“房貸七折”中國式進程

一場約150億元的博弈，在工行最終執行央行政策后，宣告了庶民的勝利。

2009年2月10日，對于廣州番禺的王女士來說，無疑是輕松的一天。因為在這天，工商銀行一直延遲的存量房貸7折優惠政策，終于成行。

“我之前還被嚇了一跳，因為在2月2日，工商銀行又曝出房貸七折優惠延期執行。還好，工行現在自動調整了利率。”王女士笑著說，這是遲到的房貸優惠。

在2008年3月，看著陷入寒潮的房市，王女士認為是時候出手了。于是，剛工作一年的她，在番禺買了一套40.8萬元的二手房，其中貸款27萬元。

但隨后，每月近2100元的房貸，開始讓王女士感受到了壓力。金融危機下，這種壓力更明顯了。“工資沒有漲，房貸卻沒有放松。”

2009年1月份，王女士從報紙上看到了存量房貸即將實行7折優惠的消息。電話咨詢了銀行，工作人員要求她帶齊所有資料，房主本人持身份證去廣州工行番禺支行辦理。

忙于工作的她，沒有“及時”去辦理。她一直擔心這一延誤，會讓自己失去這項優惠的機會。

所謂存量房貸，就是指2008年10月27日，房貸新政出臺前發放的個人住房貸款中尚未還清的部分。而存量房貸優惠，就是將存量房貸的貸款利率打折。

王女士并不知道的是，這項業務盡管是央行發文推動的，但實施起來卻異常艱難。兩個多月過去了，直到2009年1月初，中小股份制銀行才拉開了房貸利率優惠政策的序幕，而工行則是四大國有銀行中，最后一家公布優惠政策的銀行。

工行房貸的人性化調整

2月4日，中國工商銀行正式發布消息，自2009年2月10日起，凡是符合條件的存量個人住房貸款利率統一實行7折優惠。

其具體實施細則規定，對2008年10月27日前發放的執行基準利率0.85倍的個人住房貸款，如借款人在近2年內沒有連續2期（含）以上違約記錄、在工商銀行其他貸款無不良記錄，可自2009年2月10日起享受0.7倍的優惠利率。

此次利率調整，工行是使用計算機系統，對符合條件的個人住房貸款統一調整。相對其他銀行，這是比較人性化的服務。

此前，民生銀行、浦發銀行和交通銀行等多家銀行，紛紛發布了各自針對存量房貸客戶7折優惠的細則。工行2月10日起才執行。

中國四大國有銀行中，建設銀行對于存量房貸7折優惠政策，需客戶主動到經辦行申請辦理。而中國農業銀行則是采用自動調整和客戶申請兩種方式。對于初始貸款發放金額在30萬元（含）以上、原執行利率為同期同檔次基準利率0.85倍的貸款，則計算機自動調整利率。其余客戶則需要主動申請辦理。

可以看出，與工行的自動調整相比，農行執行這一政策時，更側重優質客戶。

優惠進程亂象環生

在房貸利率調整政策執行過程中，更是一片亂象。

2009年1月7日，《廣州日報》報道，大多數銀行此時仍未公布透明的、統一的房貸利率調整標準，對于存量房貸利率的調整情況，不但不同銀行操作差別很大，即使是同一家銀行，也口徑不統一。這讓貸款人對此更是一頭霧水。

在杭州，盡管一些商業銀行出臺了基本原則，但卻附加了一些條款。比如，某銀行要求客戶“日均存款余額要達到20萬元以上(某個賬戶在連續期間內，資金變動均值不低于要求的金額)”。這樣一來，看似放寬的7折利率，其實就將普通購房者排斥在外了。因為他們有這個存款，早就提前還貸了。

有的股份制銀行規定，除了要符合該銀行調整細則外，還必須一年內不能提前還款。更有銀行在受理7折貸款優惠的現場，兜售信用卡。

優惠難以落到實處，亂象環生。除了央行的政策本身不具備強制性外，從央行的條文中，也可以看出一些端倪。

央行規定：“金融機構對客戶的貸款利率、首付款比例，應根據借款人是首次購房或非首次購房、自住房或非自住房、套型建筑面積等是否系普通住房，以及借款人信用記錄和還款能力等風險因素在下限以上區別確定。”

