葛揚：房地產正逐步回暖

葛揚，經濟學博士后。現為南京大學商學院經濟學系副主任。經濟學教授。博士生導師，國家教育部人文社科重點研究基地一南京大學長江三角洲經濟社會發展研究中心研究員。兼任全國綜合大學《資本論》研究會秘書長。主要從事社會主義經濟理論研究和房地產經濟理論研究。

《長三角》：在長三角，包括南京、寧波乃至上海在內的城市，近期出爐的房地產交易數據幾乎是一片紅，是否代表了長三角樓市的回暖?

葛揚：2009年春季我們看到了樓市一個上升的趨勢，很多市民覺得樓市是否已經回升，我們當時還是覺得應該進一步的觀察。但就現在樓市的形勢來看，樓市的確有已經回暖的可能，這次房地產的回升主要是交易量的回升，而不是價格的回升。在五月以前，開發商還沒有出現拿地的熱情，一直都比較緩慢，很多人因此判斷，房地產市場并沒有因此回暖。房地產的回溫，是否要借鑒過去的經驗作為一個標志來判斷，這是我們應該認真考慮的問題。但我認為并不是一定要按照這樣一個標準去判斷，因為以往主要是國內經濟的因素，而現在除了國內經濟，另外還受到美國金融危機給我們帶來影響，這種情況是特殊的，也是不可避免的，與以往的房地產市場進行比較并不是很準確。

因此，我們可以說2009年的房地產市場呈現一個逐步回暖的形勢。

《長三角》：和其他城市相比現在南京的房地產市場發展狀況是怎樣的?

葛揚：我個人認為，南京這個城市的樓市發展狀況總的來說是比較健康的，和一些一線城市，上海、北京、深圳等地相比，南京的投資比例會相對小一些，自然泡沫程度也會小一些。因此，南京在今年春季過后就呈現了回暖的跡象，并且這種回暖跡象是快于北京以及上海等大城市。由此看來，每個城市回暖的時間以及回暖的程度都是有差異的。南京的房地產價格是處于比較平穩的一個階段的。一些房產的價格也有所提升，但總體來說。提升的幅度并不高。現在別墅的交易量要高于公寓的交易量，出現這一市場形勢的主要原因是因為，房地產市場的這種波動對于高收入人群的影響是比較小的，但對于中低收入的人群來說是有一定影響的，多數人群會選擇繼續觀望市場的態度。總體來說，南京的房價并不是急劇的下降和大跌，而是基本處于一個平穩的范圍。

《長三角》：房地產交易量的增加，對開發商和消費者有哪些影響?

葛揚：對于開發商來說，一旦交易量增加了以后，資金回籠就快，快速的減輕了開發商在自己方面的壓力，開發商的信心不斷增加。雖然土地價格升高了，但開發商仍舊積極的拿地，是因為開發商的信心不斷地增加，所以交易量的增加對開發商是十分有利的。從消費者的角度來看，消費者經過2005年以后，消費者變得更加理性，2006～2007年國家不斷地推新的政策出臺，但在房產價格上沒有明顯的回落，反而有所提高，包括稅率提高的幅度也是比較大的。在房地產買賣當中，成本的增加是以往的幾倍，在這樣的一個情況下，就壓制了消費者購房的需求。年初的政策的放寬并未使消費者的理性消失，多數的消費者還是在觀察房地產的市場價格走向。其實去年下半年到年底的那段時間，我們認為那樣持續走低的價格，交易量的持續低迷，使得開發商的壓力越來越大，在這樣的一個情況下，對于消費者來說是購房的大好時機，但是消費者因為經歷了一直以來房價的不斷波動，以及對以往自己吸取教訓的擔心，所以多數消費者還是選擇了等待。

《長三角》：政策的制定給房地產市場帶來哪些波動?

葛揚：直到現在任何一個政策，實際上對區位好和品質好的房產是沒有影響的，真正影響的是那些區住和品質都不好的房產，例如江北以及江寧少數區域房產產生的一些波動。所以這次房地產市場波動的主要特征體現為交易量的萎縮，使得房地產市場變得蕭條，而不是反映在價格上。在南京，每年高校的畢業生比較多，留在南京的大概在15萬左右，而這些畢業生對房地產這塊的需求量也是很大的。到了五月份以后，房地產已經出現了一些自主性的需求，這樣的現象也是很正常的，房地產作為資產性產品，我們可以按照一定的合理的符合資產經濟的規律去給予其限制，但我們不能完全控制其投資力度。

《長三角》：自從國家針對房地產市場進行宏觀調控之后，給長三角區域的房地產市場帶來哪些影響?

