從全球經濟危機下談中國房地產業存在的問題和對策

劉君和

[摘要]從2007年3月美國次貸危機爆發，到2008年9月華爾街的金融風暴，進而衍變成席卷全球的經濟危機。對全球經濟危機下我國房地產市場發展存在的問題進行分析并給出一些對策。

[關鍵詞]次貸危機 房地產市場 對策

中圖分類號：F28文獻標識碼：A文章編號：1671－7597（2009）0310186－01

一、引言

中國房地產市場經過這幾年的迅猛發展，2007年中國城鎮人均住房面積超過26平方米，達到世界中高收入國家水平。2008年9月下旬，美國次級貸爆發，雷曼兄弟破產，眼見大西洋彼岸的滔天巨浪，中國作為全球經濟體系中的一極，又將受到什么樣的影響？在全球經濟危機下中國的房地產業如何正確把握中國房地產市場未來發展趨勢，正確分析存在的問題，對規避房地產市場經營風險，對掌控房地產市場經營機會，對保證中國房地產市場健康穩定發展都有重要意義。

二、目前我國房地產市場存在問題

（一）住房消費超前與有效需求不足的矛盾。不斷上漲的房價使得住宅的投資需求比重越來越大。2006年初，有關方面透露的深圳市2005年新房購房者的全樣本分析結果顯示：同一購買者購兩套及以上房子的總套數為15904套，占新房銷售總套數的16.07%。有效購買力不足以及投資需求比重的加大，造成嚴重的房屋空置現象。自2000年以來，商品房空置面積每年都在1億平方米左右。2006、2007、2008年全國的商品房空置面積分別為1.23億平方米、1.18億平方米和1.36億平方米，受經濟危機影響，2008年的空置面積明顯上升。

（二）結構性供需矛盾加劇。

1．產品結構與市場需求的失衡。（1）商品住宅與經濟適用住房的比例不合理。由于利潤空間的差異，房地產開發企業偏重于開發商品住宅。“十五”期間，房地產開發投資中經濟適用房的比重持續下降，從2001年的9.5%下降到2008的3.1%，有的地區甚至停止了經濟適用房的建設。（2）在住宅市場中，中高檔住房開發比例不合理。房地產開發企業為了追求高利潤，熱衷于高檔商品房的開發，造成了高檔商品房供過于求、價格虛高。而針對普通老百姓，特別是針對中低收入家庭的中小戶型、中低價位商品房的供應比例偏低。據相關部門對北京、上海、天津、西安、武漢、杭州等城市房屋銷售情況調查，去年銷售的商品住宅中，一百二十平方米/套以上的住房都在40%以上，最高的超過60%。

2．市場層次結構的非均衡。房地產市場層次結構分為房地產一、二級市場，一級市場是以新建住宅為主的增量市場，二級市場即為二手房市場，以住房的存量交易為主。從市場層次結構發育程度看，目前我國住宅市場的交易是以一級市場為主，存量住房的二手房市場發展緩慢，租賃住房市場不規范，市場交易量很小。這種狀況直接導致各收入階層的居民無法通過二級市場的順暢交易梯次地向上改善住房條件。

（三）誠信危機。房地產市場秩序混亂，房地產業面臨嚴重的誠信危機。2008年中國房地產協會在“誠信建設和諧”中國3·15論壇上公布，2007年中消協和各地消協組織共受理商品房及裝修投訴37443件，其中商品房投訴15023件，但房地產糾紛解決率最低，只有10％左右。房地產企業不守誠信的行為主要有：質量有問題；廣告夸大、虛假，誤導消費者；合同違約，承諾不兌現，延期交房、擅自改變設計、后期建設跟不上等等；面積任意“縮水”、“漲水”，多算公攤面積、減少實建面積、重復計算甚至編造虛假面積；產權證難辦理；物業管理問題嚴重。房地產市場的誠信危機，將嚴重影響房地產業形象，降低人們購房信心，加大消費者購房成本，不利于房地產業持續發展。

三、全球經濟危機下房地產業發展的對策

（一）切實調整房地產市場結構，制定合理的產業政策。降低從事房地產業的進入壁壘，提高市場門檻，實施大規模的企業購并和資產重組，不斷提高房地產業的市場集中度和產業競爭力。

要通過多種途徑促進本土企業擴張，盡快提高市場集中度。一是推進房地產企業改制，實行產權結構多元化；二是爭取更多的房地產的企業股票上市，降低上市公司從事房地產開發的進入壁壘，增強發展商的資本實力；三是充分利用資本市場，通過收購、兼并，推進房地產企業的資產重組和企業擴張；四是在資本規模、技術實力、操作經驗、開發規模等方面，提高房地市場的準入條件，延遲銷售許可證的發放時間（如主體工程己封頂或準現房），征收土地閑置稅和房地產空置稅，促使無實力的項目公司退出市場。

（二）遏制投機性需求，防范市場風險。我國住房市場主要由城市化和收入增長形成的消費需求主導，房價增長主要反映的是基于消費性需要的真實供求關系。但2006年以后特別是2007年以來，在房價持續增長預期引導下，閑置資本和熱錢形成的投機性住房需求膨脹，對房價上漲推波助瀾。為遏制投機性需求，嚴格監控國際熱錢入境，限制其非法進入住房市場，提高第二套住房購買按揭首付比例，適時開征住房持有調節稅，對閑置住房征收閑置調節稅。

（三）健全和完善土地市場，促進土地產權流動。要在土地產權制度改革和土地市場培育上取得突破，全面盤活土地資產，建立健全土地批租市場，促進劃撥土地使用權進入市場。

1．對于新增的經營性土地使用權，主要通過土地批租市場，實行土地出讓，并以土地拍賣、公開投標、掛牌交易等方式取代協議方式。

2．通過立法，明確存量不動產劃撥土地使用權的使用期限，根據不同用途和現有財產狀況，把使用期限確定在20-30年以內。企業可以將這種土地產權，當作法人財產權進行轉讓、出租、抵押等。當非經營性土地改變為經營性土地時，也應重新明確使用期限。

3．逐步提高存量不動產劃撥土地使用權的年租金，使之與批租土地的年地租成本相當，從而促使存量不動產的土地批租。

4．放寬劃撥土地使用權進入市場的條件，政府原則上不限制劃撥土地使用權的轉讓、入股、出租、抵押等，但上述權利的行使不得超過規定的土地使用期限，同時要承擔繳納地租的義務。

（四）注重政策的銜接性和協調性。近年來，我國房地產政策密集出臺，對房地產市場調控起了一定效果，但由于政策之間和部門之間的銜接性差、可實施性差等問題削弱了政策效果。為此建議：一是加強國家相關管理部門之間銜接和溝通，保證調控行動一致性。相關部門應定期進行信息溝通和協調，突出政策的科學性、全局性，減少部門政策沖突。二是強化政策的協調性。房地產市場呈多元利益博弈的格局，中央政府與地方政府、地方政府之間、政府部門之間、政府與企業、房地產品供給者與需求者之間的利益訴求不同，對政策的理解和執行也會存在差異，因此，國家政策重點在于統籌兼顧，綜合協調各方面利益。

參考文獻：

[1]苗天青，我國房地產業：結構、行為與績效，經濟科學出版社，2004.

[2]葉劍平，房地產業與社會經濟協調發展研究，中國人民大學出版社，2005.