經濟適用房之惑

有消息說，在國家投資政策的推動下，河北、遼寧、山東等地先后停建經濟適用房，紛紛提出以擴大廉租房保障范圍解決低收入者家庭住房困難問題。一些城市擬將廉租房和經濟適用房申請條件“并軌”，逐漸減少經濟適用房建設、分配規模。一時間，關于經濟適用房的負面消息也不斷傳來：

——福州市2008年經濟適用房、限價房選房順序號在福州市房管局準時開搖，可最終限價房的總申請人數還不及供應房源的十分之一，這與2007年10個申請人“爭搶”一套限價房的“盛況”相去甚遠。

——武漢415套經濟適用房不再需要搖號，而是按登記的先后順序“先到先得”，購買者只要持經濟適用房資格證明和身份證就可以辦理手續。這是該市實行搖號銷售3年以來，首個因有效購房人數不足而直接銷售的經濟適用房項目。

——讓許多低收入家庭期盼以久的昆明首批子君村經濟適用房正式開盤銷售，然而，一開盤就因諸多購房者無力一次性付款等各種因素而陷入了尷尬的境地。

于是，主張停建經濟適用房者評論：“經濟適用房既不經濟又不適用的特征。使得這一政府公共福利政策在某種程度上，并沒有真正幫助低收入者。”經濟適用房，再次成為人們關注的焦點。

為何冷落經濟適用房?

目前看來，建設廉租房能獲得中央財政資金支持，或為地方政府冷落經濟適用房原因之一。另外，少建經濟適用房還能夠“穩定”當地房價不受沖擊，使得土地財政收入不至于縮水，可能也是地方考慮的重要因素。

審視房地產市場的現實情況，前兩年樓市火熱時，經濟適用房價格也隨商品房節節攀升，地方政府樂于出地，開發商既從事公益又有利可圖，自然有熱情。而目前商品房價格走低，經濟適用房與商品房之間價差日益縮小，而其配套設施又遜于商品房，銷售也不如以往火熱。資金普遍緊張的開發商們，已全線收縮戰線，對經濟適用房建設自然難燃熱情。

值得注意的是，在棄建經濟適用房的同時，有的地方政府并未開始大規模建設廉租房，而是以財政資金購買商品房作為廉租房，相當于直接消化商品房庫存，以圖刺激低迷狀態的房地產市場。甚至還有些地方政府采取直接購房補貼的辦法，停建經濟適用房，對符合經濟適用房申請的家庭發放一定數額的購房補貼，刺激這些家庭到市場上購買商品房。這些方式都有促進商品房銷售，穩定當地房價。進而穩定地價的考慮。

國家興建保障性住房之大計，既為刺激經濟，更是改善低收入家庭生活狀況的民生工程。地方政府要摒棄私利，以滿足困難群眾需求作為出發點，不僅要大力發展廉租房，也要針對經濟適用房存在的種種問題不斷進行改善，不可一棄了之。(中證網萬晶)

經濟適用房需要去“經”留“濟”

誠然，當前個別地市經濟適用房出現了滯銷，但應該看到，就全國而言，經適房還是廣受歡迎的，也就是說，問題并不是共性的。而且，不應該忽視一個現實，這些受到市民冷落的經適房，大多存在著“價格偏高、位置偏遠、配套偏缺”的“三偏現象”。正是“三偏”的存在，導致了市民的購買欲望下降。

“三偏”產生的根源在哪里?這可能還得歸結于土地財政。在目前地方財政構成中，土地收入一直占據著重要位置。出于利益最大化的考慮，一些地方政府往往把最好的地塊用來開發商品房。而把經適房建到城市邊緣區域，故有“經適房邊緣化”一說。而且，財政在運作上一直趨于“惜投”的狀況，配套嚴重不足，而且經濟適用房不“經濟”，導致在目前商品房降價的現實下，失去了價格優勢。

如何解決經濟適用房滯銷的問題，這需要相關方面解放思想、更新觀念，當前最重要的是去“經”留“濟”。所謂“經”是“經濟利益”的意思，即不要奢望從經濟適用房身上謀利。所謂“濟”則是“惠濟民生”的意思，公權應該將其視之為民生工程，不但不從中謀利，反而加大財政配套力度，從而讓經適房不被邊緣化，具有比較優勢。倘能如此，相信經適房必定會迎冬怒放，走出無人問津的尷尬。(《證券時報》毛建國)

