京城樓市面臨調整“價漲量跌”成導火索

“價量飆升”的京城樓市火爆走勢正在發生變化。由于價格的不斷攀升，導致許多剛性需求購房者難以承受，而一些投資性客戶也開始望而卻步，再次出現觀望，博弈氣氛明顯加劇。

9月上旬閉幕的北京秋季房地產展示交易會上，北京市內參展項目意向成交均價與春季房展相比上漲近三成，而意向成交量則減少近三成。業內人士認為，由于價格的持續高漲，購房者的承受力正逐漸減弱，傳統旺季“金九銀十”面臨嚴峻考驗，“價漲量跌”以及政策層面的微調使得樓市變數增多，而房價則可能面臨新一輪調整。

秋展成交量較春展減少近三成

本屆房展會數據顯示，展會期間北京市內和外埠參展項目總共意向成交總套數為2588套，較春季房展的3483套減少25.6％；成交總面積為25.42萬平方米，較春季房展減少32％；成交總金額為26.8億元，較春季房展減少17.9％；人流量達到13.1萬人次，較春季房展減少15.4％。

北京市內參展項目成交價格出現明顯上漲。其中，此次秋季房展北京市內參展項目意向成交均價為14669元／平方米，而春季房展北京市內參展項目意向成交均價僅為11565元／平方米，上漲26.8％。與之形成鮮明對比的是，北京市內參展項目成交套數為1297套，較春季房展減少28.4％：成交面積為12.39萬平方米，較春季房展減少17％；成交金額為18.18億元，較春季房展減少12.16％。

記者現場采訪發現，持續高漲的房價令許多購房者望而卻步“太快了，短短幾個月時間部分樓盤的房價就上漲了幾千元，算了一下很難承受，沒辦法只能租房住了。”在一家網絡公司工作的李先生說。

北京千萬家房地產經紀有限公司市場總監常淑娟分析說，2009年不論是成交量還是房價，都像是坐了火箭一樣，這幾乎將去年的剛性需求釋放殆盡，而這樣一個反彈行情也與年初的價格調整到置業者可接受的程度有關。而當目前房價再次回升到甚至超過之前的房價時，無論是投資者還是自住者，都必將進入新一輪的觀望，期望用博弈換來新一輪的回調。

“房展會向來被譽為是樓市的風向標，如果這次的成交意味著房地產交易量將步入下行通道，那么今年的‘金九銀十’必將刮起一陣促銷風。”常淑娟補充說。

成交下滑庫存年內首次增長

記者發現，進入7月下旬以來，京城樓市“量價齊升”的走勢正在發生變化。“價漲量跌”成了近期樓市的主題詞。8月份，無論是期房成交還是現房成交均出現了明顯的下滑態勢，尤其是現房成交量更是有了大幅的下降。

據亞豪機構統計數據顯示，環比7月，8月期房商品住宅成交套數下降了8.0％，成交面積下降了9.5％：現房商品住宅成交量更是出現了大幅下滑態勢，環比7月現房成交量分別下降了45.7％，降幅相當明顯。

與此同時，8月開盤項目的整體銷售率也有明顯的下滑，數據顯示，8月開盤的81個項目整體銷售率為50.4％，環比7月下降了12.4個百分點。8月銷售率大于50％的項目僅有40個，占總開盤項目的比重僅為49.4％，而7月份，銷售率大干50％的項目所占的比重高達70.8％，兩相比較，相差了21.4個百分點。

不僅成交量在下滑，樓市庫存年內也出現了首次增長。據北京市房地產交易管理網和亞豪機構數據顯示，截至8月31日，京城可售期房商品住宅的套數為72377套，環比7月同期，增加了31.84套，這是樓市庫存量年內首次出現增長。

亞豪機構副總經理高姍說，8月成交量持續下跌主要是兩方面原因造成的。一方面，自5，6月份以來房價快速上漲，到了8月份，京城開盤項目的均價達到了16165元／平方米，遠遠高于4月份的12168元／平方米的均價，許多項目短短數月接連推盤，開盤價格多次上調，導致成交量的下降。

另一方面，政府調控出現向緊趨勢。二套房貸的重新收緊抑制了樓市部分改善性住房消費，二套房貸收緊的實際作用和導向意義雙雙作用于樓市主力消費客群，導致預期信心不足、成交量持續下滑，購房者與開發商的博弈進一步加劇。

未來走勢變數增大

不僅一手商品住宅成交疲態顯現，二手房市場成交狀況也在悄然發生變化。北京房地產交易管理網數據顯示，環比7月同期，8月份二手房成交量及住宅成交量近4個月來首次分別下降了4.73％及4.19％。而成交均價及成交面積則繼續保持上漲。但是價格上漲幅度已經放緩，僅上漲3.11％。

“這說明市場已經出現畏高情緒。”中大恒基市場部經理張大偉說，8月以來，二手房市場第一次出現價漲量跌，其中一個原因是二套房貸的部分收緊對房產投資客以及部分置業升級型購房需求心理造成影響。盡管二套房貸收緊對樓市實際成交的影響有限，但對于此前熱衷于投資二手房買賣的炒房客而言，市場上已經開始明顯出現業主“恐慌性出貨”現象。8月以來三居以上大戶型房源供應增加了32％，占市場總房源比例已經達到5.38％。投資需求在政策影響下觀望情緒已經出現。

和購房者的購買熱情降溫形成鮮明對比的是，開發商的開盤熱情卻驟然升溫。數據顯示，8月份開盤項目達81個，創近年來單月開盤之最。其中，純新盤項目8個，其余73個項目均是老項目后期開盤。

常淑娟說，今年北京樓市執行的寬松房地產政策期限是一年，按照規定，多數政策到今年底明年初就面臨到期問題，而下半年會否出臺新的政策也尚難確定，因此，樓市未來走勢存在較大變數。

北京中原三級市場研究部認為，隨著銀監會強調嚴格執行二套房貸緊縮的政策的影響日趨顯現，和銀監局下發的《關于進一步規范存量房貸款業務的通知》都將對后市消費者購房積極性有所影響，且投資需求也將有所抑制。

常淑娟指出，這意味著，二手房市場上長久以來為避稅做低成交價的“黑白合同”將被杜絕，買房要貸款的市民在網上簽約時必須填寫真實成交價，否則貸款額度將大大降低。這可能更令面臨降溫的樓市“雪上加霜”。

張大偉認為，京城樓市成交量10月份可能觸頂。他解釋說，不斷攀高的房價使得剛性需求無力購買，而投資需求也看淡投資升值。另外看房人群明顯減少，拐點形成的要素已經具備。經過9月的爆發，需求會進一步萎縮。市場很可能出現20％以上的成交量下降，房價也將面臨調整壓力。