論房地產開發企業的融資管理

摘要：房地產行業是一個資金密集型產業。在房地產開發企業的財務管理中，融資管理至關重要。本文對房地產開發的融資管理問題進行了一些探討，并提出兩點建議：靈活運作，積極拓寬融資渠道；強化資金的預算管理和風險管理。

關鍵詞：房地產開發企業；融資管理；預算管理；風險管理；工期控制

一、靈活運作，積極拓寬融資渠道

目前，房地產資金主要來自七個方面。國內貸款，利用外資，外商直接投資，自籌資金，企事業單位自有資金，購房者的定金和預付款以及其它資金。而銀行貸款是房地產開發商的主要融資渠道。由于房地產開發企業融資方式對銀行信貸的過度依賴，其融資方式單一化，使房地產開發企業的發展基本上取決于銀行信貸政策的變化，使得房地產投資的市場風險和融資信貸風險過于集中到商業銀行。

造成這一現象的原因是多方面的。首先是由于政府對國內金融市場的壟斷。其次是銀行信貸資金的易獲得性與利率過低。此外，房地產開發企業進行直接融資尚存法律和政策障礙。

針對這種現狀，房地產開發企業應該在現有金融法規和制度的框架內靈活運作，積極拓寬融資渠道。

首先，借助房地產信托，房地產開發企業可以從信托投資公司獲得信托貸款。信托公司集合廣大投資者的資金，借給房地產開發企業用于某個項目的開發。相對銀行貸款而言，房地產信托具有融資成本較低，期限彈性較大，有利于資金運營和持續發展；資金供給方式靈活，可靈活設計信托產品的特點，被認為是除銀行貸款之外的最佳融資選擇，有利于地產公司持續發展，在不提高公司資產負債率的情況下可以優化公司結構。目前國內房地產信托主要有三種方式：傳統的貸款方式，與傳統商業銀行貸款一樣；以股權融資的方式，信托公司持有開發商部分股權，開發商承諾在約定的時間以溢價方式將股權回購；交易方式的信托產品。

其次，適當引入機構投資者的融資。

在證券市場不景氣，房地產市場尤其是普通住宅市場被看好的條件下，投資公司將樂意向房地產開發企業提供流動資金貸款、信托，股權投資等投資方式的資金。對項目的要求多是資金回籠快，融資時間在1～2年，一般資金成本在15％左右。這種資金比較適合房地產開發公司融資額度在2000萬～1億元人民幣。

第三，典當融資。典當對于小額短期融資有快速的優勢，而從2005年4月1日開始執行的《典當管理辦法》對房地產典當融資的綜合費率作了調整：房地產抵押典當月綜合費率不得超過本金的2.7％。但融資條件也提高為：未取得商品房預售許可證的在建工程及外省(自治區、直轄市)的房地產。房地產抵押典當余額不得超過典當行注冊資本，對于注冊資本不足1000萬元的，房地產抵押典當單筆當金數額不得超過100萬元；注冊資本在1000萬元以上的，房地產抵押典當單筆當金數額不得超過注冊資本的10％。

第四，銀行貸款在可以預期的很長一段時間內將仍是房地產開發企業主要的融資渠道。各級政府應建立和健全房地產開發企業信貸服務的組織體系、各型房地產開發企業的評級制度，對符合條件的房地產開發企業及時發放信用貸款。

二、強化資金的預算管理和風險管理

資金預算是資金管理的基礎，是實現資金良性循環的首要環節。有效的資金預算制度能為企業提高資金使用效率、促進有效使用資金打下良好的基礎。

首先，在年初，財務部門應結合企業實際情況編制資金預算計劃，它由資金預算收入、資金預算支出兩大主體內容構成。確定資金需要量，是融資的依據和前提。資金不足，固然影響企業的發展，但資金過剩也會影響資金使用效果。其中，資金預算收入最核心的內容是企業通過經營活動帶來的現金凈增加額，預算支出最核心的內容是企業投資所需資金支出。特別要注意預售收入的再投入部分是否與銷售收入計劃相配合與協調。通過編制企業年度資金預算計劃，能夠明確企業年度資金運作的重點，便于公司日常的資金控制，節約公司融資成本，避免盲目貸款和不合理存款等情況的發生，預算方案實行后要求要嚴格執行。

其次，企業應定期、不定期地對資金使用情況進行檢查，既通過日常的報表了解全面情況，又通過專項檢查發現資金預算執行過程中的深層次問題，特別是應收帳款、預付帳款、其他應收款等往來帳目應逐筆實行跟蹤管理，應將部門負責人，業務人員的績效同應收款項的回籠速度和回收金額掛鉤，制定相應的獎罰辦法，把壞帳損失降到最低程度。企業還可以積極開展內部審計，對財務會計信息和經營業績真實性與合法性進行審計與監督，前移監督關口，強化事前預防和事中控制，確保資金的安全和完整。

第三，房地產開發企業必須加強工期控制管理。眾所周知，資本成本與時間因素成正比，施工階段的工期的長短，直接影響房地產開發投資的資本成本。合理控制施工工期，可以減小資本成本，增大開發利潤。

最后，房地產開發項目的銷售是開發項目利潤目標的實現。只有通過銷售，才能回收項目投資，獲取投資收益。銷售狀況決定了整個項目的資金周轉速度，加快經營銷售就可以獲取流動資金，加快項目的資金周轉。

總而言之，房地產行業作為我國現階段國民經濟的重要產業之一，在高速發展的同時，也面臨更加激烈的行業競爭。房地產開發企業只有不斷強化融資管理，才能快速應變，不斷提升企業競爭力。