我國商業銀行個人住房抵押貸款風險分析

摘要:個人住房貸款業務開辦之初就被視為一種風險低、利潤穩定的信貸產品。但從目前國內商業銀行個人住房貸款的實際來看，該項貸款業務仍然具有諸多風險。

關鍵詞:個人住房貸款;貸款;風險

隨著我國住房制度改革的不斷深入，個人購買商品住房的意向漸趨強烈。房價不斷上漲以及住房市場中存在的供給與當期有效需求不足的矛盾使得住房按揭貸款應運而生。由于我國房地產企業及城市居民購買住房的融資途徑主要是依靠這種單一地產金融機制，使各商業銀行承受著來自于商品房開發供應鏈兩端的風險壓力。而且，政策、市場及借款人自身情況的變化均可能引起市場環境和借款人的還款能力的變化，使得商業銀行的貸款風險面臨著一定的考驗。從實際來看，面臨的風險如下。

一、利潤風險

1.貸款利率風險

在金融借貸市場上，資金的供應關系隨著經濟波動或政府經濟政策的改變而發生變化。在住房貸款利率一定的情況下，若市場利率上升，那么貸款人就會因此減少利息收入，就會減少收益，造成損失。

2.存款利率風險

由于內外部環境的改變，導致存款利率上升，利率的上升意味著融資成本的增加，但是貸款利率是根據當時的利率情況加上一定的利潤制定的，所以一點存款利率上升，貸款人仍需按照合同約定來提供借款人資金，這樣利潤空間就會大大減少。

二、市場風險

1.通貨膨脹風險

如果市場出現通貨膨脹，就會導致購買力的下降。物價上升往往會伴隨著通貨膨脹而來，就會出現貨幣貶值，即使借款人如約還款，但是貸款人也會因此而受到損失。

2.機會成本風險

這種風險是指當住房貸款以外的其他金融投資的報酬率上升，超過住房貸款的報酬率的時候，貸款人把融資資金投入到以住房貸款的形式發放出去所獲得的利潤就會少于將這部分資金投入到其他投資中的利潤，從而造成收益的減少。

3.房地產市場風險

個人住房貸款本質上是屬于抵押性質的貸款，因而抵押物的價格是影響風險的重要因素。如果開發商故意抬高房價，造成房地產價格泡沫，當泡沫破碎就會致使房價大幅度縮水，銀行的貸款風險就會隨之提高。另外，即使開發商準確估價，若自然環境，政策變化等諸多影響下，也會造成同樣的風險損失。

三、信用風險

1.借款人的違約行為

（1）提前還款。住房按揭貸款提前償還現象屢見不鮮，這對于銀行業并非一件好事。首先，這將會降低銀行的利息收益。其次，它將使銀行的可用資金增加，會造成資金閑置增加，從而加大銀行的投資壓力和風險。再次，提前還款還會增加銀行的各項無形成本。由于提前償還的情況千差萬別，銀行無法運用計算機來處理，耗費較大的人力。而且銀行需要對原借款合同中的內容重新修正與計算，增加了經營成本和服務成本。

（2）不還款。這種違約行為分為兩種，一種是主觀違約，就是這借款人基于個人利益的考慮而故意或有意違約。第二種是被迫違約，由于借款人喪失勞動能力、失業或其他特殊情況導致無法還款的一種無意違約。貸款人是很難做到對借款人的財物狀況作出有效監管或是準確預期，因此個人住房貸款的信用風險還是比較大的。

2.開發商的信用風險

（1）假按揭風險。部分房地產開發商指使他人辦理按揭貸款，通過辦理假按揭貸款套取銀行貸款以供他用。這樣就會使得銀行承擔的貸款風險由低到高，造成銀行的潛在的信用風險，后果嚴重。

（2）項目風險。項目風險是指開發商為了獲得該項目的銀行貸款，故意提供給銀行不真實的妾也和項目資料騙取貸款。隨著住房市場的快速發展，不具備雄厚資金實力、強大開發能力和優良開發業績的開發企業就會出現預售不理想，資金不足，就不能按期交房，從而使已購房者不能按期入住，最終開發項目甚至中途“夭折”。處于劣勢的購房者可能要求解除購房合同，迫使銀行出面幫助挽回損失，從而將其與開發商的合同糾紛轉嫁給銀行，造成銀行的損失。

