２００９年房地產展望：啟動市場需求是關鍵

國務院新聞辦日前以“促進房地產市場健康發展”這一主題召開了2009年第一場新聞發布會，為冬日的房地產市場帶來了一絲暖意。如何促進房地產市場健康發展?發布會上，“啟動需求”成為關鍵詞。

在剛剛過去的2008年，全國商品房銷售量呈現萎縮，預計全年銷售面積僅為6億平方米，其中，商品住房銷售面積5億平方米，分別比2007年下降20％和28％。相應的，房地產信貸增速也出現了持續回落的態勢。

中國人民銀行金融市場司副司長霍穎勵認為，這主要是由于受到住房需求下降的影響。

中國社會科學院《經濟藍皮書》預測，展望2009年，房地產需求方仍難在短期內走出觀望，炒房者將因投機能力下降而不同程度地退出市場，首次購房的自住性需求將更為謹慎，留在市場當中的真正的住房需求者將會對房地產產品提出更高要求。

房地產需求為何不振?北京大學房地產研究所所長陳國強認為，就商品房可言，價格太高是樓市銷售不暢的直接原因。目前，各地房價出現了一定的回落，但與社會預期還有差距，仍高于普通居民支付能力。

“目前我國城鎮戶籍人口人均建筑面積僅為28平方米，如果把一些沒有戶籍，但長期在城鎮工作的人口加在一起，城鎮人均住房面積只有22平方米。因此，應該說商品住房是有一個潛在的巨大的需求。”住房和城鄉建設部副部長齊驥指出，激活這一潛在需求的關鍵還在于房價的合理定位。

近期，萬科等房地產開發企業采取積極措施，調整價格促銷商品住房，取得了一定的效果。不久前，國務院辦公廳印發的《關于促進房地產市場健康發展的若干意見》也明確提出，房地產開發企業要根據市場變化和需求，主動采取措施，以合理的價格促進商品住房銷售。可以預計，以價格促銷售將是2009年房地產市場一大趨勢。

保障性住房的大量投入市場也將有利于平穩商品房價格。2009年是加快保障性住房建設的關鍵一年，國家將新增解決260萬戶城市低收入住房困難家庭的住房問題，以及80萬戶林區、墾區、煤礦等棚戶區居民住房的搬遷維修改造問題。

齊驥認為，增加保障性住房的供應，將使得不少低收入群體不再摻雜在商品房市場的供應對象當中，有利于平穩商品房市場的價格。

居民購買普通自住房，改善型自住房是現階段合理的住房消費需求，也在商品住房市場中占主導地位。這一部分需求的釋放，對改善住房條件，拉動成交量和擴大內需都有很大的效應。

去年以來，國家分別從信貸和稅收兩個方面提出進一步鼓勵普通商品住房消費的措施。在信貸方面，對已貸款購買一套住房，但人均住房面積低于當地平均水平，再申請貸款第二套用于改善居住條件的普通自住房的居民，給予貸款利率和首付款比例優惠政策。

在稅收方面，2008年，根據經濟形勢和房地產市場的變化情況，國家三次調整了房地產的稅收政策，財政部稅政司副司長王曉華表示，2009年將根據2008年出臺的房地產稅收優惠政策執行情況，考慮出臺新的優惠政策。

陳國強認為，被價格和政策共同壓制的市場需求得以釋放，必然會引起整個房地產市場的繁榮。