駕馭風險才能把握機遇

17年前，李煥明從廣東南下常州創業，所攜帶的物品是四只蛇皮袋，里面大多是家用小電器。17年后，李煥明的產業涉及通信、金融典當、商業地產、健康產業、賓館連鎖等幾個領域，目前正在投資10億元，建造常州的標志性建筑——高130多米的地王大廈。

李煥明的成功創業充滿傳奇色彩，他帶給人們的啟迪是多方面的。全球的金融危機使國內外的經濟變得錯綜復雜，撲朔迷離，如何規避風險，把握機遇，成為投資者共同關心的話題。近日，李煥明接受了本刊記者的采訪。

房地產業戲劇性“過山車”現象

記者:多年來，房地產業一直是人們議論的熱門話題。李董事長，作為投資者又是開發者，你如何看待近年來的房地產市場?

李煥明:房地產同老百姓和投資者息息相關，可說是時刻牽動著人們的神經。

從2003年——2008年初，全國房地產快速升溫，這時人們熱議，房地產有否過熱現象?高房價本身有否泡沫?從去年下半年開始，隨著國內外經濟發生大的波動，房地產業隨之波動。去年年底房價從非常熱的高點突然冷卻下來，這時，房地產商們在紛紛議論如何“過冬”?人們在猜測，房地產的泡沫將會在經濟危機中破滅?

普遍認為，房價的泡沫非常大，不要說上海，北京等一線城市每平米房價高達2-3萬元，就說二級城市，一平方米的房價就高達7、8千，甚至上萬，這對城市的一般居民來說，辛辛苦苦干一年也不過二、三萬元收入，所得只能買一、二個平方米，還要不吃不喝，目前這樣的房價肯定有泡沫，二、三線城市比一線城市泡沫要少很多，但從長遠來看，房地產價格還是向上的。至于中國房地產泡沫會不會破滅，我想在近期不可能破滅:因為房地產市場長期以來都是以需求來決定它的價格，同時隨著時間的推移，每年CPI對人民幣的稀釋，房地產的泡沫也隨之稀釋消減。原因主要是中國是一個快速發展的國家，人多地少，正處于城市化進程中，房價在去年冷卻下來后，開發商前幾年花高價拿地塊，因為市場需求不足、大家采取觀望的態度，一些開發商資金鏈斷裂，于是房地產業發展出現了瓶頸。在冷卻10個月左右，從今年5月份開始，在國家實行寬松的貨幣政策和內需的拉動下，房地產業出現了戲劇性變化，房價又開始飆升。全球的經濟危機使許多行業都受到不同程度的沖擊。投資者也好，普通老百姓也好，他們意識到，在經濟危機趨于平穩之后，就意味著通脹的到來，這是任何一次金融危機的后遺癥，于是市場就會出現動蕩和恐慌，房地產從高峰跌至谷底，再從谷底突然發飆。房地產業所發生的這一幕，讓人們看到了CPI的預期。這是因為投資者也好，擁有一定積蓄的老百姓也好，他們的資金總要是找一個“避風港”，讓手上的貨幣不貶值，不縮水。在世界金融危機大背景下，各個投資渠道都變得十分狹窄，不少產業面臨關停并轉或出現虧損，投資空間和機會減少，老百姓口袋里的資金很難找到有保障的投項。

人們從近20年來房價漲了5—6倍的現實中感覺到，還是投資房地產這一不動產好。共同的欲望和投資價值觀使他們達成共識，并變成實實在在的行動，加上當地政府在利益的驅動下，熱衷于房地產開發，房價的上升更在意料之中。住房這一生活必需消費品，幾乎要耗去一個老百姓一生中創造財富的1/3——1/2，在吃、住、行中，它是實實在在的最重要的部分，可現在CPI的統計卻沒有這一項。

記者:一些媒體在解析當前房地產市場后，普遍認為是價高量低，您又如何看待?

李煥明:這是必然的。為什么呢?房地產從去年的谷底沖高之后，是強心針的作用，是通脹的預期，不是市場真實的需求，當然需求也是有一部分，更多的是投資者的投資是為了“入港避風”，為了避開通脹的風險和壓力，他們走到一起來了，他們的這一意愿也就必然傳遞到市場上。當這一意愿需求釋放過后，需求量自然就少了。

商業地產有大回報，但也有大風險

記者:最近國家叫停公積金第二套房的貸款，您怎么看?