站在全局經濟發展和公共利益的角度看，當前不少地方政府棄建經適房的做法是不合時宜的。

一方面，用棄建、并軌的方式，來轉嫁、轉移經適房建設和分配過程中出現的問題，并不能保證這些問題不會出現在廉租房上。另一方面，“各司其職”的經連房和廉租房，面對的是不同群體的住房要求，所能起到的預期效用也是彼此獨立的。簡單化保障性住房建設，只會使“各司其職”的保障性住房建設失去其固有的調節、保障并重的作用，一旦房價亂象再度出現，回調難度將更大。

為改變部分地方政府棄建經適房的舉動，一方面，國家相關部門有必要出臺合適的政策，用掛鉤政績考核等方式，督促地方政府保質保量完成6000億元經適房投資建設。另一方面，對于當前經適房建設、分配過程中出現的涉及效率和公平等問題，各級政府要加大規范管理的力度。(《南方都市報》李記)

棄建經適房應與房價調整并行

應當說，棄建經濟適用房是一個適當的調整。只要配套的措施完善，棄建經濟適用房不會造成保障的缺少，那些本應該被經濟適用房政策保障的家庭并不會因此而權利受損。但這并不意味著棄建需要完善的就僅是與中低收入家庭安置相關的措施，事實上棄建之后，還需要房價調整的跟進才能真正消除棄建的綜合影響。只有房價調整到一個合理的范圍內，棄建才不會影響到中低收入家庭的住房夢，才不會影響到中等收入家庭的住房夢。

棄建時很多地方政府選擇了購買商品房作為廉租旁，購買的目的既是擴大廉和旁的保障范圍，也是消化本地的商品房存量，這樣的購買可能實現雙贏，但也可能導致商品旁價格的居高不下，此時那些只能靠市場來解決住房問題的中等收入家庭難免受到影響。所以，棄建經濟適用房需要房價調整的并行，只有讓房價維持在一個合理的程度，棄建的效果才能真正體現。(《南方都市報》乾羽)

廉租房取代經濟適用房不現實

眾所周知，經濟適用房和廉租房是未來三年房地產行業的重點建設領域。根據住房和城鄉建設部的最新規劃。9000億元資金要投向住房保障領域，會提供400萬套經濟適用房、200萬套廉租房，以及對農林礦區棚戶進行改造等。這些計劃的執行無疑需要一個穩定的制度環境。

廉租房單獨承擔住房保障任務不符合國情。中國內地國土面積遼闊，居住文化深入人心，同時租房制度建設不完善，廉租房不太可能單獨成為解決居民居住問題的完全之策。

另外，廉租房不能解決居民長久的居住需求。目前廉租房的建設標準是50平方米每套，對于一戶家庭而言，這是最低的需求，并不能充分滿足居民更加自由個性的居住要求。并且由于存在收入方面的標準，如果收入超過了居住廉租房的標準。按規定就要退出廉租房去購買產權房。這中間實際上會存在很多漏洞。可能造成所謂的夾心層住房問題，廉租房和商品房之間無法實現“無縫連接”。這個中間層就需要經濟適用房來填補。

因此，用廉租房全面取代經濟適用房承擔住房保障任務不太現實，經濟適用房在今后仍將繼續發揮重要作用。(《第一財經日報》回建強)

保障房三年指標落實經適房建設要適度

國務院辦公廳已下發《關于促進房地產市場健康發展的若干意見》，可以視作對該會議出臺的“國三條”政策的具體落實。

與“國三條”相比，《意見》中增添了一些更為細化的指標。在經濟適用房方面，從2009到2011的三年之間里，全國要平均每年新增130萬套經濟適用住房。這也說明了政府當前依然將經適房作為保障性住房的一個重要組成部分，目前尚無“并軌”的意愿。

“一些發達國家在總結經驗教訓時，認為當時確定的保障性范圍有些大了，給政府造成了過大的財政壓力。”中國自身需要考慮到這些長遠的風險和可能引發的問題，政府應該鼓勵擴大經適房建設的規模，但一定要適度。

按照2007年三部委發布的《經濟適用住房管理辦法》，經適房單套的建筑面積應該控制在60平方米左右。據此計算，從2009年開始的三年內，中國每年建設的經適住房總量應當在7800萬平方米左右。

(《第一財經日報》劉展超)