國務院為何發布商品房降價建議？

曹建海

當房價當中包含了大量不合理因素。并且住房供給遠超有支付能力的需求的條件下，房價回落是任何人都不能扭轉的趨勢。2008年12月21日國務院要求房地產商以合理價格促進商品住房銷售，可以看做是國務院開始認可并遵從經濟規律的正式表態。然而，房地產前途依然是充滿危險，稍一不慎可能全軍覆沒。

國務院辦公廳2008年12月21日發布的《關于促進房地產市場健康發展的若干意見》，鼓勵房地產企業以合理價格促銷商品房。在前期出臺一系列刺激房地產投資和擴大消費的政策之后，國務院終于提出引導房地產開發企業積極應對市場變化，主動采取措施，以合理的價格促進商品住房銷售。

國務院的這種表態，其實是在告訴房地產開發商：中央的房地產救市政策已經基本出盡，接下來需要得到開發商的響應，通過開發商的主動降價促進商品住房銷售，發揮房地產業帶動國民經濟發展的關鍵作用。

可以看出，在金融海嘯引起的外部經濟衰退終止了中國經濟的持續高速增長之后，繼續指望依靠出口拉動中國經濟增長，已經變得糧不現實。國內消費由于教育、醫療、住房的市場化改革不成功，加之收入分配的嚴重分化，極大地透支和抑制了城鄉居民在衣食住行等方面的消費能力；投資增長雖然可以拉動短期經濟增長，但投資消費比例關系的失調、投資無法轉換為絕大多數城鄉居民的收入以及基礎設施投資無法擴大就業等弊病，決定了依靠投資拉動經濟增長的不可持續性。在當前情況下，占購房者消費40％以上的住房，以及占批發零售業銷售總額40％左右汽車及燃油消費，仍是政府擴大國內消費的重中之重。

然而，當房價當中包含了大量不合理因素，并且住房供給遠超有支付能力的需求的條件下，房價回落是任何人都不能扭轉的趨勢。12月21日國務院的意見，可以看作是中央政府開始認可并遵從經濟規律的正式表態。相對于過去“穩定房價”、“防止大起大落”的政策表述，此次政策建議可謂前所未有，一定程度上反映了嚴酷的房地產形勢給我國經濟增長形成的巨大壓力。如果繼續聽任房價高企，而絕大部分老百姓買不起房，不僅會導致房地產企業的大面積破產倒閉，連帶銀行體系遭受重創，甚至危及全體人民的主要財產安全，這是我們所有人不能承受之重。

在房價回落的大趨勢下，一些地方政府為基于“土地財政”而維護高房價，他們打著“救樓市是為救人民”的口號，出臺各種旨在維持高房價的房地產救市政策。例如，為了穩定房地產價格，有的地方政府對購房者給予多項優惠，有的花費巨資投資收購開發商積壓的房屋，甚至還出現了禁止開發商降價、用廉租房替代經濟適用房的做法，將地方房地產救市行動推向了高潮。相對于地方政府的維持高房價政策，國務院發布商品房降價建議，其實也是在告誡地方政府，應該尊重房地產市場自有的經濟規律，通過房價的回落帶動市場需求量的增加。

當然，房價下降是一個較長的過程。如果明確房價將會下降，緩慢的下降顯然無濟于事，消費者選擇早買肯定不如推遲購買。消費者的集體理性態度，顯然無助于房地產開發企業通過降價達到回籠資金的目的。這要求中央政府出臺強硬政策，通過大范圍推出經濟適用房和廉租房供給政策，擠壓存在于房價中的地方政府的不當得利部分，給房地產開發商以足夠的降價壓力；下一步，國家還可以考慮放開城鎮個人集資建房，為房地產企業降價提供一個重要的參照標竿。

如果沒有近期出臺的各項房地產救市政策，特別是第二套房信貸優惠政策和二手房交易稅收政策，國務院的表態顯然會堅定房地產開發商通過大幅度降價促進銷售、回籠資金的決心，而不必理會原有客戶的退賠索求。但是，在房地產信貸環境發生了根本變化的情況下，鑒于降價給開發商帶來的巨大經營風險，國家的倡議對于房地產開發商是否有效，并沒有一個必然的結果；相反，如果國家強硬出臺上述打壓房價的措施，則開發商傾向于通過合法和不合法手段從銀行融資，將經營負擔轉嫁給商業銀行體系。在房價回落和國家放松銀根的環境下，開發商該如何使用置換出來的資金呢?我認為一部分可能選擇購置新供土地進行低成本開發，另一部分則可能選擇無所作為甚至逃逸，實現私人利益的最大化。

當救市的政策變成了開發商綁架銀行體系的籌碼時，政府實現房地產調控目標的實現，就變得困難重重了。現在，擺在房地產面前的有兩個選擇：一是獲得信貸喘息時機并將包袱轉給商業體系的開發商們集體不降價，自然房屋銷售不暢，未來發生以銀行不良信貸資產為特征的金融危機可能性大大增加；二是房地產開發商集體競相降價，促使一些比較樂觀的自領群體踴躍購房。但是，當這些樂觀的白領群體都已經成為有房族甚至多房族后，房地產開發商惟一能夠面對的，就是那些即使降價一半也買不起房的、龐大的低收入群體，房屋嚴重過剩、房屋賣不出去的風險仍存。等待絕大多數開發商的，仍然只有一條絕路，而銀行體系自然不能幸免。

在高房價不能維持的局面下，讓房地產開發商獨自承擔經濟后果，顯然優于連帶銀行體系承擔風險。而在銀行體系再一次深度介入房地產業之后，中國的房地產前途依然充滿了風險，稍微不慎甚至可能全軍覆沒。