李煥明:這是國家也看到了，把握了市場脈搏后所采取的舉措。常州這里的商業地產就有問題，存在較大的泡沫，供需已完全不與市場接軌。有一種觀點，投資商業地產有大回報。是的，商業地產的特征是大回報，但許多投資者只看到美好的一面，殊不知商業地產特征的另一面是高風險。許多開發商更多的是追求價格的最大化，不去考慮或很少考慮它今后會過剩，他們的目的是把項目價格炒到最高賣掉為終結目標。

我給你說一個情況，我市原先的一個縣，現在是一個區，最近開發的商業樓盤面積，包括老城區配套的，共有2-3百萬㎡體量，周圍常住人口15萬左右，即平均每1個常住人口擁有20㎡商業地產，這就不合理了，失衡了。每20 平方米的商業地產就有兩個人看店服務，兩個人為一個人購買服務，供求完全失衡，這樣開發的結果將是災難性的。誰為了避風去購買，把控不好就會觸礁，就會沉沒。商業地產不是不可以投資，投資機會也隨時會有，但沒有駕馭能力的人千萬不能去盲目投資。有句俗話叫“一鋪養三代”，但弄不好，也可能一鋪把辛辛苦苦一輩子積蓄的錢成了打水漂。螃蟹好吃，但這是對身體有免疫力的人，有承受力的人而言，體質差的人，可能吃了會拉肚子，這是一樣的道理。做商業地產，前幾年或許有70%——80%的成功率，現在或許只有10%的成功率，現在的風險遠遠大于成功。商業地產要么成功，要么失敗，這是商業地產的特征和特性，投資者要有較強的評估商業地產深度、精準決策能力。因為現在成熟的商業物業資源越來越少，一旦投資失誤，錢就可能付之東流。所以，投資者要客觀、理性、謹慎、要加強科學論證，千萬不能發賭性，更不能跟風，要有自主性，特別是現在，商界是到處充滿“硝煙”、到處“烽火燃燒”的時候，作為一個投資者更需要有駕馭風險的能力，同時要具備抓住機遇的本領，投資才能有一個良好的回報。

記者:既然如此，你自己為何還在投資商業地產?

李煥明:我在市中心投資10億元的地王大廈是花了幾年的時間去營造、去整合的，到現在該地塊才落地。我做了很長時間的調研，思索了很長一段時間，我考慮的是它未來的商業價值，而不是價格，我相信自己的眼光。我在無錫投資的明珠廣場，現在證明它的價值是明顯的，投資是成功的。它位于成熟的商業核心區，現在又處于地鐵的出入口，今年我把商業廣場外立面的1千平米廣告泊位出租，三年租金就四百萬元。增加了商業地產的附加值，變成了真金白銀，同時還美化了城市，既有經濟效益又有社會效益。

另辟蹊徑，柳暗花明又一春

記者:李董，聽說你又在進軍健康產業，能介紹一下嗎?

李煥明:健康產業是朝陽產業，隨著時間的推移，人們越來越重視自己的健康保養，健康產品的需求會越來越大。我們集團投資的前后北岸財富商業街位于常州市中心延陵西路繁華商業核心區，是常州市政府重點建設項目，也是常州首條文化歷史商業街。在這得天獨厚的黃金地段，我們將另辟蹊徑，打造名貴藥材市場。目前在國內除了廣州等大城市有同類市場，在中等城市我們還是第一家。我的實踐經驗告訴我，另辟蹊徑，開拓創新，才能爭來“柳暗花明又一春”。我們要讓老百姓在這里能買到品種齊全、貨真價實的名貴藥材。為此，我們正在引進知名品牌進駐，決心打造國際品牌商業街區，引領國際商業發展的最新潮。

實踐讓我感悟到:想要成為一個優秀的企業家，就必須具備有狼一樣的性格、狼一樣的敏銳、狼一樣捕捉獵物時的那一種執著態度。但不能有狼心，也就是貪婪、邪惡之心。要有與狼共舞的膽略、魄力和能力。做人做事要有虎氣而不能有霸氣，要有虎的氣勢氣度、威嚴，讓人尊重，而不能有以強凌弱的惡霸之氣。■