼和浩特的房屋空置率看，截至2008年12月底，全市商品房空置面積為263.14萬平方米，而全市2006、年至2008年3年的商品房竣工面積之和為818.31萬平方米，根據以上兩項指標測算的商品房空置率為32％，屬于商品房嚴重積壓區。

通過上述三個指標的分析，我們認為：我區房地產業的發展在最近5年大部分特征指標沒有顯示出房地產泡沫的特征，但是。局部地區在房價收入比和商品房空置率方面已經顯現了房地產泡沫才具有的特征。需引起高度重視。

二、內蒙古房地產業的發展前景分析

正確認識當前房地產業發展形勢，用發展的眼光縱覽房地產發展前景。對于合理把握政府、開發者、消費者三者之間的利益關系，把我區房地產業推向新的發展階段，為我區經濟增長注入新的活力具有重要意義。為此，我們從以下幾個方面加以分析。

(一)房地產市場供需雙方的發展趨勢分析

從需求方看，房地產市場需求分為生活需求、改善需求、投資需求和投機需求。其中，生活需求是剛性的，其變化也是有規律可循的，無論房價漲跌，為滿足生活居住的購房者，如果經濟允許。會首選購房。在房改已經過去了十幾年的今天，城鎮大多數有購房實力的居民“自住型”需求基本得到滿足，而有住房需求的農村外來人口，又不具備購房的經濟實力，因此，生活需求這一部分不是太大；對于為改善住房條件而想購房者，在當前形勢下。因為對房價的走勢不明，可能就會持幣待購：而對于投資性需求和投機性需求者，考慮到后期物業管理費及采暖費等持有成本。會更加理性地分析投資收益，他們也有可能加入持幣待購者行列。

再從供給方看，隨著我區二手房市場的逐步規范，房地產市場化的進一步發展等因素影響，住房二級市場有效供給將會不斷增加，同時房地產市場供給的主要來源——房地產開發一級市場仍然繼續放量。以呼和浩特為例，2008年底的商品房空置面積為263.14萬平方米，以2008年全年的商品房實際登記銷售面積為86.74萬平方米計算，大約需要3年左右時間來消化空置房。因此，商品房的供應明顯存在供大于求的現象。

(二)房地產投資趨勢分析

目前，我區房地產的投資占到全部固定資產投資的13.3％，房地產的投資是固定資產投資中重要的組成部分。從近期看，由于2008年下半年以來，樓市交易極度萎縮，房地產開發商投資意愿非常弱。為應對惡劣的行業環境，大多數開發商基本停止買地，推遲新項目開工，在建項目進度也在放緩，投資收縮將成為主基調。從遠期看，隨著宏觀調控力度的加大，房地產市場的過熱勢頭將得到遏制，房地產投資增速也將進一步下降。房地產投資增速下滑，某種程度上也顯示出開發商對房地產市場的樂觀預期發生變化。同時，開發商的經營理念也從“追求速度”向“關注品質”轉變。這種情形也意味著房地產市場由粗放發展向精細發展轉變。

(三)商品房價格的變化趨勢分析

房價的構成主要包括土地成本、建安成本和項目經營期間的費用、稅金及附加等內容，再加上開發利潤。近幾年，我區土地成交價格明顯上漲，加上材料費、人工成本價格均有較大幅度上漲，這些因素綜合導致全區商品房平均竣工造價增長較高。我們認為，土地作為一種稀缺的不可再生的資源，價格不可能降下去：隨著消費者對住房質量要求的提高，建安成本也不可能下降：經營費用和稅費一般來講，維持在一個較為穩定的水平。據此分析今后商品房價格將不會出現大幅下降。即使下跌。幅度也不會太大。

(四)房地產企業的發展趨勢分析

在房地產過熱時期。房地產業的利潤率比較高，因而吸引了過多商家進人，但一些房地產公司規模較小。開發的樓盤規模偏小，配套設施不齊全。經過幾年的調整后，房地產業的盈利能力已呈下降趨勢，房地產開發商之間的競爭日趨激烈，在此情況下，規模優勢、品牌優勢越來越成為企業贏得競爭的關鍵。房地產市場開始走向分化，一些實力較低的房企正在被市場淘汰，房地產企業向規模化、品牌化方向發展。

(五)國家出臺的政策對我區房地產業的影響分析

1 國家擴大內需政策對我區未來房地產的影響

今年國務院確定的當前進一步擴大內需措施中與房地產業密切相關的有兩條：一是加快建設保障性安居工程。另一條是取消對商業銀行的信貸規模限制。其中，把加快建設保障性安居工程放在首位。說明中央對待樓市的政策態度是鼓勵政府為中低收入者提供住房，而非以擴大金融風險為代價去鼓勵購買開發商的商品房。目前我區的保障性住房主要有兩類：廉租房和經濟適用房。廉租房與普通商品住宅市場基本沒有沖突。但經濟適用房與普通商品住宅在產權和品質上接近，增加經濟適用房源的市場供給量。對于那些產品與保障性住房差異化不大的普通住宅開發商來說有一定沖擊，該類型的商品房價格將有所回落。

同時，由于房地產市場前景還充滿不確定性，即便信貸政策松綁，也只是針對信用資質好的房地產企業和盈利前景較好的地產項目放寬。因此可以預見，未來房地產企業將加速分化，使得弱者越弱、強者越強的趨勢更為明顯。

