網價值鏈下延

耿雁冰　劉曉云

3月11日，搜房網CEO戴建功告訴記者：“去年10月底，搜房網開始在網絡上招募有意赴美‘抄底的購房者”。搜房網統計，團員基本由跨國公司高管、企業主和房地產業內人士組成。

購房團

戴建功告訴記者：“搜房扮演的就是平臺召集者，此次海外購房團的想法其實來自美國中介公司的提議。去年下半年金融危機愈演愈烈，美國幾大城市的住宅價格大幅下降，這家中介提議由他們提供房源，由搜房網組織購房團。”

戴建功介紹，已經有團員委托當地某中介機構，按照團員給出的條件挑選住宅，而搜房網總裁莫天全在美國購買的農場就是委托該中介機構辦理的。

此次海外購房的符號意義超過商業意義。“國內居民財富不斷積累，一部分具備全球化視野的投資者，去海外投資的愿望非常強烈。”戴建功認為，“這里存在機會。”

戴建功透露：搜房網的第二批海外購房團正在招募中。

房產開發商的銷售價格與購買者預期價格存在差距，結果就是房地產成交量的低迷，而房地產網站想做的，就是彌補中間的“剪刀差”。作為房產資訊網站，搜房網現在更像一個交易撮合者。

“我們一期推出的1.5萬張購房消費券已經被搶光了。”據戴建功介紹。一期消費券享有優惠折扣的合作樓盤近500個，搜房網會員憑搜房網的優惠券可以優惠1萬元購買房屋。而房地產開發商通過回收的購買住房的消費券，可以在搜房網上抵消廣告費用，讓消費券形成一個循環。

各個房地產垂直網站都想成為砍價者。家和網執行董事劉乾坤告訴記者：“房產網希望開發商把價格降下來，同時刺激購房者的欲望，促進買賣雙方達成交易。”目前，家和網注冊會員在購買網站合作樓盤時，可以享受到1％～3％的折扣，開發商換來的則是廣告投放價格折扣。

“消費券的出現可以縮小房產銷售價格與預期價格的差距，大家都讓利一點，這個市場才能夠活躍起來。”戴建功說。

戴建功說：搜房網下一步準備推出“婚房券”，在全國范圍內尋找適合年輕人結婚的小戶型、經濟型住房，給予優惠。網站還把具有買房意向的潛在購房者直接帶到售樓處。就在上周末，搜房網在北京組織有購房意向的7000名會員組成購房團，現場參觀樓盤四十幾個，“大巴我們就租了100輛。”

“我們只按房地產商在網站上的廣告位、推廣時長來收取費用。”戴建功說。

搜房

“如果復制搜房、焦點的資訊模式一定會失敗，我們專注于幫用戶精準地搜索房源。”安居客創始人梁偉平說。搜房、焦點是國內最早的一批房產資訊網站，和客戶、媒體長期積累下來的關系使后來者很難復制他們的模式，近幾年以安居客、家和網為代表的新興房地產網站以數據庫導向型居多。

家和網的技術團隊來自視頻搜索公司，技術總監倪永富介紹，信息搜索首先要信息全面，很多網上發布的房源信息(地址、電話)是圖片格式，經過網站后臺文本信息轉化，變成文字信息，再提供給用戶，“一臺服務器每天可以抓取各大網站上近10萬個房源，相當于整個北京地區房源更新總量的90％，三臺服務器架構基本上可以保證信息全面。”倪永富說。

另外，信息發布者對房源的描述可能是小區、地段、地標，用戶搜索的關鍵詞與描述不同，需要模糊搜索技術解決房源信息缺失。如何讓消費者更高效的找到房源，成為數據庫型網站粘住用戶的關鍵。

業內把用戶搜索條件稱之為“足跡”，“通過對這些搜索條件的分析，我就可以知道用戶的首付是多少，想買多大的房子等等，綜合以上信息檢索房源，匹配給用戶最需要的房子。”安居客創始人梁偉平說。

