萬科降價：救自己的命就是要別人的命

2009新年伊始，萬科就再次勇當“帶頭大哥”，上演“降價也瘋狂”，掀起軒然大波。

繼去年底至2009年初的“暖冬特別行動”促銷之后，1月28日到2月9日，萬科對上海幾乎所有在售項目都進行讓利促銷，比去年的活動時間提前了12天。

萬科在2007年高價拿下的大量土地如今卻成了一顆顆隱性炸彈，為免惹禍上身，盡早回籠資金顯然是明智之舉。加之政府對開發商降價的一再暗示，于是1月7日，王石在《人民日報》振臂高呼，萬科將率先進行價格調整。

自從2007年底拋出“拐點論”以來，萬科已經在上海發動了四次降價。一次次的降價轟炸中，其市場占有率飆升，龍頭老大的位置也越坐越穩。2008年萬科的銷售額同比下滑8.6％，但市場占有率卻大幅攀升。據測算，其市場占有率將由上一年的2.07％上升到2.6％。而上一輪2005年的房地產調控中，萬科的市場占有率就從0.94％一舉躍至2006年的1.25％。

1月，牛年里再度搶先出手的萬科又嘗到了甜頭，銷售面積28.6萬平方米，銷售額21.9億元，分別同比增長24.2％和18.6％。

萬科為自己備好了過冬的棉衣，卻害苦了仍在樓市中苦苦掙扎的眾兄弟，逼得他們倉皇跟進，以免坐視市場被奪走。

此次，萬科的優惠幅度并不大，而緊跟其后的綠地、合生、保利等不僅動作迅速，降價的力度也超過了萬科，不少樓盤降幅約29％。

《時代周報》去年的經歷已證明率先降價的萬科作出了一個正確的選擇，于是今年萬科的降價行動比以往來得更早、時段更長。樓市實質意義上的大規模降價即將掀開。

國泰君安研究員孫建平萬科房價下降和銷量上升表明近來最暢銷的是中低價位房，這意味著公司未來毛利率將有明顯下降，也是行業未來盈利能力和盈利表現下降的縮影。

《中國信息報》深陷寒冬的中國房地產業無疑在苦苦地“等一個春天”，在政策層面頻頻出臺一系列利好之后，只欠的一縷“東風”，恐怕就是開發商積極配合、適度降價了。

焦點博客08年萬科高調降價，在業內千夫所指，2009年萬科再次降價一呼百應，服眾的關鍵是其正確的市場判斷，萬科這個曾經被同行抵制的壞孩子終于享受到集體的溫暖。

住美投資咨詢公司執行董事張健開發商的心態并沒有擺正，他們仍然還在留戀2003-2008年間的暴利收益。此前，除了萬科象征性地降價促銷之外，幾乎沒有一家大型房企肯拿出哪怕5％或10％的讓利。

潤物博客如果說2008年萬科降價促銷還要顧及同行的面子和想法，那么2009年的萬科降價則完全從企業自身發展考慮。萬科降價如此堅決，一方面是按市場規律辦事，另一方面是通過利潤換市場占有率。

上海易居房地產研究院綜合研究部部長楊紅旭只有加大促銷力度才能化解樓市中的觀望。這輪促銷是大開發商引導的，接下來更多的中小開發商跟進，2009年降價還是主基調。

上海千城投資管理有限公司董事總經理劉承建樓市存在區域性差別，上海并不能代表全國。老百姓在漲價大潮中已經習慣于漲價，習慣于開發商過于強勢的環境。其實在正常情況下，應該存在促銷、存在降價。

地產分析人士陳真誠相比于上海的促銷來說，2009年萬科無疑會在更大范圍內更多地動用更大幅度降價促銷的辦法，同時利用自身優勢，爭取以更優惠的條件、更低的價格獲得二手土地或兼并企業項目。

《競爭力》房地產的利潤有兩個大輪子，一個是利潤率，一個是周轉率。降價會直接傷及利潤率，但能保住，甚至提高周轉率，所以降價并不一定降利潤。在當前這種僧多粥少的冷市場環境下，保證自己吃飽就相當于逼別人餓死，事實也證明了萬科降價不是簡單的保命哲學。