“區別確定”，讓各大銀行在執行央行的公共政策時，有了操作空間。

各大銀行的冷面孔

房貸利率7折優惠調整，最早源于2008年10月22日，財政部《繼續加大保障民生投入力度，切實解決低收入群眾基本生活》的文件。

隨后，人民銀行決定自2008年10月27日起，將商業性個人住房貸款利率的下限擴大為貸款基準利率的0.7倍；最低首付款比例調整為20%。同時減免契稅、印花稅等。

但等待這一政策的，卻是各大銀行一致的冷面孔。

中央財經大學中國銀行業研究中心主任郭田勇教授認為，“央行的這項新政一出臺，令商業銀行陷入頗為尷尬的局面之中，而且是不折不扣的‘囚徒困境’。由于央行規定的利率七折只是下限政策，而非強制。從商業利益考慮，各家商業銀行不愿打折本也無可厚非。”

此前央行已多次降息，使銀行綜合利差不斷縮小，利息收入來源逐漸減少。同時，隨著經濟減速，在其他業務領域趨于惡化的情況下，房貸仍將是其優質資產，不良率不到1%，盈利潛力大。所以，商業銀行作為企業，消極應對這項政策也是情理之中的事。

各銀行半年報表顯示，截至2008年6月30日，僅3家大型國有商業銀行的個人住房貸款總額就高達17779億元。其中房貸占總貸款額的20%。而一旦執行央行規定，意味著銀行既得貸款利潤會降低30%。

郭教授分析，按照2007年底的房貸規模來算，這一政策會讓銀行的收益在2009年減少150億元左右。而這是從銀行既得利潤中扣除。

“但央行政策宣示效應較強，房貸七折優惠的政策出臺，使所有民眾都了解了這一政策，并形成了強烈且一致性的打折預期。基于這一點，各家商業銀行在經過一番博弈之后，最終都將不得不貫徹執行。對于中小型商業銀行來說，由于其客戶群體相對窄小，因此，他們執行這一政策先于國有銀行。這樣就可以搶占先機，吸引客戶，拓展業務。這種行為也迎合了貸款購房者的‘省錢’心理，兩者一拍即合，于是，轉按揭現象或將大量出現；而面對這種房貸搬家的巨大壓力，一直持觀望態度、或只愿向優質客戶提供利率優惠的大銀行，若不及時調整政策，勢必將會出現客戶流失，貸款規模萎縮的現象。因此，博弈的結果，即是現在各家銀行共同執行‘房貸七折’的措施。”郭教授稱。

“做夢都想一次性還清”

報道稱，統計數據顯示，自去年11月始，國內銀行業新增貸款已連續三月走高。日前，國務院總理溫家寶在達沃斯論壇上表示，1月份的前20天國內新增貸款達到9000億元；同時強調，中國的銀行業穩健健康。

盡管銀行貸款業務持續走高，國家也出臺了激活市場的相應政策。但郭教授認為，盡管新增貸款持續走高，其中政府擴大投資帶動的增長仍是主體。

1月份新增的1.62萬億貸款中，有6000多億是短期性的票據貼現（持票人為了資金融通的需要而在票據到期前以貼付一定利息的方式向銀行出售票據）。房地產貸款增長并不明顯。而且，房價在2008年前，總體上升幅度過快。

目前房價和購房者的心理預期仍有差距，更多的人選擇持幣觀望。房地產市場的回暖，則可能要等到2009年下半年。所以，此次房貸七折優惠的政策，并不會帶來價（利率）跌量（房地產貸款）增的效果。

以深圳為例，從2000年到2005年，深圳一手住房均價漲幅都保持在10%以內，6年時間內均價從5275元/平方米漲到7040元/平方米。2006年、2007年，房價猛然以空前的速度突飛猛進，漲幅分別達到31.11%和44.85%，均價幾乎每年上漲2000#12316;3000元，比過去6年上漲的總和還多。

王女士在經歷幾個月的等待后，終于可以享受存量房貸7折優惠的政策了。但她表示，“20年期限的房貸，我做夢都想一次性還清”。可見，在當前金融危機仍未消退前，消費者的市場信心并未恢復，而房貸市場也不會因為銀行7折優惠的政策，短期內在業務上出現大的增幅。