“送新娘”難助樓市復蘇

樓市的非理性發展一直伴隨著炒風，目前房地產業依然面臨著巨大庫存，房價將面臨新一輪的下行調整，但在通脹的壓力下，下跌幅度將漸漸放緩

“買婚房送新娘，點她就送6萬嫁妝”，“最想抱誰回家就點我”，“陪嫁洞房”。

2009年4月13日，在北京豐臺金泰城麗灣項目的宣傳網頁上，十一位美麗售樓小姐的照片配上大紅的雙喜字，乍一看誤以為征婚廣告。而拉到整個頁面的左下角，出現了項目的實景圖以及簡介。

如此宣傳的確吸引了很多網友關注。不僅如此，網站內容顯示，在達到商家設定的條件內，買房子的人可以跟漂亮的售樓小姐談戀愛，如果結婚還可以得到開發商給的6萬元購房款作為“嫁妝”。

對于這樣的營銷手段，被網友戲稱“歪招”、“狠招”，甚至是“房產商黔驢技窮”、“開發商的無良炒作”。

有評論認為，在當前樓市日益不景氣的背景下，地產商為售出樓盤可謂是費盡心機，而“炒作”背后則在某種程度上預演房價會繼續下跌。

炒作預示房價下跌空間

受新房紛紛打折沖市的影響，近來北京二手房成交價格出現了不同程度下降，相關數據表明，五環和五環以內的房價開始出現了價格倒掛現象。

而《市民》致電天鴻地產、遠洋地產等多家大型房地產公司時，“賣的很不錯，沒有打折促銷活動”幾乎是統一答案。

據悉，2009年北京樓盤成交量累計到2月底的整體統計，竟然比1月份翻了一番，賣出了2萬套房；3月份利好持續，又增長了80％多。似乎一夜之間，回到了2007年樓盤交易的“牛市”。

然而，質疑聲也自然不斷。

全國房地產經理人聯盟常務理事戴欣明認為，樓市的非理性發展一直伴隨著炒風，商家炒作的力度通常在兩種情況下營銷力度比較強，一是預期房價下跌，營銷的目的是快速出貨；另一種是搶得先機，領漲或領跌。

很明顯“買房送新娘”的項目營銷不是后者。

“房價慢慢下行對各行各業都有利，短期內有彈性會為市場注入活力，而活力在某種程度上就是信心。”戴欣明強調。

金典地產總經理張寶全認為，現在北京處于買方市場，即銷售商多，購房者少，出現了房價難有漲幅的情況，“如果說房價升高了，我認為大部分是炒作、吸引眼球，違背了市場規律”。但張寶全也指出，“市場各種炒作五花八門，每個樓盤都可能用各種營銷策略來吸引眼球，但這并不具有普遍性，不能作為樓市的普遍現象看待。”

“新奇促銷方式，似乎在暗示著房地產價格的風向，即房地產業依然面臨巨大的庫存，房價將面臨新一輪下行調整。”地產界資深研究專家李松德指出。

中國房地產經理人聯盟秘書長陳云峰此前也通過媒體表示，從其了解的情況看，2008年各個開發商都只完成了銷售計劃的一半左右，回款情況比銷售情況更差。在這樣的市場情況下，預計北京房價還有10％左右的調整空間，估計在今年六七月份將會達到今年價格的最低點，但成交情況應比去年有所好轉。

“假性買方市場”誘導消費

“雖然現在房地產還是買方市場，但是我們可以把現在的買方市場看成是‘假性的買方市場’。”戴欣明指出。“假性買方市場”特點是，產品市場化程度往往不高，受政策的影響大；政策變化立即引起市場的變化，甚至是急劇的變化，政策影響房價上漲與下跌。

戴欣明分析道，上個季度部分樓盤的房價上漲并不是因為品質改變了，一夜上漲1000元/平方米不可能是品質提升，就像2007年房價上漲速度與品質的關系更是不太沾邊—前者是政府“推市”帶來的結果，后者是政策漏洞的結果。也包括首次置業、結婚置業等所謂的剛性需求的釋放，次要的原因是市場壓抑。

當房價開始下跌時，重要的因素之一就是政策，包括現在房價具有了彈性也是因為政策使然，因為中國經濟在金融海嘯的影響下，制造業異常寒冷，需要一些容易熱的產業來均衡經濟發展，房地產業首當其沖。

李松德認為目前房地產總的趨勢并沒有改變，就是緩慢下降，快速下降對整體經濟沒有好處，特別是在國際金融危機的影響下，經濟的穩定至關重要。

“特別需要說明的是，我們不能不清楚地看到，目前還沒有讓房價快速下跌的動力，房地產已經成為平衡經濟的撒手锏，反而非常有可能用通脹的形式解決高房價。”戴欣明告訴《市民》。

據國家發展改革委、國家統計局13日公布的調查結果，3月份，全國70個大中城市房屋銷售價格同比下降1.3%，降幅比1月擴大0.1個百分點（屬于下降通道）；環比上漲0.2%（區域影響造成）。

從數據看出，房價下跌的速度在明顯地放緩，在通脹的壓力下，也許這種數據上的房價下跌仍將繼續放緩。

房價下行內涵有點亂

“房價的晴雨走勢究竟如何，消費者還需理性審視。房價的漲落是由供求關系決定的。”中國房地產及住宅研究會副會長顧云昌說。

“在供不應求的情況下，買房的人多但是房源少，此時價格肯定會漲不會落；相反的，若是樓盤再炒作也沒有購房者青睞，那么房價必然會降低。同一樓盤或項目如果賣得好，第二期肯定會漲價，若賣不掉商家一般則采取打折銷售等促銷手段實為降價。”顧云昌分析道。

對于這一點，李松德也表示認同。“無論是任何的方式房價調整，最終還是取決于供求關系。”

供求關系造成房價下降在實際中表現為，交易量的下降，存貨量必然增加，開發商的資金鏈變得緊張，為了加速銷售、回款速度，開發商則會采取打折與其它或明或暗的降價方式刺激市場回暖，開發商銷售壓力越大，降價幅度也會越高。反之交易量高則房價升。

據顧云昌介紹，造成房價起伏的原因還有很多，比如說郊外的樓盤多了，樓盤的平均價格也就下來了，消費者在購買時一定要注意買的是什么樓盤，樓市的情況不能整體一概而論，“漲”或是“落”要根據樓盤的實際而定。

而當下受內外經濟環境的影響，解決高房價有三種方式：一是政策打壓繼續下降，但是要以犧牲諸多機構利益為代價，為了降低這個損失，實行“托市”；二是提高品質，維持價格，這是市場化運行機制比較完善的情況下的狀態；三是用通脹的形式，讓貨幣貶值，房價上漲也是降了，實施“推市”。

戴欣明指出，由于區域經濟態勢不同，也不排除這三種狀態共存。在未來房價走勢將變得更為復雜，但是有一點應該可以明確的就是彈性中微微下行，只是下行的內涵看上去有點復雜。

“盡管三月份部分房價已經開始反彈了，但是目前的房價還不穩定，還有下降的趨勢存在。”顧云昌說。