2 寬松的貨幣和稅收政策對我區未來房地產的影響

2008年以來，大幅降息和降低住房交易稅費、降低公積金貸款利率等措施，將從三方面影響房地產市場。首先，銀行存款準備金率下調，將提供一個更為寬松的信貸環境，有助于房地產開發企業獲得更多開發貸款渡過難關。其次。存款利率下調使得人們存款意愿降低消費意愿增強。再次，貸款利率大幅下調導致房產持有成本下降，將在一定程度上增強消費者信心，緩解市場觀望氣氛，但要走出低迷期還需要相當時間。

綜合以上分析，我們認為，在短期內，我區房地產市場觀望氣氛仍將繼續，消費者信心不會完全恢復，市場需求也不會迅速釋放，2009年樓市還將持續低迷。隨著新樓盤的投放市場，商品房空置面積將進一步增加。房地產企業的降價行為陷于兩難。由于銷售回款緩慢，使資金鏈日趨緊張，房地產投資將會逐步放緩。一些小型房地產企業將被淘汰出局。大幅增加保障性用房的供應量等一系列調控措施的出臺，將使部分樓盤的房價有所回落。

三、促進房地產穩定健康發展的對策建議

(一)充分認識房地產業的重要性，確保對房地產市場的有效調控

房地產業是一個與老百姓切身利益密切相關的民生產業，是國民經濟中的支柱產業。據有關資料測算。房地產業每增加100元投資，可帶動與之相關的十幾個部門的170-220元投資：每增加100元消費，可拉動相關部門130-150元消費；每就業100人，可拉動其他部門就業200人。由此可見，房地產業的穩定健康發展，事關相關產業的發展、人民生活的改善和社會的和諧穩定。各級政府必須高度重視。協調解決影響房地產業發展的重大問題，正確引導地價、房價。必要時，政府可以通過控制地價、以成本核算和限制利潤空間等方法。適度間接地干預房地產價格，避免房價脫離居民的購買力水平而影響市場景氣。確保房地產業盡快度過危機，保持穩定健康發展。

(二)加大金融支持力度。減少金融機構風險

協調銀行支持信譽好、還貸能力強、有實力的房地產企業和有市場前景的房地產開發項目。規范土地、房屋等資產評估市場，確保對房產抵押價值的評估嚴格、真實、安全，避免呆壞賬損失和信用膨脹，減少金融機構風險。積極發展住房公積金貸款與商業性貸款的組合貸款業務，增加對居民住房消費的有效需求，降低金融機構風險。強化政府監管和政策支持，以更好地發揮市場的作用，避免誘發金融風險。

(三)構建多層次的住房保障制度，加快解決中低收入和困難家庭住房問題

根據不同階層、不同需求建立多層次的住房保障體系，拓展保障性住房供應的渠道，盡可能滿足更多人的住房需求。一是推行配建保障性住房制度。落實住房建設中經濟適用住房和廉租住房的配建比例，規定房地產商開發大型樓盤時，在其所建住宅中應含有一定比例的廉租房和經濟適用房，避免保障性住房集中建設，引發“貧民窟”隱患，增加管理難度，同時還可以提高保障性住房配套設施水平。對保障性住房的建設用地，政府應給予無償劃撥，同時給與項目審批優先考慮。二是盡快出臺相應的政策，采取公開招標的方式，以低于同類普通商品住房的價格收購符合條件的小戶型空置房，作為拆遷安置房、限價商品房和保障性住房房源，出售給符合條件的銷售對象。政府出錢購買開發商的閑置房作為保障性住房房源，一方面可以加快保障性住房建設速度，另一方面可以刺激商品房銷售，同時政府從開發商手中大量購房，也可以平抑商品住宅銷售價格。三是推行經濟適用住房分配貨幣化。經濟適用住房在實物分配的基礎上，推行貨幣補貼方式，即具有經濟適用住房購買資格的城市居民，在購買普通商品房時，由政府按標準給予貨幣補貼。

(四)促進房地產企業做大做強，提高行業的抗風險能力

鼓勵房地產的大型骨干企業通過收購、兼并等方式努力做大做強，實現資源優化配置，提高行業的抗風險能力。同時要加強房地產開發企業誠信體系建設。進一步完善企業誠信的評定標準，嚴格評定程序，真正評選出有實力、講誠信的開發企業，并切實落實獎勵措施，樹立誠信體系的權威性，營造良好的產業發展環境。

(五)推進住房公積金制度改革，提高使用效率

通過對現行住房公積金制度的改革，彌補制度缺陷，更好地發揮其住房保障作用。一是進一步擴大公積金覆蓋面。針對我區的特點，因地制宜，探索建立合理的操作辦法，力爭把住房公積金制度覆蓋范圍逐步擴大到包括在城市有固定工作的農民工在內的城鎮各類就業群體，支持這部分人群的住房消費能力；二是擴大住房公積金使用范圍。除了通過享受住房公積金低息貸款購房以改善住房條件外，還可以把住房公積金的使用范圍擴大到住房租金、物業管理費、維修、裝修改造支出等相關住房消費。三是不斷創新住房公積金貸款品種，在貸款條件、還款方式、貸款額度等方面放寬限制，盡可能簡化手續，縮短辦理時間。提高貸款效率。對于中低收入家庭首次購買以自住為主的一定面積以內的住房，實行低息、低首付、貼息政策。

(六)建立房地產開發預警監測系統，增強市場調控力度

建立全區房地產開發預警監測系統，根據居民收入水平、市場供求等經濟因素，對住房的合理價格水平進行分析。采用經濟合理房價、房價收入比等多種政策工具和分析指標，對房地產市場及住房價格的風險程度進行跟蹤和預警，定期及時準確地發布反映房地產業運行狀況的景氣分析指數，使之成為經濟決策系統的重要組成部分。