福州房價不走下跌路?

程 香

9月，福州總簽約套數為2513套，環比減少98套，降幅為3.75％，同比2008年9月增加1056套。簽約套數雖有所減少，但簽約面積還是有較大的增長，重新突破了30萬平米，達到32.6395萬平方米，環比增加10.97％。簽約面積同比增加92.0％，是2009年至今同比增幅最小的月份。

均價方面出現了不小的跌幅，9月報出7110元／平方米，環比8月下跌12.25％，出現這種情況主要是因為保障房的大量簽約，從整體上拉低了均價。實際均價并沒有真正下跌。

同樣是“金九銀十”的首月，顯然今年情況會比去年好，但不可否認的是2008年的“金九銀十”是在所有人都不看好的情況下發生的，而2009年情況大有不同，它是在備受期待的背景下，這樣的簽約數據顯然完成得并不理想。

10月1—8日，福州一手房8天成交了165套。由于保障房數量減少，導致均價再度突破八千元，達到8261元／平方米。剛剛過去的國慶、中秋超長“黃金周”，又是“金九銀十”一年當中傳統的銷售旺季，因此很多人對這個“黃金周”有了更高的期待。但從簽約數據上看，顯然“涼意十足”，樓市并沒有如愿迎來銷售高峰。對此，業內分析認為主要有兩個原因：一、房價太高嚇退購房者；二、長假期間數據備案滯后。

市場并未冷卻

“十一”期間，京、滬、廣、深四大一線城市樓市成交無一例外地陷入“量跌價滯”的局面，迎來“最慘淡的黃金周”。

北京1—7日二手房網簽量僅為140套，一、二手房成交量無論是同比去年“十一”同期，還是環比9月成交量均出現了較大幅度的下滑。除了泡沫較溫和的廣州樓市在9月有略微的成交環比增長，北京、上海及深圳都已經連續多個月成交劇烈下滑，其中深圳成交下滑更是長達4個月。

一線城市不盡人意，福州的情況如何呢?

本刊記者在黃金周后的第一個周末，走訪了多家售樓部，五四北的“三木·家天下”營銷中心里，看房的客人寥寥無幾，只有三桌客人。問起“十一”期間的銷售情況，售樓部工作人員回答得十分保守：“還可以。”略微顯得信心不足。同區的“三盛·中央公園”因為在售的樓盤接近尾盤，利余戶型皆是150平方米左右的大戶，雖然在國慶推出了“買樓王，送商鋪”優惠活動，但銷售仍較為平淡。記者看到售樓部也有些冷清。

“萬科·金域榕郡”在十一期間推出了每套房優惠一萬元的促銷活動，售樓小姐對記者稱：“賣得非常好。”金山在售的“中庚城”市場部人士告訴記者，福州十一還是挺熱鬧的，特別是有開盤的樓盤。中庚的銷售情況也不錯，甚至“有點超出預期”。

業內人士林先生認為，北京之所以會出現“最慘淡的黃金周”，一方面是長假拖緩購房進度，但更重要的原因是，房價的持續上漲對購房需求產生了較為明顯的抑制作用，購房人觀望情緒日趨加重。

而就福州來說，地產市場不會比2008年差，會持續一定的消費量。但是剛性消費目前已經很疲軟，投資消費有所動搖，目前市場上最大的消費力量來自一批對通脹預期看大的購買保值的人群。這個人群且不在少數。“股市漲到3000點以后，有部分的資金退出來了，去尋找新的保值點。”林先生說，“買房以求保值，成了一些人的理財方式。”

地產商仍信心十足

當記者提起海兩房產網統計數據“10月1～8日，福州一手房8天成交了165套”時，中庚房產市場部一位不愿透露姓名的先生稱，那是簽約數據，有嚴重滯后性。“你有看到地產商不買地嗎?或是大面積裁員嗎?”這位先生反問。“要是真的賣不出，地產商一定有所反應的。”

至于北京以及一線城市的清淡銷售，上述市場部人士認為，北京和福州不能比：國慶期間，北京人民都很光集中在政府活動上，要不就是外出旅游，留下看房的人很少。另外，北京的房價高不可攀，—般消費者想買卻買不起，投資客出手世陵重了。但是如果拿投資北京房產的錢投資現在的福州，還是有很大的獲利空間。長遠來看，未來二、三線城市還是會漲的。”開發商信心十足。

那么，信心來自哪里?

福州地鐵的開建、國家對海西的支持、政府舊城改造、外來投資的增加，以及國內各大地產商的進入等，這是業內業外較為普遍的共識。而對開發商來說，消費者的信心，就是他們最大的信心。

另外，加上今年前三季度樓市的旺銷、寬松的貸款環境，現在的開發商基本都“不差錢”，從這個角度看，接下來福州樓市價格可能會繼續保持上漲的空間，但價格上漲過后必然會帶來銷量的下降，就是“價漲量跌”。

專家解讀回調盤整是好事

10月14日，本刊記者采訪了我省著名房地產專家劉福泉教授。劉教授認為，黃金周銷售情況跟往年比，不可同日而語，這是一個不爭的事實。經過2008年的調整，房地產進入了一個新的階段，再用前些年的“金九銀十”來判斷，也不一定恰當。今年“金九銀十”樓市的表現乎平，劉教授從6個方面分析解讀了“金九銀十”交易平淡的原因：

第一，是時候回調了。年后房價的節節高升，一直瘋漲是很不正律的，依劉教授研究判斷，到6—7月應該回調了。但地產商堅持到9月才開妊回調。因此，出現這次平靜的“金九銀十”是非常正常的，甚至“還有點晚”。

第二，價格因素。今年第三季度，福州的房價已經超過了2008年年杉時的歷史最高點8.15％，創造了歷史新高。依照歷史規律，在新高下，成交量受阻也很正常。

第三，產品結構調整。2008年的樓市大調整，從很大程度上，也調整了產品結構。2008年底，房價大跌，本來的一些中高端產品為保持現金流，被迫低價銷售，中高端產品就變成了中低端產品。2009年，樓市大翻身，價格又回到歷史高位，導致中低端產品又回到了中高端，價格跟著上揚。

第四，供需關系的變化。開發商2008年樓市低迷期滯售的房源，經過今年上半年的剛性消化，中小戶型房源已經賣得差不多了，剩下的多是大戶型，買主有限。另外，2008年樓市的調整以及貸款環境的調整，也放緩了開發商開發新盤的步伐，導致今年供應不足，也是房價居高不下的原因。

第五，金融支持力度明顯減弱。今年上半年，為振興經濟率先復蘇，國家實行了寬松的貨幣政策，無論是開發商，還是購房者，貨款部比去年最低迷時期容易很多。寬松的貨幣環境，導致上半年銀行信貨井噴，隨之而來的是下半年信貸收窄的現實。信貸的收緊，對房地產將產生直接的影響。

第六，消費觀念的改變。以往，黃金周全家人一起看房買房的時代，“很有可能一去不復返了”。現在，多數人的黃金周大假是用來休息放松的。消費觀念發生的改變，對黃金周的平淡，也有或多或少的影響。