四、操作性風險和銀行自身管理所引發的風險

1.貸前調查形式化

銀行對貸款前的調查流程有詳細、具體的規定，但實際操作中，由于個人信貸戶數多、筆數多、借款人來源分散，在沒有足夠的監督管理的情況下，過于形式化，輕視具體內容的調查，是銀行需要承擔不必要的潛在風險。

2.個人信貸審批不嚴謹

在個人信貸審批方面銀行存在監督檢查不夠、專業化程度低下、經營過渡授權等諸多問題使得銀行對個人信貸審批質量無法保障。

3.忽視貸后管理

我國商業銀行對個人貸款的管理，要求定期逐筆檢查、報告。但是個人貸款業務達到一定業務量后，無論是從工作量上海市從銀行管理上，逐筆檢查是無法實現的。

4.抵押物評估風險

主要表現為抵押物不足。房產估價普遍存在高估的現象，若不能及時發現房價高估，在貸款成數較高時，有可能出現抵押物價值低于貸款金額的風險。

五、法律風險

1.借款人借款資格

依據法律規定，自然人因為將抗狀況分為完全民事行為人、限制迷失行為人和無民事行為人。而對于不懂的借款人使用不同的貸款條件，對于戶籍不再貸款銀行所在地的，貸款條件也不近相同。所以確定貸款人的主體資格在實踐中非常重要，相反如果忽視了借款人的主體資格便會造成銀行的法律風險。

2.借款用途

我國法律明確規定，銀行貸款不能用于投資股票、基金等資本市場及用于非法活動。中國人民銀行和銀監會也在不斷強調銀行要嚴禁發放無指定用途的貸款。所以銀行沒有做好貸款前的審批核查工作，就會使貸款用于非法的活動之中。而這種貸款往往很難收回。

六、風險防范的對策和建議

1.采取利率可變性發放貸款的方式

其利率根據市場利率不斷變化而作周期性調整。與我國現行的浮動利率相比，它的不同之處在于這種周期性的利率調整將有助于改善銀行存貸款期限的匹配狀況，可將銀行承擔的利率上升風險轉嫁給借款人，同時借款人承擔的利率下降風險也可轉嫁給銀行。

2.提高貸款審查力度和管理水平

貸款人在接到借款人的貸款申請后，應該對借款人的信用狀況進行嚴格審查，對于不同資信度的借款人，應采取不同的貸款安排。貸款人向借款人提供貸款后，應按協議催收貸款，在整個貸款償還期間，借款人如有違反貸款協議的，應立即采取相應的措施進行處理。

3.通過保險降低風險

保險是一種風險轉移的工具，通過向保險公司投保來轉移風險是個有效的規避風險的途徑。如貸款人可以要求借款人將抵押貸款的住房投放房屋財產險，以此防范抵押房屋因自然或人為災害而遭受的損失。同時，貸款人也可投保住房貸款保險，防止借款人不能如期還款的損失。

4.借款人違約風險防范。

針對購房者存在違約可能性，我們應從以下兩點入手：一是銀行在接到購房者的貸款申請后，需要對購房者的基本情況（如收入情況、資產負債情況、月供占家庭月收入的比重、購買房屋的用途等）進行詳細調查，并根據調查的結果決定貸款與否及合同條款的擬定。二是對置業者的資信進行審核。

5.銀行對風險的控制。

銀行業金融機構應該積極開展個人首套自住房貸款，穩妥發展二手房貸款市場。首付款比例應當依據借款人還貸風險確定，不宜一刀切。要嚴格執行個人住房貸款風險監測等盡職調查制度，加強對各項權證的完整性、真實性和有效性審核，加強按揭貸款抵押登記審查，積極采取措施防范期房抵押貸款一次性支付風險，防止一些資質低下的企業利用預售環節將風險轉嫁給銀行。

6.重視IT技術的應用

正是由于個人住房貸款的筆數眾多、業務量大的特點，個人住房貸款業務需要依賴科技手段。銀行借助于先進的科學技術，才能夠保證個人住房信貸的規范化操作和集約化經營，從而提高工作績效和工作管理水平。同時，IT技術的運用是降低成本、實現規范化的必經之路。

7.落實信貸責任制

落實各項貸款責任，如經營責任、審批責任等，建立充分的信息披露制度，加強內外監管，有效地降低商業銀行的道德風險。同時，建立起不良貸款責任認定和追究制度，使得造成個人信貸風險的損失的員工能夠承擔相應的責任。

參考文獻：

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