高房價時代遠去 房價回歸理性

從2007年底，人們就明顯地感覺到了樓市風向的轉變。隨著房價的不斷攀升，人們忽然發現手里的錢與高昂的房價差距越來越大，就算再擔心房價上漲，也無力出手了，看著周圍房奴們生活水準急轉直下，很多人怕了。畢竟。還是要量入為出。而政府對于樓市仍在進行調控，利息越加越高，低收入者只能望房興嘆!

購買力的過度透支使得市場漸顯疲軟，交易量開始萎縮，由狂漲轉入下滑的拐點在2008年初露出端倪。過高的房價對于普通民眾家庭已成為無力消費的奢侈品，許多家庭患上了住房焦慮癥，有價無市的狀況在蔓延。調查顯示。在當初，過半數人對買不買房問題持觀望態度，還有超過30％的人根本就不考慮買房。這表明過高的房價已超過市場所能承受的臨界點。

造成房價過高的原因，有多方面：首先地方政府偏激的土地政策，只顧土地收益帶來的局部暫時效益，使土地價格上升過快；其次住房機制不完善，各級政府對房地產開發缺乏整體長遠的規劃，對房地產開發管理約束機制薄弱：再次房地產開發商自身的不規范運作及投機資金的介入，使房價一路攀高。

從2008年初開始，對于不甚明朗的市場時局，一些商業銀行開始對地產商的開發貸款采取審慎態度。2月份，全國70個大中城市房價同比漲幅首次回落。對于地產商來說，在央行數度加息及提高存款準備金率的從緊貨幣政策下，房地產企業開始由“地荒”轉為“錢荒”。現金流的緊繃，迫使部分開發商要么降價回籠資金，要么加大財務成本尋求高息貸款。面對兩難選擇，理智的開發商大多低調降價以備過冬。而低價售樓反而使眾多購房族產生了持幣觀望的心態，

當前房地產重要的問題是成交量上不去，市場萎靡，導致相關行業轉冷，開工不足。那么成交量為什么上不去呢?原因很簡單：房價下跌不到位，還沒降到居民可以承受價位。開始時。開發商們還是遮遮掩掩，不肯明說降價，實際上，形形色色的促銷手段輪番上演。可是，即使是開發商賣力地吆喝，購房族也不買賬，再加上不少人買了房立馬房價就降了，損失慘重，更讓購房族不敢出手。發端于美國的次貸危機演變成全球的金融危機后，對于樓市來說更是雪上加霜。大家對未來的收入預期下降，怕背上沉重的債務，更加不敢買房。樓市銷售由此陷入深度低迷。

盡管去年以來房地產業遇冷已成不爭事實，但在政府調控、開發商大幅降價等眾多因素的影響下，市場中持觀望態度的購房者明顯增多。

國家統計局公布的一組數據顯示：2008年l至11月，全國商品房銷售面積4.9億平方米，同比下降18.3％。其中，商品住宅銷售面積下降18.8％；商品房銷售額1926億元，同比下降19.8％；商品住宅銷售額下降20.6％。房價也呈持續回落態勢，11月份，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲0.2％，漲幅比10月份低1.4百分點，環比下降0.5％。

出現這樣的困局原因有兩方面：一方面是由于房地產市場調控力度加大、全球金融市場動蕩等多重不利因素的影響，使得開發商的資金鏈高度緊張，許多開發商不得不加速推出新盤、加速銷售，以期快速回籠資金渡過難關，致使供應量大幅增加；另一方面，由于政府調控、房地產企業的大幅降價，使得消費者對未來樓市的預期發生了轉變，觀望等待成了樓市主流，導致了交易量大幅萎縮，造成了供大于求的現象發生。

住宅交易量下降的主要原因，一是前期房價上漲過快，市場有調整的內在需求；二是經濟形勢面臨較大不確定性、股市大幅下跌等因素，使購房者對房價和收入的預期發生轉變，市場觀望氣氛濃厚。

2008年10月17日，國務院常務會議部署第四季度經濟工作，在“加大保障性住房建設規模”之外，首次提出“降低住房交易稅費，支持居民購房”。

11月5日，國務院常務會議的“十項措施”又進一步強調，加快建設保障性安居工程，加大對廉租住房建設支持力度，并將其列為“國十條”之首。

12月17日，國務院常務會議出臺的政策規定，個人購買普通住房超過2年轉讓的，不征收營業稅；對個人購買普通住房不足2年轉讓的，由按其轉讓收入征收營業稅，改為按其轉讓收入減去購買住房原價的差額征收營業稅，

12月22日，國務院辦公廳出臺《關于促進房地產市場健康發展的若干意見》，提出加大保障性住房建設力度，進一步鼓勵普通商品房消費，支持房地產開發企業合理的融資需求等政策，這樣的政策組合，既管保障也管市場。既管投資也管民生，既管城市也管農村，無論是系統性、全面性還是針對性，都超越了以往。

隨著前一段房產政策的陸續出臺，2008年11月份以來，除北京外，上海、深圳等地的樓市也都出現了成交量的放大。

房地產業如果想為中國宏觀經濟做出貢獻，就必須快速調整價格，激活成交量。未來房地產業有望在小幅波動中，實現穩中有升的走勢，但大趨勢將是高房價時代漸行漸遠，房價逐步回歸理性。