葛揚：因為長三角是經濟發展最快的地區，也是房地產發展最火的地區，所以可以說前幾年政府對房地產進行的宏觀調控，長三角區域受到的影響肯定是比較大的，例如在交易量上有明顯的萎縮等。未來房地產發展的走勢是穩步進行的，我國改革開放30年，主要以外貿出口為中心，但金融危機來襲后，給外貿出口帶來了很大的影響，所以國家必須得拉動內需，但是房地產是最大的最直接的終端消費市場，也是最大的實體經濟，這兩個方面促使國家必須在房地產方面做足相應的工作。當然，房地產本身也存在很多的問題，但通過政策的調整，有可能會推動房地產市場發展，并且在推動的過程中使得房地產市場更加健康。在美國等一些國家對房地產的價格都有一定范圍的限制。但在我國目前還沒有這樣的規定限制，因為我國房地產需求量大，所成在價格方面提升的也比較快。將來也可能會有這方面的相關規定，并且也會照顧到各方的利益。同時也會在社會保障方面做一些調整，但短時間內只依靠社會住房保障是不能夠解決一切問題的，關鍵是要解決最低收入人群的社會住房保障問題。

《長三角》：如果2D09年國內經濟形勢持續惡化，將給長三角房地產市場帶來哪些影響?

葛揚：金融危機對房地產市場的影響是肯定存在的，但我個人認為并不是最直接的影響，因為外國將資金直接引入中國境內進行房地產開發的比例并不是很大，所以從這樣一個角度看，金融危機對我們房地產市場的影響并不是很大。實際上受金融危機影響的只是部分人群，一般外貿企業和進出口行業受金融危機的影響還是比較明顯的，但這并不能代表金融危機影響了全部民眾。

《長三角》：長三角房地產市場的變化會影響到長三角整體的經濟走向嗎?

葛揚：我們可以從整個產業發展戰略的角度來看這個問題，這只是一個緩兵之計，我們可以通過房地產的發展來渡過金融危機這個難關，暫時推動長三角經濟，但是我們不能為了渡過金融危機，就一直依靠房地產的發展進行支撐，在整個發展的過程中，我們要考慮長期的發展戰略，因為對長三角來說，經過長期的發展，要進行產業結構的調整與升級，特別是表現在高新技術的方面，在同一個時期資金是有限的，所以是不可能將資金同時投入到房地產與高新技術的。對一個地區或一個國家來說長期的發展戰略會影響其未來的發展道路。但對于長三角這樣的經濟發達地區來講，必然需要有戰略方面的長遠考慮。

《長三角》：根據調查，多數市民認為不斷升高的房價只會透支民眾的購買力，您對此有何看法?

葛揚：因為房產的主要的消費者還是一般居民，所以要盡可能的開發帶有保障金的住房。房價過高的確給普通居民特別是低收入人群增加負擔，超出了他們的經濟負荷，但是并不是代表就要通過調控將房地產價格大幅度降低，因為這樣只是在用一個錯誤的方法解決一個錯誤。最后的結果就是錯上加錯。所以現在最好的辦法就是使得房地產價格處于平穩，而不是讓房地產價格處于忽熱忽冷，忽高忽低的狀態，這樣是很難讓房地產市場健康發展。作為開發商既要考慮到自己的眼前的利益也要考慮到長遠的利益。才能使自身在發展的道路上走的更穩更快。

《長三角》：房地產的發展對長三角區域經濟乃至整個國民經濟的發展起到什么作用?

葛揚：房地產十多年的發展，對長三角區域經濟乃至整個國民經濟的發展都起到推動的作用，同時由于房地產剛剛起步，存在很多的不足，因此它給國民經濟的發展做出很大貢獻的同時也帶了一些問題。這次國務院發改委提出“十大振興行業”中，并沒有提及房地產行業，很多開發商因此感到疑惑不解。我個人認為從我國整個產業經濟長期發展的角度來看，房地產行業可以作為國家的基礎行業。但是作為資助性行業，一定是階段性的。因為房地產行業是一個資本密集型行業，它所吸收的資金是相應的，同時房地產行業是一個技術含量并不高的行業，因此作為一個國家和地區的長期發展，應該考慮到產業結構的合理性，因為產業結構的合理性從戰略的角度上講能夠帶動我國的自主創新，能夠為我國國民經濟的持續發展奠定良好的基礎。