“很多供求信息是發在BBS、論壇上的，普通的抓取技術無法獲取這種信息，下一步我們的技術研發團隊將針對這部分‘沉睡的信息進行研發。”倪永富說。

“很多剛畢業的年輕人，可能要頻繁更換租房，準備結婚時會買第一套住房，以后有了小孩，再換大一點的房子，平均下來每個用戶一生要換3～5次房子，所以用戶在安居客網站上的生命周期是一輩子，我們只在找房子這件事情上比其他公司做得好就可以了。”梁偉平說。

經紀人

對于房產交易這種大宗商品來說，嚴重的信息不對稱催生了大量房產經紀人，而各個網站對經紀人的管理、收費亦采取不同的方式。“這個行業的特點就是虛假房源較多，在某些網站上的100套房源，真實房源可能只有20％。一般做到50套是真的就不錯了。”梁偉平說。

虛假房源會對網站服務信譽產生影響，包括房源的信用和質量，房產發布者的信用等，各家網站已經紛紛著手解決這個問題。

雅虎口碑通過和我愛我家、鏈家、21世紀等知名中介合作，引導這些品牌中介上網，從而保證站上房源信息的質量；同時利用網絡將房源信息和經紀人的個人信用、公司的品牌掛鉤，來打造房產服務的誠信體系。

安居客號召中介公司、經紀人加入“誠信聯盟”，每個經紀人都以身份證號碼登記注冊，客戶端設立舉報機制，一經驗證是發布虛假信息的經紀人，直接加入安居客黑名單，永遠不能再進安居客。“有他的身份證號碼在，他跑到哪個城市都不會接受他。”梁偉平說。“經過數據分析，那些發布房源價格明顯偏離正常范圍，點擊量也很高的經紀人，具有明顯作假特征的占總數的10％～20％。”

家和網上也施行用戶舉報機制，對于發布虛假房源的經紀人，“一經發現，立即清除。”

對于向經紀人收取傭金的國外B2C模式，各家網站的態度也不一樣。

“我們只做房地產媒體，經紀人每個月按照發放房源的數量一次性向網站交費，交易成功與否、交易數量網站控制不了，參與、影響交易會失去我們的中立性。”搜房網CEO戴建功說，現在公司的戰略重點是如何讓購房者更接近交易，而不是參與到交易中去。戴建功還透露：“以搜房網上最近成交的一處樓盤為例，金額幾個億，如果我們收取傭金算下來就是幾百萬。我們只是房地產媒體，以交易結果為導向一定會影響我們的中立性。”

在二手房交易市場上同樣存在這樣的問題。

安居客創始人梁偉平告訴記者，引入經紀人傭金制，除了影響網站的中立性以外，經紀人可能通過網上聯系，線下交易方法來繞過網站監控，“在美國，成交導向型的租房服務基本是以成交量計算傭金，在二手房這一塊很少這樣做。而且國內沒有完善的經紀人信用體系，向經紀人收取傭金，幾年內我們都不會碰。”

記者在采訪中了解到，一些網站實行經紀人傭金制，并且取得了一定的效果。購房者網站經理關興洲就告訴記者，“網絡經紀人傭金收入已經是公司主要收入來源之一，”

“原則上所有的產品都可以實現電子商務，但住房交易很難標準化，而且房子是大宗消費品，其購買決策需要在掌握各種資訊之后才能做出最終決定。網站可以讓購買過程便簡單，但通過網上實現交易會比較難。”一位業內人士說。

記者采訪了搜房網、雅虎口碑、家和網、安居客和購房網相關負責人，在房地產交易服務鏈中走得最遠的，是經紀人在網站上發布房源信息和需求信息，達成交易后向網站支付傭金。

雅虎口碑總裁潘國棟告訴記者，“和其他行業的電子商務相比，房產交易顯然是非常特殊的一個行業。房產交易受特定部門監管，交易有特定的流程和手續，而且房產產品和其他產品相比，每套房源都具備自身獨特的特點，標準化的難度很高，房產交易的標的相當巨大，以及售后服務等也是想當復雜。”

“每家房地產網站都想在價值鏈上延伸，但電子商務在目前條件下是做不到的。”安居客創始人梁偉平說。